Вся электронная библиотека >>>

Содержание книги >>>

 

Книги по строительству и ремонту

Ремонт и реконструкция домов и квартир


Быт. Хозяйство. Строительство. Техника

 

Технико-экономические проблемы

 

 

Выбор технологии строительных работ при ремонтах в процессе эксплуатации и реконструкции зависит от запроектированных конструктивных элементов. А для них, в свою очередь, необходимо использовать такие материалы, которые позволяют исключить мокрые процессы и наиболее широко применить монтаж из сборных элементов заводского изготовления. Чем меньше .времени затрачивается на проведение работ, тем быстрее будут возвращены средства, отпущенные на их осуществление. Кроме того, сокращение сроков влияет на более эффективное использование механизмов и других производственных средств, что влечет за собой снижение затрат на эти работы.

При назначении сроков ремонта существующих объектов исходят из их действительного физического состояния, а для вновь строящихся — из предполагаемого срока службы, который обычно принимался в 100 лет. Экономически целесообразным считается срок, в который эксплуатационные затраты с общественной точки зрения являются экономичными. Идеально назначенные сроки проведения ремонтов являются частью срока службы объекта без остатка. Например, для всего срока службы объекта правильными сроками службы конструктивных элементов или их групп будут 5, 10, 20, 25, 33 или 50 лет, неправильными — 15, 30, 60 и 90 лет, поскольку, например, элемент со сроком службы 60 или 90 лет при замене служил бы только 40 или 10 лет, что было бы   экономически   нецелесообразно.

Экономичные ремонты должны основываться на периодичности циклов, для которых требуется состав конструктивных элементов, имеющих приблизительно одинаковую долговечность. Разная долговечность различных устройств затрудняет планирование их ремонта, поэтому в определенном отрезке времени на одном объекте производится целый ряд разнородных ремонтов в зависимости от истечения срока службы элементов.

Из существовавшего до сих пор принципа невозвратности материала вытекало требование большой долговечности строительных объектов и зависимое от этого положение о замене старых элементов новыми. Такой подход типичен для традиционной материальной основы. Для новой же материальной основы (металлы и пластические массы) возможно применение иного принципа, согласно которому строительные объекты состоят из конструктивных элементов, запроектированных с одинаковой долговечностью, которая, однако, с учетом темпов развития цивилизации может быть меньшей. Такой строительный объект после исчерпания долговечности целиком демонтируется, и материал, использованный на его строительство, возвращается как сырье в сферу материального производства. В этом случае не требуется применения малопроизводительной ремесленной ремонтной работы и возможна ориентация на строительство новых, усовершенствованных объектов, выполняемых высокопроизводительными способами. Кроме того, можно будет получить не поддающиеся экономическим подсчетам эффекты качественного характера, выражающиеся в ликвидации существующего положения, когда население проживает в давно морально устаревших домах, не соответствующих современным требованиям к комфорту.


Эффектность проведения реконструкции снижается из-за ограниченности пространства для проведения строительных работ. Даже при подробнейших обследованиях нельзя заранее определить трудоемкость реконструкции в отличие от строительства новых объектов, для которых заранее относительно точно выделены количества и виды материалов. Поэтому при реконструкции необходимо иметь резервы в рабочем цикле.

Предпроектная подготовка. Перед разработкой проекта необходимо обследовать состояние объекта в целом. Особенно внимательно следует отнестись к тем конструктивным элементам, которые в результате реконструкции будут дополнительно нагружены. Необходимо изучить состояние не только несущей кладки, колонн, сводов, перекрытий, балок, лестниц и фундаментов, .но и сетей и остальных конструкций н частей объекта. В результате составляется сводный отчет о состоянии всего, что имеется в объекте, вплоть до описания трещин и других повреждений. Опыт показывает, что во избежание в дальнейшем разбирательств возможных споров все заключения необходимо внести в протокол или сфотографировать обследуемые объекты.

