Особенности обращения взыскания на имущество должника-организации. Арест и реализация имущества должника-организации

Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем

1. Положения п. 1 комментируемой статьи практически повторяют требования, содержащиеся в п. 3 с. 54 ФЗ "Об исполнительном производстве", дополняя их указанием о необходимости заключения договора с организацией, имеющей право совершать операции с недвижимостью, на организацию и проведение торгов. Такой договор по своей природе является агентским договором и заключается между соответствующей организацией, имеющей лицензию на осуществление риэлтерской деятельности, и службой судебных приставов субъекта РФ (районным подразделением судебных приставов). Нельзя исключать возможности заключения договора на организацию не разовых торгов, а на организацию торгов в определенный период.

2. Под документами, характеризующими объект недвижимости, понимаются документы, определяющие его правовые и технические характеристики.

В качестве правоустанавливающих документов рассматриваются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации нежилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

К указанным документам обязательно должны быть приложены план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Статья 18 Федерального закона требует, чтобы документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество соответствовали требованиям, установленным законодательством РФ, и отражали информацию, необходимую для последующей регистрации в Едином государственном реестре. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в предусмотренных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено месторасположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Сроки и порядок проведения торгов

1. Порядок проведения торгов регламентируется ст. 447-449 ГК РФ, а порядок реализации заложенного имущества ст. 350 ГК РФ.

2. Реализация арестованной дебиторской задолженности производится на торгах, проводимых продавцом в форме открытых аукционов, по правилам, установленным ст. 447-449 ГК РФ и инструкцией.

Дебиторская задолженность, не реализованная на торгах, реализуется продавцом (Долговым центром) на комиссионных началах в порядке, предусмотренном инструкцией.

Лицо, осуществляющее взыскание, в течение трех дней передает продавцу следующие документы:

- акт о наложении ареста на дебиторскую задолженность;

- оригиналы (заверенные в установленном порядке копии в том случае, если документы оставлены на хранение у должника) договоров и иных правоустанавливающих документов, определяющих существо и подтверждающих действительность прав требования и соответствующих обязательств;

- акт сверки задолженности, подписанный должником и его дебитором, либо заменяющие его документы, с определением сумм основного долга, процентов, а также начисленных экономических санкций;

- в случае привлечения специалиста (оценочной комиссии) для оценки действительности и ликвидности дебиторской задолженности его заключение;

- поручение о продаже дебиторской задолженности на торгах;

- указание о способе разбивки дебиторской задолженности на части (лоты) при ее реализации (если такое решение было принято);

- иные документы, имеющие значение для реализации дебиторской задолженности.

Продавец после получения документов, поименованных выше:

- назначает дату, время и место проведения публичных торгов;

- публикует извещение о проведении торгов;

- организует прием финансовых средств от участников торгов и их возврат, а также предоставляет возможность ознакомления с предметом торгов;

- проводит торги в соответствии с установленной процедурой;

- оформляет права победителя торгов, подписывает с ним имеющий силу договора протокол о результатах торгов;

- производит в установленном порядке перечисление средств, вырученных по результатам торгов;

- публикует информационное сообщение об итогах торгов.

Торги по продаже дебиторской задолженности должны быть проведены продавцом не позднее 40 дней со дня передачи ему соответствующих документов.

Извещение о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до назначенной даты проведения торгов. Извещение должно включать следующие сведения:

- дата, время и место проведения торгов;

- описание предмета торгов, сведения о разбивке его на лоты;

- форма торгов;

- начальная цена продажи дебиторской задолженности и установленная граница низшей цены реализации по каждому лоту;

- критерий определения победителя торгов;

- порядок оформления участия в торгах, конечный срок приема заявок и других документов на участие в торгах;

- сумма задатка и порядок его внесения;

- порядок ознакомления участников с предметом торгов;

- порядок и форма осуществления платежей победителем торгов;

- номер контактного телефона продавца;

- наименование и адрес продавца, которому будет поручена комиссионная продажа дебиторской задолженности, не проданной на торгах;

- дополнительные сведения, указанные лицом, осуществляющим взыскание.

Начальная цена продажи дебиторской задолженности устанавливается равной сумме основного долга (без учета штрафных санкций) дебитора по всем обязательствам, включенным для реализации в один лот. Сумма основного долга дебитора устанавливается в соответствии с соответствующими актами сверки задолженности или иными заменяющими их документами.

Размер задатка, вносимого лицами, выразившими желание участвовать в торгах, определяется решением продавца по согласованию с лицом, осуществляющим взыскание.

Если торги не состоялись, внесенный задаток подлежит возврату в 3-дневный срок. В тот же срок задаток подлежит возврату участникам состоявшихся торгов, не ставшим их победителем.

Сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств победителя торгов по оплате приобретенной им дебиторской задолженности.

Для участия в торгах заинтересованным лицам необходимо представить продавцу следующие документы:

- заявку на участие в торгах по установленной форме;

- копию платежного документа, подтверждающего внесение задатка.

Заявителю может быть отказано в участии в торгах в случаях, если лицо, подавшее заявку, не представило в срок указанных выше документов.

Если лицу, подавшему заявку на участие в торгах и внесшему задаток, отказано в участии в торгах, задаток подлежит возврату в 3-дневный срок со дня принятия решения об отказе.

Жалоба на необоснованный отказ в допуске к участию в торгах может быть подана заявителем лицу, осуществляющему взыскание, в 3-дневньгй срок. Решение лица, осуществляющего взыскание, по вопросу о допуске заявителя к участию в торгах является обязательным для продавца.

