СОБСТВЕННИК И АРЕНДАТОР ЗЕМЛИ

Права на земельные участки

Земельным кодексом РФ (ст. 25) определено, что права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ, ст. 25 ЗК РФ государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

право собственности;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ.

Отсюда вытекает, что государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки; отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю; договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты;

договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года;

договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года; договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда; договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли; договоры о залоге права аренды участка;

уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;

соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды на срок менее 1 года; а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется.