|
|
— разновидность регулярного
дохода, получаемого в результате отчуждения имущества в собственность
плательщика. По договору ренты одна сторона (получатель ренты)
передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты. обязуется в обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо
предоставления средств на его содержание в иной форме (ГК РФ, ст. 583). По
договору Р. допускается установление обязанности плательщика выплачивать Р.
бессрочно (постоянная Р.) или на срок жизни получателя Р. (пожизненная
рента). Пожизненная Р. может быть установлена на условиях пожизненного
содержания гражданина с иждивением (см. Пожизненное содержание с иждивением).
Характерная особенность Р. заключается в том, что
имущество, передаваемое под выплату Р., сразу переходит в собственность ее
плательщика. Получатель же Р. взамен получает долговременное обязательство со
стороны плательщика о выплате Р.
Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату
Р., практически не ограничен, и ее предметом могут быть вещи, относящиеся как
к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи,
изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте
(оружие, наркотические вещества и т.п.). Состав возможных плательщиков Р. также
не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. В качестве
получателей Р., однако, могут выступать только граждане и при определенных
условиях — некоммерческие организации, если это соответствует целям их
деятельности.
Договор Р. подлежит нотариальному удостоверению, а
договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату Р., —
также государственной регистрации. При этом в отличие от договора о продаже
недвижимости, который может регистрироваться непосредственно, без предварительного
нотариального удостоверения, договор Р. не подлежит прямой государственной
регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.
Имущество, которое отчуждается под выплату Р., может быть
передано ее получателем в собственность плательщика Р. как за плату, так и
бесплатно. Договор Р. вступает в силу с момента его заключения в
установленном порядке, и плательщик Р. должен после этого, в частности,
принять передаваемое ему под выплату Р. имущество. Отказ после заключения
договора от принятия рентного имущества, в т.ч. передаваемого бесплатно,
расценивается как нарушение договора Р.
Р. обременяет земельный участок, предприятие, здание,
сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это
означает, что в случае последующего отчуждения такого имущества плательщиком
Р. его обязательства по договору Р. (по осуществлению рентных платежей и
проч.) полностью переходят на приобретателя данного имущества. Лицо,
передавшее обремененное Р. недвижимое имущество в собственность другого лица,
несет с ним субсидиарную (дополнительную) ответственность по требованиям
получателя Р., возникшим в связи с нарушением договора Р., если законом или
договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Имущество, в т.ч. недвижимое, переданное под выплату Р.,
не выбывает, по общему правилу, из имущественного оборота и может быть
отчуждено плательщиком Р. третьему лицу сразу после его получения по договору
Р. от первоначального владельца (после государственной регистрации рентной
сделки с недвижимостью). При этом согласия получателя Р. на отчуждение
имущества плательщиком Р. в собственность третьего лица, по общему правилу,
не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости,
полученной плательщиком Р. по договору пожизненного содержания с иждивением,
а также в некоторых других случаях, специально оговоренных в законе или
договоре.
Учитывая, что по договору Р. ее получатель сразу передает
имущество в собственность плательщика, который затем должен выполнять обязательство
по осуществлению рентных платежей, как правило, в течение длительного
времени, особое значение для получателя Р. имеют предусмотренные в
законодательстве способы обеспечения исполнения плательщиком своих рентных
обязательств. Эти способы различаются в зависимости оттого, какое имущество
передается под выплату Р. — недвижимое или движимое.
При передаче под выплату Р. земельного участка или другого
недвижимого имущества получатель Р. в обеспечение обязательства плательщика
Р. приобретает право залога на это имущество. Если же под выплату Р.
передается денежная сумма или иное движимое имущество, то в рентном договоре
непременно должна содержаться обязанность плательщика Р. либо предоставить
обеспечение (в виде неустойки, залога, поручительства, банковской гарантии —
см. Гарантия банковская, и т.п.) исполнения его обязательств, либо
застраховать в пользу получателя Р. риск ответственности за неисполнение или
ненадлежащее исполнение этих обязательств.
За просрочку выплаты Р. ее плательщик уплачивает согласно
закону получателю Р. проценты (за пользование чужими денежными средствами),
размер которых определяется единой учетной ставкой ЦБ РФ по кредитным
ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования),
если иной размер процентов не установлен договором.
Постоянная Р. выплачивается, как правило, в деньгах в
размере, устанавливаемом договором. В договоре, однако, может быть
предусмотрена выплата постоянной Р. путем предоставления вещей, выполнения
работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме Р. Если
иное не предусмотрено договором постоянной Р., размер выплачиваемой Р.
увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального
размера оплаты труда.
Во всех случаях, даже если стороны договорились о выплате
постоянной Р. путем выполнения работ или оказания услуг, ее размер должен
быть выражен в договоре в определенной денежной сумме. В противном случае
будет затруднительно определить, в частности, размер ответственности
плательщика за просрочку выплаты Р.
По соглашению сторон в договоре может быть предусмотрена
смешанная форма выплаты постоянной Р. — частично деньгами, частично вещами,
работами, услугами. По общему правилу, постоянная Р. выплачивается по
окончании каждого календарного квартала, если иной порядок ее выплаты не
предусмотрен договором постоянной Р.
Обязательство плательщика о выплате постоянной Р. носит
бессрочный характер в том смысле, что продолжительность ее выплаты заранее в
договоре не устанавливается (в отличие от пожизненной Р., выплата которой
заведомо ограничивается периодом жизни ее получателя). Однако плательщик
постоянной Р. вправе прекратить рентные отношения и отказаться от дальнейшей
выплаты Р. путем ее выкупа у получателя — по цене, определенной в договоре,
при условии, что плательщик заявил о выкупе в письменной форме не менее, чем
за три месяца до прекращения выплаты Р.
В свою очередь, получатель Р. вправе потребовать выкупа
постоянной Р. плательщиком в случаях, когда последний на длительное время
просрочил выплату Р., а также в некоторых иных случаях, перечисленных в
законодательстве либо предусмотренных в договоре постоянной Р.
|