Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

 Право пожизненного наследуемого владения возник-

ло в союзном законодательстве в то время, когда о праве

частной собственности на землю говорить вслух было  еще

страшновато.  Это  был как бы компромиссный вариант при

политическом отрицании права  собственности  на  землю.

Правовое содержание этой конструкции сразу вызвало множество вопросов.  Дело в том,  что оно не вписывалось в

правовые  формулировки и находилось как бы между правом

собственности  и  правом  бессрочного  пользования,  не

отождествляясь ни с тем, ни с другим. По своему положе-

нию право пожизненного  наследуемого  владения  следует

отнести к правовому титулу реформенного переходного пе-

риода.  Отношение современной земельной реформы к праву пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне,

и если Указом Президента Российской Федерации "О приве-

дении  земельного законодательства Российской Федерации

в соответствие с Конституцией (Основным  Законом)  Рос-

сийской Федерации" право пожизненного наследуемого вла-

дения было отменено, то ГК вновь его восстанавливает. А

Указ  Президента  Российской  Федерации  "О  реализации

конституционных прав граждан на землю" гласит,  что зе-

мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991

г.  и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении

и пользовании, в том числе сверх установленных предель-

ных размеров,  и используемые ими для  ведения  личного

подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищ-

ного либо дачного строительства, сохраняются за гражда-

нами  в полном размере.  Запрещается обязывать граждан,

имеющих указанные участки,  выкупать  их  или  брать  в

аренду.  Право  пожизненного  наследуемого  владения не

имеет ничего общего с правомочием владения как одним из

составляющих права собственности. Речь идет о самостоя-

тельном праве на землю с несколько, на наш взгляд, пос-

пешно выбранным названием,  поскольку из-за слова "вла-

дение" оно долго наводило на неверные  аналогии.  Право

пожизненного  наследуемого  владения  не одиноко в ряду

различного рода прав на землю  времен  реформ.  История

помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретен-

ные,  в частности,  специально для предоставления земли

крестьянам.  Таким было право на надел (надельная собс-

твенность,  появившаяся в 1861 г.),  которое сравнивали

сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной арен-

ды в российском праве,  где арендатор имел  расширенный

список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а

затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью

права собственности. Но основания появления и существо-

вания надельной собственности и права владения (в  сов-

ременном понимании) если и сходны по глубинным социаль-

ным мотивам - поиск все того же компромисса  между  от-

жившими и нарождающимися социально-экономическими отно-

шениями,  - то надельная  собственность  имела  большее

прикладное значение.  Так как она (для чего и возникла)

была обременена обязанностью с чисто сословным значени-

ем:  не  дать возможности перейти крестьянским землям в

руки иных сословий с  потерей  своего  значения.  (Надо

сказать,  что в сравнении с историей ни тех, ни других,

ни каких-либо собственных обременений современное право

пожизненного  наследуемого  владения  не несет.) Была и

после  революции,  в  период  нэпа,  попытка  примерить

крестьянскую   экономику   к  новым  политэкономическим

взглядам.  Так появилось право трудового землепользова-

ния,  которое  предоставлялось гражданам для сельскохо-

зяйственной обработки земли в  крестьянских  хозяйствах

пожизненно с правом наследования.  И пожалуй, право по-

жизненного наследуемого владения и по содержанию,  и по

основаниям  возникновения  наиболее  близко  подходит к

праву трудового землепользования.  Однако эта форма ис-

пользования  земли исчезла с всеобщей коллективизацией,

другими словами, после того как пропала необходимость в

компромиссе  между политикой и экономикой.  Те же собы-

тия,  но с обратным знаком,  происходят и теперь. И это

дает основания полагать,  что право пожизненного насле-

дуемого владения как правовая форма использования земли

имеет временный характер существования.  Какими правами

может пользоваться гражданин, если он приобретает землю

в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-

рести ее и как прекращается указанное  право?  В  соот-

ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право

пожизненного наследуемого владения приобретается  граж-

данами  по основаниям и в порядке,  предусмотренном зе-

мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-

ния  и порядок приобретения данного права должны содер-

жаться в новом ЗК,  пока не принятом.  В соответствии с

существовавшим  ранее  порядком  предоставления данного

права оно приобреталось путем  предоставления  местными

государственными органами.  Другой порядок приобретения

права владения - наследование земельного участка. В со-

ответствии с ГК,  если из условий пользования земельным

участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-

делец  земельного  участка вправе возводить на нем зда-

ния,  сооружения и создавать другое недвижимое имущест-

во, приобретая на него право собственности. Кроме того,

владелец земельного участка может передавать его другим

лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. 

