Недвижимость

Оформление ипотеки. Страхование и оценка ипотечного жилья

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции

Чтобы оформить ипотеку квартиры или, скажем, дома  Вам нужно  подать в подходящий именно вам ипотечный банк заявку на получение ипотечного кредита, а так же все необходимые документы для его получения.   Ипотечному банку требуется некоторое время для принятия решения о предоставлении кредита, тому или иному лицу. Это может занять от нескольких дней, до нескольких недель.

 Некоторые банки предоставляют  услугу "экспресс - ипотека", в этом случае  решение о выдаче кредита  занимает считанные часы.

 Если  решение банковской кредитной комиссии будет положительным, смело выбирайте подходящую вам квартиру.

За отведенное ипотечным  банком время, заемщик должен выбрать подходящую ему квартиру, которая будет отвечать требованиям, предоставленным к ипотечному жилью,  и выдвинутым банком-кредитором. Вам следует собрать все необходимые документы по выбранной вами квартире, а так же следует собрать документы, требуемые для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья.  Вот неполные список нужных документов, так как в некоторых случаях банки запрашиваю особые документы.

Перечень необходимых документов:

а) паспорт на жилье вместе с его планом

б) правоустанавливающие документы на выбранное вами жилье

в) справка о регистрации (форма 9)

г) характеристика жилого помещения (форма 7)

д) справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, кварплаты

е) выписка из Единого Государственного Реестра Прав: о субъекте права на жилье,

правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире

ж) разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников жилья, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц)

Оценка жилья является  обязательным этапом оформления ипотеки. Связано это с ограничением суммы кредита, которую может предоставить ипотечный банк.  Это ограничение составляет не более 80-100% оценочной стоимости квартиры. Здесь учитывается именно оценочная стоимость, та, которая может запрашиваться продавцом, иными словами рыночная стоимость.

Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Лица, заинтересованы в оценке, прежде всего банки-кредиторы, так как  им необходима уверенность в том, что то жилье, которое, одновременно является, предметом залога,  может быть продано за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на его приобретение.

 Оценка проводится профессиональными организациями, которые имеют соответствующие лицензии, чтобы проводить подобные операции. Как правило, ипотечный  банк имеет одного или двух партнеров-оценщиков, и именно их услугами заемщик и должен воспользоваться.

Оценщик должен определить  рыночную стоимость квартиры.

 По этой стоимости ипотечное жилье может быть продано в определенные сроки,  если же заемщик все же не сможет выплачивать кредит.  Исходя из той самой стоимости, которую определил оценщик, банк и выдает заемщику ипотеку.

 Если продавец жилья просит иную цену (больше), отличающуюся от той, которую определил оценщик, то заемщику должен  покрыть разницу между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

Как правило услуги оценщиков составляют в среднем от 2500 да 4000 тысяч рублей, но, возможно, сумма может быть увеличена.

Страхование жилья,  также не менее важный  этап оформления ипотеки. Поскольку сроки кредитования при ипотеке  квартиры или иного имущества  весьма продолжительны, а банк требует неких гарантий в виде обязательного страхования рисков при потере трудоспособности заемщика или  утраты права собственности на жилье или его повреждения.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но большинство заемщиков полностью страхуют приобретаемое жилье. В этом случае, при наступлении страхового случая, страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, а затем выдаст  заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Существуют и такие случаи, когда заемщик, или же его работодатель, уже страховал свою жизнь или трудоспособность,  в какой-либо компании, и он хочет воспользоваться услугами именно этой компании, то ему следует выбрать тот банк, который примет существующий у заемщика страховой полис, даже не  смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Существуют случаи, когда заемщик теряет право  на жилье.  В таком случае некоторые  ипотечные банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года. Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно. Но если же это требование все же учитывается, то при страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от особенностей дома: от того, какие у дома перекрытия деревянные или иные, общего технического состояния жилья, наличия отделки и прочее.

Иногда банки требуют застраховать и жизнь созаемщика, если таков имеется, и если его доходы учитывались при определении размера кредита.

Заключая договор страхования ипотеки, внимательно изучите перечень страховых случаев, по которым и будут возмещены убытки. При наступлении страхового случая немедленно поставьте в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

1. В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него  все обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

2. В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств могут быть недостаточными для восстановления поврежденного жилья.

3. В случае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

После того как ипотечный банк проверит   квартиру или иное имущество, выбранное заемщиком, а так же застрахует и оценит жилье, наступает время заключения договора ипотечного кредитования.

Заемщику следует внимательно изучить все документы, так как в большинстве банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, чтобы потом не оказалось так, что какие-то условия не приемлемы для заемщика, и чтобы потом  пришлось отказываться от кредита.  Возможен так же и такой вариант, когда вместо отдельного ипотечного договора  между продавцом квартиры и заемщиком кредита, заключается договор купли-продажи, составленный тем же образом, что ипотечный.

Вместе с договором ипотеки, возможно, вам потребуется оформление закладной*.

Закладная* - ЗАКЛАДНАЯ (применительно к ипотеке) - закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как правило, для  оформления ипотеки, необходимо участие нотариуса.

Оформление ипотеки заканчивается  государственной регистрацией документов в органах юстиции.