Недвижимость

Ипотека: условия кредитования

Как  у любого кредита, у ипотеки есть свои условия.  Прежде всего, это скор кредитования и процентная ставка, а  в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого имущества. Оставшаяся часть стоимости является, так называемым, первоначальным взносом, который должен быть, в обязательном порядке,  у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.  Так же не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей, потому, что от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.

При получении ипотеки валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Заемщик сам в праве решать, какой из них отдать предпочтение.

Чтобы увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно при помощи привлечения созаемщиков*.

*Созаемщик – человек, который вместе с основным - главным заемщиком несет ответственность, проще говоря, отвечает  перед кредитором, т.е. перед банком за возврат получаемого кредита в полном объеме. При общей ответственности банк оставляет за собой право предъявлять претензии одновременно как к Заемщику, так и к Созаемщику.

Созаемщиком может стать любой совершеннолетний, работающий гражданин, имеющий официальный доход или доходы, достаточные для кредитования. При расчете суммы кредита, доходы созаемщика учитываются.

Получение любого кредита связано с дополнительными расходами. Величина дополнительных расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а следовательно должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных ситуаций.

1. Банк, предоставляемый данные услуги, в праве потребовать  от заемщика подтверждения доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои собственные.

а) Справка о доходах:   для получения ипотечного кредита необходимы справки о доходах.  От того, какие документы необходимо  предоставить получателю ипотечного кредита в банк, зависит итоговый размер кредита. Перечень доходов, которые учитываются банком при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются в зависимости от банка, предоставляющего услуги.

Различные варианты предоставляемых документов:

1. Получатель кредита работает на одном месте, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально:

в этом случае для получения ипотечного кредита достаточно лишь справки о доходах с места работы, форма 2-НДФЛ, за последние 6-12 месяцев или как запросит кредитор.

2. Заемщик получает заработную плату  неофициально:

в этом случае следует выбрать банк, который готов выдать ипотечный кредит с учетом справки о доходах в свободной форме. При такой форме справка о доходах должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным бухгалтером предприятия. Так же  у заемщика могут потребовать дополнительную информацию о характере его работы и должностных обязанностях, данные о деятельности компании, в которой он работает и т.п.

3. Работодатель отказывается выдать заемщику указанную справку о доходах:

в этом случае кредит можно получить в ипотечном банке, который согласен принять к  рассмотрению устное подтверждение работодателем размера заработной платы заемщика. Но, ставка по кредиту в этом случае будет выше на 1,5-2%.

4. Получатель кредита помимо основного места работы, имеет дополнительное:

то в этом случае следует иметь в виду, что не все банки принимают в расчет фактор, считая, что он не может быть достаточно стабильным для получения кредита. Если банк, все же, согласен учесть зарплату по неосновному месту работы, то заемщик обязан предоставить трудовой контракт и справку о доходах с места дополнительной работы.

5. Заемщик подавал в налоговую инспекцию декларацию о доходах:

то, в этом случае, необходима ее копия с отметкой инспекции.

Помимо заработной платы, банк может принять во внимание такие доходы как получаемая арендная плата, проценты, дивиденды. Эти поступления должны быть регулярными, и не разовыми, и необходимы документы, которые подтверждают их фактическое получение за период, который запрашивает кредитор. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов у заемщика может быть наличие у него прочего имущества в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и т.п. Кроме доходов самого заемщика, ипотечный банк может рассматривать зарплату супруга или поручителей. В данном случае от каждого созаемщика или поручителя требуется  справка о доходах.

Большинство банков требуют наличия определенного трудового стажа, а так же  поручителей*.

*Поручитель - в гражданском праве лицо, которое обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично.

Трудовой стаж при ипотеке:

От трудового стажа заемщика зависит решение банка о предоставлении редита или отказа в нем, а так же и о самом размере кредита.  Для подстраховки, заемщик должен проработать на последнем месте работы  хотя бы в течение полугода. Банк может запрашивать у работодателя как информацию о характере выполняемой работы и должностных обязанностях заемщика, так и  о деятельности компании, работником которой он является.

Некоторые записи в трудовой книжке учитываются и могут сопровождаться отдельными комментариями, это:

а) пропуски в стаже

б) оформление в "фирмах-однодневках"

в) записи, не соответствующие действительности

Заемщик  должен быть заранее готов к такого рода вопросам.

Часто причиной отказа в ипотечном кредите может быть несоответствие образования и квалификации заемщика или должности, которую он занимает.

 Ипотечный банк отказывает заемщику в кредите, считая, что в случае увольнения заемщика или сокращения с этой работы, он не сможет получить такую же должность в иной компании и сохранить прежний уровень дохода, который необходим для погашения кредита. В этом случае заемщик должен  основательно подготовиться  и собрать сведения о своих должностных обязанностях и представить как можно больше документов, подтверждающих свое образование, а так же квалификацию и неформальные подтверждения необходимых для должности навыков: характеристики, грамоты.

В том случае,  если заемщик является безработным, то он не сможет получить ипотечный кредит.

Прописка при ипотеке:

К вопрос о регистрации или, попросту говоря, прописки получателя кредита в  месте, где предполагается приобрести жилье, ипотечные банки относятся неоднозначно. Некоторые считают это неприемлемым  условием для получения ипотечного кредита. Есть и такие банки, которые не требуют обязательной прописки  в месте получения кредита.

 Так же и с временной регистрацией на территории того субъекта, где находится жилье, приобретаемое под ипотеку.