|
|
— 1) в РФ единый комплекс
недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем
жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в
собственности домовладельцев (граждан,
юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ,
муниципальных образований), а остальные части (общее имущество) находятся в
их общей долевой собственности. В состав кондоминиума могут входить следующие
объекты: а) одно здание или его часть либо несколько зданий, в которых
помещения принадлежат не менее чем двум домовладельцам, с прилегающим
земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными
дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими
подобными объектами; б) несколько компактно расположенных зданий или
сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками
или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком
и элементами инфраструктуры. Признание конкретного комплекса недвижимого
имущества кондоминиума происходит при его государственной регистрации
(Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» 1996). Конкретный
перечень объектов, входящих в кондоминиум, определяется в паспорте
домовладения, составляемом бюро технической инвентаризации.
Объекты, входящие в состав кондоминиума, подчиняются двум
режимам собственности: помещения (отдельные единицы комплекса недвижимого
имущества) принадлежат отдельным домовладельцам, а имущество, обслуживающее
более одного домовладельца, является общей собственностью всех домовладельцев
К. независимо от регистрации К. (ГК РФ, ст. 290). В общей собственности
находятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные
шахта, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и
ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное
оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных
границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты,
предназначенные для обслуживания имущества К. и служащие его использованию.
Доля каждого домовладельца в общей собственности
пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в К., измеренных в
квадратных метрах. Решением общего собрания домовладельцев или иным их
соглашением может быть установлен иной способ определения долей (см. также
Товарищество собственников жилья).
В отличие от общего правила, установленного гражданским
законодательством, в К. доля не может быть выделена, передана или отчужцена
отдельно от принадлежащего домовладельцу помещения. Она (доля) следует за
правом собственности на помещение. Размер доли в общем имуществе К.
обусловливает не только объем прав по управлению им, но и определяет величину
расходов домовладельца по содержанию и ремонту общего имущества.
Домовладельцы обязаны определить способ управления К. в
пределах перечня, установленного Федеральным законом «О товариществах
собственников жилья». Они могут непосредственно управлять им, если их число
не превышает четырех человек; передать функции по управлению К.
уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе
заказчика на жилищно-коммунальные услуги; образовать специальное юридическое
лицо (товарищество собственников жилья) для самостоятельного управления К.
либо для последующей передачи всех или части функций по управлению третьему
лицу.
2) В США К. именуется юридическое лицо — ассоциация
собственников квартир, которая не только обеспечивает эксплуатацию
домовладения, но и имеет полномочия в отношении распоряжения самими
помещениями (квартирами). Законодательство большинства штатов и уставы К.
наделяют его правом первоочередной покупки помещения в случае его отчуждения
домовладельцем, правом запрета на отчуждение помещения в случае наличия
задолженности перед К. или несогласия с кандидатурой покупателя. К.
противопоставляется кооперативной корпорации (жилищному кооперативу). В
кооперативе домовладелец не является собственником жилых помещений, а
обладает лишь частью акций корпорации. В отличие от российского
законодательства, в США даже полная выплата пая не делает домовладельца
собственником квартиры в кооперативном доме, собственником по- прежнему
остается кооператив.
|