Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

1. Данная статья по-новому регулирует отношения, касающиеся обмена жилых помещений: она предусматривает обмен жилых помещений, занимаемых по договору найма, на другие жилые помещения, а также обмен (передачу в порядке обмена)

жилых помещений, находящихся в собственности граждан. В статье называются

стороны, участвующие в обмене (наниматели, арендаторы и собственники жилых

помещений). При этом необходимо иметь в виду, что под "арендаторами" подразумеваются

только граждане, которые, как указано в ч. 1, производят обмен с согласия

проживающих совместно с ними совершеннолетними членами семьи. Между тем в

ст. 17 Основ и ст. 671 ГК РФ упоминаются в качестве арендаторов и юридические

лица, но они не могут обменивать жилые помещения, переданные им в аренду,

поскольку не являются непосредственными пользователями жилых помещений (как

и по договору найма, по договору аренды жилое помещение должно использоваться

по назначению - для проживания граждан). В ч. 2 установлено, что наниматель

и арендатор может обменять занимаемое им жилое помещение на жилое помещение,

находящееся в собственности граждан, и в свою очередь принадлежащую ему квартиру

или иное жилое помещение на жилое помещение, занимаемое по договору найма.

Конечно, это не обмен жилых помещений в "чистом" виде, поэтому в статье говорится

о "передаче обязанностей по договору найма или аренды собственнику частного

жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое

помещение)". Иными словами, стороны должны оформить в установленном порядке

обмен, и дополнительно собственник по договору (купли-продажи, дарения и др.)

должен передать жилое помещение в собственность другой стороне. Этот договор

должен быть оформлен надлежащим образом и зарегистрирован (см. коммент. к

ст. 6 Основ). Ранее законодательством такой обмен не был предусмотрен, поскольку

считалось, что он не является равноценным (передавалось нанимателям право

пользования жилым помещением взамен получения права собственности). Однако

на практике указанные обмены совершались, но только в порядке исключения при

наличии уважительных причин. Согласно протокольному решению Совета Министров

РСФСР они разрешались непосредственно Советом Министров РСФСР по согласованию

с Советом Министров АССР, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским

горисполкомами, например, в случаях, когда инвалид нуждался по состоянию здоровья

в благоустроенной жилой площади, а проживал в неблагоустроенном частном доме,

или многодетная семья нуждалась в подсобном хозяйстве (огороде, содержание

скота и др.), а проживала в городской квартире.