Недвижимость

Погашение кредита при ипотеке

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции

После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита.

«Погасить кредит» значит, что на указанный кредитором счет перечислена  вся сумма кредита и соответствующих по нему процентов.

 Ипотечное кредитование – это  долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частично. Существует несколько способов погашения кредита, для удобства заемщика и банка-кредитора. Заемщику не следует забывать о дополнительных возможностях сэкономить свое время и деньги, и стараться  досрочно погасить кредит, а так же   о перекредитовании.

Перекредитование при ипотеке:

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. На сегодняшний день в  условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может благополучно воспользоваться этим процессом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

В тех странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование успешно  практикуется. Данная операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента.

 В России  данный процесс становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита связано с  дополнительными расходами.

Существует возможность избежать существенной части расходов, при условии использования процесса  перекредитования в том же ипотечном банке, который и выдал первоначальный ипотечный кредит. Но, к сожалению,  банки не очень охотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это ведет к уменьшению доход от операции ипотечного кредитования, попросту говоря, им это не выгодно. Существует  возможность получения в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой процентной ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования и снижения процентной ставки.

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, получатели кредита сталкиваются с различным рядом проблем:

1.      Могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов:

  за рассмотрение кредитной заявки

 за открытие и ведение ссудного счета

 за выдачу кредита

2.   Заемщик должен повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования.  Каждый банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками.

3.   Необходимо учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков разные, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

Но неизменным остается одно - измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщик обязан нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано:

«имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)».

Согласно законодательству, уместно подчеркнуть, что заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что соответствует целям перекредитования.

Практика показывает, что заемщик вынужден действовать по схеме:

1. Погасить кредит у первоначального кредитора
2. Затем снять залоговое обременение с жилья
3. И только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору.

В том  случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это уместно,  но когда же сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

Существует несколько способы погашения кредита, они включают в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, и  форму платежей – наличными деньгами, безналичный расчет и прочее.

При  ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно. Часто кредитором определяется платежный период, например с 5-го по 15-е число каждого месяца. К тем заемщикам, кто нарушает, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции в соответствии  кредитного договора.

Размер же платежей определяется графиком платежей, который выдается заемщику сразу  же после подписания кредитного договора.

 Кредиторы в праве  требовать точного соответствия,  до единой копейки,  перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором, как нарушение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что ведет к  штрафным санкциям, а в некоторых случаях  даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть:

 а) наличными - заемщик вносит через банковскую кассу деньги на свой  счет.  Заемщик не должен забывать, что не во всех банках существуют и работают вечерние кассы или, что, платежи не возможно осуществить  выходные и праздничные дни.

б) безналичный расчет – заемщик переводит со счета деньги, который открыт  в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. Межбанковские переводы – это платный вид услуг, на их выполнение требуется время: от 1-3 дней. Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщику, по желанию, может  открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

в) безналичных расчетов, другого вида  – это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. Заемщик следует написать заявление на имя руководителя предприятия, в котором он работает, и согласовать детали перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение кредита

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием, запретом на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все  банки устанавливают минимальное значение суммы досрочного погашения, например 10000 руб. Только при условии, что заемщик накопит  эту минимальную сумму, он может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление всегда пишется по форме банка-кредитора.