Заявителям, в отношении которых не было принято в установленном порядке решения об отказе в допуске к участию в торгах, выдается номер участника торгов, подтверждающий допуск к участию в торгах.

В день проведения торгов до начала аукциона лицо, осуществляющее взыскание, представляет продавцу справку о средствах, поступивших на специальный счет лица, осуществляющего взыскание, в порядке исполнения соответствующих обязательств дебитором после наложения ареста.

В случае, если дебиторская задолженность, выставленная на торги, была частично погашена, продавец обязан проинформировать об этом участников торгов до начала аукциона и внести соответствующие изменения в начальную цену дебиторской задолженности, выставляемой для реализации.

В случае, если задолженность, выставленная на торги, после наложения ареста была погашена полностью, продавец обязан снять с продажи соответствующую дебиторскую задолженность и уведомить об этом должника, дебитора и лиц, осуществляющих взыскание.

Об уменьшении цены реализации или снятии с торгов дебиторской задолженности продавцом составляется протокол, который утверждается лицом, осуществляющим взыскание.

Торги проводятся жюри, формируемым продавцом. Торги начинаются с представления распорядителем торгов предмета торгов, объявления его начальной цены и величины шага торгов, установленного жюри (в пределах 5% от начальной цены дебиторской задолженности).

Участник торгов подает заявку на увеличение предыдущей цены (включая начальную цену) поднятием своего номера. Увеличение цены осуществляется распорядителем торгов на величину шага торгов.

Если ни одним из участников торгов не подано заявки на увеличение начальной цены продажи дебиторской задолженности, распорядитель пошагово уменьшает начальную цену, пока кто-либо из участников поднятием номера не подаст заявку на приобретение дебиторской задолженности по названной цене. Цена продажи не может опускаться ниже оценочной стоимости, установленной лицом, осуществляющим взыскание при аресте дебиторской задолженности.

Предмет торгов считается проданным по последней цене, названной распорядителем торгов. Окончание торга фиксируется объявлением распорядителя торгов.

В ходе торгов ведется стенограмма, в которой последовательно указываются все объявленные распорядителем текущие цены и номера участников, подавших заявку на приобретение предмета торгов по названной цене.

В соответствии с п. 17 Инструкции арестованная дебиторская задолженность подлежит реализации по наибольшей предложенной цене. Низший предел стоимости реализуемой дебиторской задолженности не может быть ниже оценки дебиторской задолженности, произведенной при ее аресте лицом, осуществляющим взыскание (в том случае, если в дальнейшем лицом, осуществляющим взыскание, не была произведена переоценка дебиторской задолженности).

Победителем торгов признается участник, номер которого был последовательно произнесен распорядителем торгов три раза при отсутствии заявок на увеличение цены от других участников торгов.

По итогам торгов в тот же день победителем торгов и продавцом подписывается протокол о результатах торгов, имеющий силу договора.

Если победитель торгов в установленные сроки не подписал протокол по итогам торгов, он лишается права на приобретение дебиторской задолженности и исключается из состава участников торгов; сумма внесенного им задатка не возвращается и направляется на возмещение расходов по организации торгов. В этом случае победителем торгов признается участник, который по ходу торгов подал заявку на приобретение дебиторской задолженности по предыдущей цене, объявленной распорядителем торгов. Этот участник подписывает протокол по итогам торгов.

Переход прав по реализованной дебиторской задолженности осуществляется на основании протокола, подписанного продавцом и покупателем по итогам торгов и утвержденного лицом, осуществляющим взыскание, имеющего силу договора. Протокол должен содержать следующие сведения: день, час и место проведения торгов; наименование продавца; характеристику проданного лота: номер, наименование должника и дебитора, объем дебиторской задолженности, начальную цену; наименование победителя торгов; максимальную предложенную цену за реализуемую дебиторскую задолженность, предшествующую максимальную цену и лицо, ее предложившее, а также иные сведения о проведении торгов. Протокол составляется продавцом под контролем судебного пристава-исполнителя.

Покупатель обязан оплатить приобретаемую им дебиторскую задолженность в порядке и на условиях, указанных в извещении о проведении торгов.

В случае, если покупатель не оплатил приобретенную им дебиторскую задолженность, он лишается права на приобретение дебиторской задолженности и исключается из состава участников торгов; сумма внесенного им задатка не возвращается и направляется на возмещение расходов по организации торгов. В этом случае дебиторская задолженность передается для реализации на комиссионных началах.

Об итогах торгов продавец незамедлительно оповещает дебитора, чья задолженность была реализована, лицо, осуществляющее взыскание, должника.

Дебиторская задолженность должника, реализованная на торгах, переходит к победителю торгов в том объеме и на тех условиях, которые существовали на дату проведения торгов.

Торги признаются несостоявшимися в случаях, если:

- в торгах принял участие только один участник;

- в процессе торгов ни один из участников не подал заявку на приобретение дебиторской задолженности по цене, равной или большей, чем сумма оценки, произведенной лицом, осуществляющим взыскание, при наложении ареста на такую дебиторскую задолженность.

О признании торгов несостоявшимися продавец составляет протокол, который утверждается лицом, осуществляющим взыскание.

В случае признания торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися, лицо, осуществляющее взыскание либо по его поручению продавец в 5-дневный срок передает дебиторскую задолженность, документы, поименованные в п. 19 инструкции, а также дает поручение о реализации этой задолженности на комиссионных началах.

3. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обратил внимание судов на то, что исковое требование собственника об истребовании имущества у лица, приобретшего спорное имущество в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", подлежит удовлетворению в случае, если проданное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку согласно ст. 302 ГК РФ собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 26, 27 Постановления Пленума).