|
— залог недвижимого имущества, при
котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником основного
обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного
недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,
которому принадлежит это имущество.
Регулируется ГК РФ, Федеральными законами «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» 1998 (далее — Закон об ипотеке), «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1997, другими
правовыми актами об И. отдельных видов недвижимого имущества. Нормы Закона РФ
«О залоге» 1992 со дня введения в действие Закона об ипотеке подлежат
применению к ипотеке лишь постольку, поскольку они не противоречат
последнему. С принятием ГК РФ 1994 и Закона об ипотеке в России
возобновляется И., утратившая свое значение в советский период.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права
на которое зарегистрированы в установленном законодательством порядке. К
такому имуществу относятся земельные участки, предприятия, здания,
сооружения, квартиры, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты. Предприятие может быть предметом ипотеки, если сумма
обеспечиваемого ею обязательства составляет не менее половины стоимости
имущества закладываемого предприятия и если И. предприятия обеспечивается
денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения
договора об И. Из числа предметов И. исключены, в частности, земли,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также
сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных
организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков
личных подсобных хозяйств, что препятствует развитию и распространению И. как
одного из основных способов обеспечения исполнения обязательств.
Для договора об И. предусматривается письменная форма,
обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация,
имеющая конститутивное значение, т.к. именно с момента такой регистрации
договор об И. считается заключенным и вступает в силу.
Государственная регистрация И. осуществляется учреждениями
юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по
месту нахождения предмета И. Указанная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним является публичной.
Стороны договора об И. — залогодатель и залогодержатель.
Залогодателем может быть как должник по обеспеченному И. обязательству, так и
третье лицо, в то время как залогодержатель — это всегда кредитор по
обязательству, обеспеченному И.
Существенными условиями договора об И. являются ее
предмет, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого И.
При И. заложенное имущество остается у залогодателя и не
передается залогодержателю. Залогодатель имеет право пользоваться заложенным
недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. Пере
ход прав на заложенное имущество к другому лицу не влияет
на действительность И.
Риск случайной гибели или случайного повреждения
имущества, являющегося предметом И., несет залогодатель, если иное не
предусмотрено договором об И.
Права залогодержателя по обеспеченному И. денежному
обязательству и по договору об И. могут быть удостоверены закладной,
являющейся именной ценной бумагой. При выдаче закладной об этом должно быть
указано в договоре об И. Иные, кроме денежных, обязательства не являются
основанием выдачи закладной. Закладная может быть предметом залога.
Взыскание на предмет И. может быть обращено в судебном и
во внесудебном порядке. Внесудебный порядок предполагает удовлетворение
требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества на
основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и
залогодателем, которое может быть заключено только после возникновения
основания для обращения взыскания на предмет И. Взыскание на заложенное
предприятие может быть обращено только по решению суда. Реализация
заложенного недвижимого имущества может быть осуществлена на публичных торгах
или аукционе.
|