Предпроектная подготовка представляет собой получение совокупности   информации  для  реализации строительства, т. е. о строительной площадке, об условиях строительства и предполагаемом времени, о технологии производства работ, средствах механизации, об оборудовании строительства и т. п. Иными способами нельзя разработать проект, который был бы оптимален с точки зрения наименьших накладных расходов и экономии времени и достижения высокой производительности. Проектная документация. Для достижения наименьших затрат требуется сохранение наибольшего количества существующих конструкций (1). Часто кажущееся незначительным изменение конструкции может быть причиной большого объема соответствующих ремонтов. Именно в проекте определяется рентабельность проведения реконструкции. Проектировщик должен иметь информацию о дефицитных материалах и знать, какие технологические операции избыточны или не могут быть проведены в определенное время. Поэтому в проекте необходимо применять только реально возможные технологии строительных работ, чтобы исключить ненужные потери. В основе разработки проекта лежит проверка существующих несущих элементов. Если они не соответствуют требуемым нагрузкам, то необходимо установить, какую реконструкцию необходимо произвести, с помощью какой строительной техники, а также выбрать рациональную технологию ее проведения. Недостаточное обследование объектов со статической точки зрения влечет за собой сложные дополнительные работы, срыв сроков сетевого планирования, нарушение запланированной потребности в материалах, повышенный расход рабочей силы, средств механизации и т. п. Для освидетельствования конструкций иногда необходимо произвести изыскательское бурение или зондирование, отобрать образцы и т. п. Кроме прямых испытаний в последнее время все больше используются непрямые методы. Прямые испытания по своему характеру просты, однако число их должно быть минимальным. Техническое состояние многих конструктивных элементов определяется путем визуального осмотра, простукивания, вдавливания ножа и т. п. В этом случае объем повреждений выражается в процентах.

Порядок обследования конструктивных элементов и составления заключения о их состоянии. Перед принятием решения о способе реконструкции элементов (ремонт или замена) необходимо убедиться в действительном их состоянии. Неэкономично заменять существующие элементы новыми, если их несложно отремонтировать, после чего они способны выполнять предназначенные функции, особенно если речь идет о применении дефицитных материалов. При освидетельствовании распространенных конструкций, их необходимо разделить на конструкции наружные и внутренние.

Внешние конструкции. Для кладки дымовых труб выше кровли визуально или простукиванием определяют повреждения, состояние штукатурки, разделки и оголовка трубы. У подмостей для обслуживания трубы проверяют прочность закрепления консолей или стоек и состояние дощатого настила путем надрезов ножом. У кровельных парапетов визуально и простукиванием определяют состояние кладки и штукатурки. Состояние кровельного ковра устанавливается путем визуального осмотра и простукивания, а общее его состояние оценивается по наличию протечек при дожде.

Кладку проверяют визуальным осмотром и простукиванием. У наружной кладки определяется ее монолитность. Трещины в ней можно установить по трещинам в штукатурке. Измеряют влажность кладки непосредственно над поверхностью земли и выясняют причины ее появления. У внешних несущих стальных конструкций определяют глубину проникания ржавчины путем соскабливания ржавого слоя. У железобетонных конструкций, если возможно, устанавливают причины появления трещин.

.У перил проверяют надежность их. закрепления, толщину ржавчины, и по зазорам в местах закрепления ограждения определяют его надежность. У стальных консолей выявляют повреждения их ржавчиной и степень надежности заделки.

У деревянных балконов после снятия пола обследуют состояние деревянных балок и консолей, особенно в местах опирания и заделки. У карнизов визуально проверяют их стабильность и прочность в местах заделки и возле нее, при необходимости устраняют штукатурку. Состояние штукатурки фасадов оценивают визуально и простукиванием, в необходимых случаях — проведением испытания ее влагопоглощения и прочности сцепления с кладкой. Состояние облицовки фасадов определяют простукиванием с целью определения мест отставания ее от основания. У жестяных элементов устанавливают степень их поражения ржавчиной путем снятия ржавого слоя и состояние окраски путем осмотра и легкого процарапывания. У открывающихся элементов (дверей, окон и т. п.) проверяют состояние дерева путем надрезов или вырезания поверхностного слоя, а также работоспособность всех приборов (петель, ручек, защелок и т. п.). Для определения состояния наружной окраски обычно достаточен, внешний осмотр.

Внутренние конструкции. В чердачном пространстве у конструкций кровли проверяют состояние дерева путем надрезов или вырезания части поверхностного слоя, а также состояние соединений. Те же операции проводят и с обрешеткой кровли. В чердачном пространстве внимательно осматривают кдадку дымовых труб с целью обнаружения в ней трещин, особенно загрязненных дымовыми газами и сажей. У перегородок оценивается их монолитность (отсутствие трещин). У деревянных перекрытий определяют состояние балок, особенно в местах опирания, путем нескольких надрезов или вырезанием части балки. У железобетонных балок, плит и колонн проверяют их монолитность, причины возникновения трещин и возможное их влияние на дальнейшую эксплуатацию. У деревянных лестниц выявляют состояние качества дерева, в частности в местах опирания, а у лестниц из других материалов — монолитность конструкций и степень их износа.

