Недвижимость

Прогноз цен на Московском рынке недвижимости, на 2008 год

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции

С началом 2008 года, на Московском рынке недвижимости, произошли некоторые изменения.

Страх к  повышению темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, боязнь нового дефолта, призрачной деноминацией рубля и возможными переменами в стране после мартовских выборов, привели к значительной активизации покупателей. Совокупность этих событий еще раз доказывает, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологического фактора, настроений людей, поспешивших вложить свои сбережения во что-то материальное, и купить недвижимость пока реально существует некая возможность, осуществления данного процесса.

Вероятно, что при таком «климате» продавцы жилья – как застройщики и риэлтеры, так и частники на вторичном рынке – поспешили поднять цены на недвижимость.

После среднего прироста цен в январе, который составил почти 4%, было   вполне очевидно, что февральский прирост не будет не меньше. Согласно произведенным прогнозам среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за февраль составило 4.677 пунктов, что превысило среднее значение индекса в январе на 4,2%, а  в конце февраля индекс стоимости вышел на отметку в 4.850 пунктов, что выше аналогичного показателя конца января на 5,8%.

 В отличие от второй половины 2007 года, когда рост цен на недвижимость в Москве носил во многом формальный характер за счет существенного снижения курса доллара, в  начале 2008-го  прирост ценовых показателей уже никак не опирается на курсы валют.  Так по данным  одного из  журнала о недвижимости,  рост  цен в рублях на недвижимость в Москве за февраль 2008 года составил 5,3%, то есть  на том же уровне, что и прирост цен в долларах. В целом с начала 2008 года жилье в столице подорожало в среднем на 8%-10%, но есть и примеры квартир, прибавивших в цене по 15% и более.

Расстановка февральского роста стоимости недвижимости в столице по типам домов, количеству комнат в квартире, расположении, округам и районам, позволяет увидеть существенное превышение средних показателей в сегменте жилья, так называемого,  эконом - классом. Наибольший удар пришелся на пятиэтажные дома и другие, схожие по свойствам старые дома,  как панельные или блочные, так и кирпичные. А также на типовую панель Советского периода, большинство которых  9-ти и 12-ти этажные дома 70-х годов. Однокомнатные квартиры лидируют в росте цен.

В периоды повышения цен на недвижимость, наибольшей прирост приходится на  недорогие квартиры, которым еще будут дорожать, и которые, в первую очередь исчезают с рынка при возникновении  спроса. Прирост цен в сегменте «недорогого» жилья (20% наиболее дешевых квартир) оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир).

В результате, если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от 150-160 тысяч долларов, а в период подкорректировки цен летом 2007 года встречались предложения и по 120-130 тысяч, то теперь этот минимальный предел цены отдельного столичного жилья вырос до 180-200 тысяч, то есть почти на 20%.

Примеры недвижимость в Москве Февраль 2008  - Январь 2008: 

1.Старые панельные дома,  5-этажки и иные квартиры с небольшой кухней  4275  5,3% 

2. Типовые панельные дома , 9-14 этажей, типовые площади 4354  5,1%

3. Современные панельные дома, от 16 этажных и иные   4562  3,8%

4.Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)  4648  5,1% 

5. «Сталинки» и типовой кирпичные дома, 6-11 этажные и иные квартиры 5296  1,2%

6. Современные монолитно-кирпичные дома 5132  4,1% 

Все панельные и блочные дома  4397  4,7% 

Все монолитные и кирпичные дома  5025  3,4% 

Квартиры в Москве Февраль 2008  - Январь 2008: 

Однокомнатные  4727  5,0% 

Двухкомнатные  4743  4,1% 

Трехкомнатные  4559  3,4% 

Многокомнатные  4731  3,8% 

Существует мнение, что еще одна волна сильного роста цен на недвижимость в Москве может привести к последующему кризису на столичном рынке недвижимости. Но, в нынешних условиях, есть основания полагать, что до нового двукратного скачка цен на жильё, в столице дело не дойдет, и февраль может стать финальным месяцем ажиотажного повышения цен на московскую недвижимость.

Дело в том, что все психологические факторы, вызвавшие  рост  стоимости недвижимости в Москве, имеют не долгосрочный характер. Выборы пройдут и страхи, вызванные боязнью перемен в стране, уйдут. Ситуация происходящая на  фондовом рынке России постепенно нормализуется.

Наиболее вероятная величина роста цен на недвижимость в Москве в 2008 году – 15%-20%, причем во многом  рост этот обусловлен инфляцией. Принимая во внимание такое  развитие событий, очевидно, что рынок использует все свои возможности для роста уже в течение первых 3-4 месяцев. Нам следует ожидать окончательного спада нынешних повышений стоимости недвижимости в Москве к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая волна повышений вплоть до конца 2008 года. В этот же период вполне естественно возникновение коррекции цен на квартиры, как это происходило в 2007 году.

Анализ рынка недвижимости, проделанный разными специалистами и экспертами, нередко приводит к выводу, что сильный провал цен на жилье в Москве сейчас невозможен. Возможно, если ситуация с ценами  на квартиры в Москве не будет превышать  уровень 8.000 – 10.000 долларов за метр, то все обойдется стагнацией и незначительной коррекцией цен вниз, как  было ранее. А впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд.

Но не стоит забывать, что в отличие от ситуации, происходящей ранее, когда исходные цены на московское жилье были почти символическими,  то сейчас потенциала для значительно подорожания квартир в течение года уже нет.

 Будем надеяться, что баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно настать. Почти твердо можно утверждать, что  произойдет это к майским праздникам, когда рынок исчерпает  весь потенциал для роста 2008 года и наступит период, когда цены стабилизируются.

 Менее вероятно, что  под давлением продавцов недвижимости, стечением обстоятельств и других решающих факторов, цены в этом году уйдут еще выше. Тогда, впоследствии, над рынком нависнет более серьезная угроза последующего кризиса и более существенного провала цен. Однако пока вероятность такого развития событий невелика, будем надеяться на лучшее.