|
|
— один из способов осуществления
предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. По
договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем (ГК РФ, ст. 671).
С введением в действие части второй ГК РФ наем гражданами
жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда
осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного
самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах
частных собственников — посредством заключения нанимателем с собственником
жилого помещения договора коммерческого найма. Договор социального найма
жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения — это две
разновидности найма жилого помещения применительно к различным видам жилищных
фондов.
По договору социального найма жилое помещение
предоставляется бесплатно (т.е. без оплаты его строительной стоимости), что
рассматривается как социальное благо. Право на получение бесплатного жилья
имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий: инвалиды Великой
Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица;
инвалиды труда, а также инвалиды с детства; ветераны войны; семьи погибших
при исполнении государственных обязанностей; семьи с доходами ниже официально
установленного прожиточного минимума. Такие граждане могут быть поставлены на
учет в органах местного самоуправления, и в порядке очередности им
предоставляются бесплатно квартиры в соответствии с установленной законом
нормой жилой площади 12 кв. м на одного человека (ЖК РСФСР, ст. 38).
Юридическим основанием для вселения в квартиру в
государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. На
основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор
социального Н.ж.п., в котором конкретизируются права и обязанности сторон.
Объектом договора Нлсп. может быть изолированное жилое помещение, пригодное
для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, жилого
дома). Договор социального Н.ж.п. заключается бессрочно; договор
коммерческого Н.ж.п. заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для этих
разновидностей договоров характерны и различия относительно размеров предоставляемой
жилой площади и ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение
предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади
и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре
коммерческого найма такие ограничения отсутствуют, и условия договора
определяются соглашением сторон. В то же время обе разновидности договора
Н.ж.п. характеризуются рядом общих положений. В частности, как один, так и
другой договор должны заключаться в письменной форме. При отчуждении
собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор
сохраняет силу для нового собственника. Установлены общие обязанности
нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение
сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение
и др. Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным
жильцам, а также сдавать жилое помещение в поднаем.
|