Продажа, залог  земельного  участка и совершение других

сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь

отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,

267 ГК).  Так же как и собственники земельного участка,

владельцы  участка  обязаны платить земельный налог.  В

чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в

приобретении  земли  на праве пожизненного наследуемого

владения,  сказать сложно.  Законодательство, во всяком

случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-

твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-

дуемого владения,  это то, что во многих регионах мест-

ные органы исполнительной власти на основе этого  права

более  охотно,  чем  на  основании права собственности,

предоставляют земли гражданам.  И граждане охотно полу-

чают землю на основании этого титула,  потому что право

пользования в данном случае так же широко, как и в слу-

чае права собственности на землю позволяет использовать

землю,  а на право продажи они не  претендуют.  Местные

органы  государственной власти в данном случае успокаи-

ваются тем,  что земля остается в  собственности  госу-

дарства.  Сейчас законодательство закрепило возможность

перехода от формы пожизненного наследуемого владения  к

праву собственности или аренде по желанию тех,  кто по-

лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-

дов  права на земельный участок называется право посто-

янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-

вая право пользования с другими правами на землю,  ищут

сходства с правом аренды.  Однако обнаружить разницу не

так трудно.  И дело не столько в том, что право пользо-

вания носит безвозмездный характер,  т. е. пользователь

в  отличие  от арендатора использует землю собственника

бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды

заключается  в том,  что по гражданскому праву арендные

отношения имеют обязательственный характер, и это отра-

жается на их правовом регулировании, а право постоянно-

го пользования является одним из видов вещных прав, как

право  собственности  и право пожизненного наследуемого

владения.  Изначально право  постоянного  (бессрочного)

пользования предоставлялось юридическим лицам2.  Статья

268 гл.  17 ГК предоставляет это право также и  гражда-

нам,  но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-

тием нового ЗК.  Так что ясность в  том,  кто  является

субъектом  права  постоянного  пользования,  наступит с

принятием нового ЗК.  На основании действующего законо-

дательства  пользователь  не  имеет права распорядиться

земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17

ГК  относится  к праву распоряжения земельным участком,

находящимся в постоянном пользовании,  совершенно  ина1

ГК.  Ст.  216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом

Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь

2287.  че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,

находящимся в постоянном пользовании" дает право  поль-

зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-

ное срочное пользование.  В том,  что касается  прав  и

обязанностей  пользователя,  земельное законодательство

поступило следующим образом.  Оно наделило его  практи-

чески теми же правами и обязанностями,  что и собствен-

ников и арендаторов земли1.  Земельное законодательство

детально не останавливается на вопросе о том, из земель

каких категорий земельные участки могут предоставляться

в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и

27 ЗК устанавливают  право  предоставления  земель  для

сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-

ми эти статьи не указывают,  на основании какого  права

предоставляются эти земли, но следует предположить, что

и на праве постоянного  (как,  впрочем,  и  временного)

пользования в том числе.  В принципе же на праве посто-

янного пользования может быть предоставлена земля любой

категории, разумеется с условием соблюдения того режима

использования, который установлен для каждой из катего-

рий.   Документом,   удостоверяющим  право  постоянного

(бессрочного)  пользования,  является   Государственный

акт,  форма которого была утверждена постановлением Со-

вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта

форма  была  общей для документов,  выдаваемых на право

собственности,  пожизненного  наследуемого  владения  и

постоянного  (бессрочного) пользования земельным участ-

ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным

участком,  мы  снова переходим от вещных к обязательст-

венным правам. Временное пользование земельным участком

оформляется  договором,  форма которого была утверждена

постановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г.  ь 177.  Право предоставить землю во вре-

менное пользование имеет как собственник,  так и земле-

пользователь,  землевладелец и арендатор (как юридичес-

кое,  так и физическое лицо).  Пользователем могут быть

также юридические лица и граждане. Существует некоторая

сложность в определении предельных сроков  предоставле-

ния земель во временное пользование - ст.  14 ЗК, опре-

делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-

ся  предельный срок временного пользования - не более 3

лет,  а для отгонного животноводства и северного олене-

водства  -  до 25 лет.  Наиболее распространенным видом

временного  пользования  земельным  участком   является

пользование  служебным  земельным  наделом на основании

ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-

ничивается  (в наиболее общем случае) сроком службы ли-

ца,  его использующего.

   _________________________________________________________

1. ЗК. Разд. II "Права и обязан-

ности собственников земли,  землевладельцев, землеполь-

зователей и арендаторов,  защита и гарантия их прав". 2

Постановление  Совета  Министров  РСФСР  от 17 сентября

1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного ак-

та на право собственности на землю, пожизненного насле-

дуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования

землей".

_________________________________________________________

Как и в постоянное, во временное пользование могут пре-

доставляться земли практически  всех  категорий.