У штукатурки стен и потолков определяют ее монолитность и сцеп-ляемость с основанием, у штукатурок, выполненных по основанию из рогожи или марли, — прочность этих материалов. У облицовок стенок и полов проверяют прочность прикрепления облицовочных плиток к основанию и плоскостность поверхностей, облицованных плитками. У деревянных полов оцениваются ровность поверхности и качество дерева, у паркетных полов — сплошность и прикрепление к основанию, ровность поверхности и качество дерева, у линолеума и других искусственных покрытий полов — их целостность, ровность поверхности и прочность прикрепления к основанию. У дверей определяются состояние дерева, соединений отдельных частей и состояние и работоспособность приборов; у остекления — качество и состояние стекла, уплотнений и наличников.

В водопроводной сети проверяют материал труб, их пропускную способность и число отремонтированных мест.на трубопроводах. В канализационной сети определяют вид отводящих труб, их целостность и число отремонтированных мест. В газопроводе проверяют пропускную способность труб. При осмотре запорной арматуры проверяются их целостность и работоспособность. При обследовании электросети необходимо установить ее соответствие последним требованиям. При проверке печного отопления определяют состояние шамотной облицовки и дымоходов, а при проверке центрального отопления — состояние и работоспособность котла, теплообменников, радиаторов, состояние изоляции трубопроводов, пропускную способность труб и радиаторов. При обследовании системы подогрева воды оценивают состояние котла или бойлера, изоляций трубопроводов и их пропускную способность.

При освидетельствовании фундаментов определяется их просадка, которая проявляется в виде трещин в стенах, а также в виде наклона. Также проверяются состояние гидроизоляции, ее достаточность или вообще ее отсутствие.

Примеры адаптации. С течением времени состояние каждого объекта ухудшается вначале физически, а потом функционально. Очень редко обе составляющие эксплуатационной непригодности наступают одновременно. Физическая, и функциональная непригодности могут быть отдалены по времени своевременными ремонтами и реконструкцией, благодаря которой объект в техническом, гигиеническом и функциональном отношении приводится в соответствие с современными требованиями к жилью. Степень соответствия всегда зависит от объема исправлений. Старые дома характеризуются относительно массивными конструкциями, но низким уровнем санитарно-технического оборудования (ванные, уборные, мойки и т. п.). Эксплуатационные расходы на содержание плохо оборудованных объектов не слишком велики, так как чем меньше установлено оборудования, тем меньше объем ухода и ремонта. Для принятия решения о модернизации объекта необходимо учесть не только его физический износ, но и функциональное соответствие современным требованиям и установить, стоит ли вообще модернизировать данный тип дома, даже если его главные несущие конструкции находятся в хорошем состоянии. При определении морального износа нельзя исходить только из уровня его санитарно-технического   оборудования,   например отопления и т. п., необходимо учитывать местоположение объекта, ориентацию по странам света и планировочные решения.

Старение домов с точки зрения морального износа происходит значительно быстрее, чем физический износ их конструктивных элементов. Новые представления о жилище и особенно другие условия жизни приходят в противоречие со старыми планировочными решениями часто с примитивным оборудованием (2). При этом техническое состояние конструкций, исключая отдельные аварийные случаи, не требует существенных их изменений, так как конструкции относительно массивные и имеют большую долговечность, что как раз не соответствует функциям дома. Таким образом оценка должна быть комплексной, чтобы по возможности получить объективные данные о современном состоянии дома.

Реконструкция будет эффективной в случае сохранения несущих конструкций и минимального слома или разборки. Продление долговечности домов экономически целесообразно, если затраты на их реконструкцию и дальнейшую эксплуатацию меньше, чем на новое строительство и его эксплуатацию на то же время. Устранение последствий обесценивания дома достигается реконструкцией и модернизацией, которая имеет несколько стадий. С этой точки зрения реконструкцию строительного объекта можно произвести за счет:

замены отдельных существующих конструктивных элементов и строительных элементов более совершенными в техническом и функциональном отношении (модернизация и замена оборудования, реконструкция полов, окон и дверей, разводящих сетей энергии и т. п.);

частичной замены пространственного расположения отдельных конструктивных элементов и строительных частей в объекте в соответствии с современными требованиями и их функциональным расположением (дополнительное устройство ванных комнат, раздельных санузлов и т. п.);

ввода отдельных строительных устройств, повышающих комфорт или их функциональное значение (устройство сетей горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления и т. п.);

замены существующего оборудования на технически более совершенное или дополнительной установки оборудования, которого объект не имел (модернизация кухни, прачечной, помещений для сушки белья и т. п.);

полной перестройки объекта для приведения его в соответствие с современными требованиями по планировке и инженерному оборудованию.

В старых индивидуальных домах прежде всего дополнительно оборудуют или приводят в надлежащий вид существующее санитарно-техни-ческое оборудование (ванные, уборные), заменяют недостаточную по объему и не соответствующую требованиям электросеть, заменяют печное отопление центральным, благодаря чему достигается экономия топлива и устраняется трудоемкая и грязная работа по обслуживанию печей. Если необходимо, чтобы дом соответствовал высшим требованиям, а его размеры этому пре'пятст-вуют, то проводят совместно с реконструкцией (модернизацией) еще пристройку, надстройку или оборудование чердачного пространства, т.  е. утройство мансарды   ( 3).

 

 «Ремонт и реконструкция домов и квартир»       Следующая страница >>>

 

Смотрите также:

 

Справочник домашнего мастера  Дом своими руками Строительство дома  Домашнему мастеру

Слесарные работы  Столярные работы  Облицовочные работы  Малярные, штукатурные 

 

Благоустройство квартиры

 

Глава 1. Квартира – ваше жилище

1. Современное жилище

2. Право на жилище

3. Жилая площадь

4. Жилищно-строительный кооператив

5. Обмен помещений

6. Новая квартира

7. Адаптация к жилищу

Глава 2. Комфорт квартиры

1. Слагаемые комфорта

2.Инсоляция

3. Тепловой режим

4. Утепление жилища

5. Влажность воздуха

6. Вентиляция и вентиляторы

7. Шумовой режим

8. Качество жилого интерьера

Глава 3. Помещения, пространства, зоны

1. Функциональное зонирование

2. Передняя (прихожая)

3. Общая комната (зал, гостиная)

4. Спальная комната (спальня)

5. Детская комната

6. Рабочий кабинет

7. Кухня

8. Оборудование кухни

9. Ванная комната

10. Балконы и лоджии

 4. Мебель и оборудование

1. Типы мебели

2. Встроенная мебель

3. Раздвижные двери

4. Антресоль

5. Радиоаппаратура

6. Телевизор

7. Зеркало

8. Часы в доме

9. Домашняя аптечка

10. Посуда на кухне

11. Холодильники

12. Стиральные машины

13. Технология стирки

14. Пылесосы

15. Электробезопастность

16. Инструменты

17. Электроплита

Глава 5.  Эстетика интерьера

1. Современный стиль

2. Индивидуальность интерьера

3. Цветовое решение

4. Композиция

5. Освещение

6. Картины

7. Цветы в квартире

8. Букеты цветов

9. Декоративные ткани

Глава 6. Технология быта

1. Порядок в квартире и доме

2. Планирование и организация быта

3. Бережливость и экономия

4.  Практичность и деловой подход

Глава 7.Интересы и увлечения дома

1. Технология коллекционирования

2. Домашняя библиотека

3. Аквариумы в интерьере

4. Фотография дома

5. Искусство аппликации

6. Цветоводство в квартире

7. Праздник дома

8. Физкультура и спорт

9. Игры детей

Глава 8. Квартира в сельском доме

1. Сельский дом

2. Печное отопление

3. Камин

4. Баня и сауна

5. Благоустройство двора

6. Садовый домик

7. Садовый домик

 Глава 9. Поверхности и материалы

1. Рулонные отделочные материалы

2. Дерево в отделке интерьера

3. Декорирование древесины

4. Штукатурка стен

5. Керамическая плитка

6. Малярные краски

7. Растворители и разбавители

8. Клеи и технология склеивания

9. Окрашивание поверхностей

10. Настилка линолеума





Rambler's Top100