Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

 По законодательству Российской Федерации правом собственности на

землю обладают как граждане Российской Федерации, так и лица без гражданства,  иностранцы,  а также юридические лица.  Это право гарантировано положением, закрепленным

в новой  Конституции  Российской  Федерации  (ст.  36):

граждане  и их объединения вправе иметь в частной собс-

твенности землю. После приня

____________________________________________________________

1. ГК. Гл. 32.

____________________________________________________________

тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая

земельные  отношения,  после  чего  будут решены многие

гражданско-правовые аспекты этого ряда  отношений.  На

основании  ГК  право  собственности распространяется на

земельный участок как на недвижимое имущество1. Но зем-

ля является ценным природным объектом, она же составля-

ет территорию государства, поэтому в регулирование пра-

ва собственности на землю как недвижимое имущество вме-

шиваются природоохранные,  государственные и другие ин-

тересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на

земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданс-

ко-правовых отношений, с другой стороны, благодаря осо-

бенному положению земли среди  других  объектов,  можно

говорить  о специфике правового режима земли как недви-

жимости.  Так мы и обратимся к праву  собственности  на

землю:  сначала  разберемся  в  общих  положениях права

собственности на землю,  затем перейдем к особенностям.

ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом  -  это  не

отдельные  права,  а  неотъемлемые  составляющие  права

собственности.  Именно эти составляющие права собствен-

ности  имеет  в виду Конституция Российской Федерации в

ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение зем-

лей  и  другими  природными ресурсами осуществляются их

собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок-

ружающей  среде и не нарушает прав и законных интересов

других лиц".  Итак, владение, пользование, распоряжение

составляют  правомочия права собственности.  Правомочие

владения дает возможность обладать землей на  основании

закона:  числить  ее  на балансе,  определять земельный

участок как часть своего хозяйства,  просто иметь его в

наличии.  С  правомочием  владения тесно связано другое

правомочие - пользование.  Пользование дает возможность

извлекать  из земли ее полезные свойства.  Собственник,

осуществляя правомочие пользования земельным  участком,

по ныне действующему ЗК вправе:  самостоятельно хозяйс-

твовать на земле,  использовать в установленном порядке

для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке обще-

распространенные  полезные  ископаемые,  торф,   лесные

угодья,  водные объекты, пресные подземные воды; возво-

дить жилье,  культурно-бытовые и иные строения и соору-

жения с соблюдением требований законодательства; распо-

ряжаться собственностью на посевы и посадки  сельскохо-

зяйственных  культур,  полученную продукцию и доходы от

ее реализации;  проводить  оросительные,  осушительные,

культуртехнические  работы.  Собственно,  в  правомочии

пользования сейчас наиболее наглядно  проявляются  осо-

бенности  земельного участка как недвижимого имущества.

Дело в том, что собственник

 ____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 130.

____________________________________________________________

 действитель-

но может использовать землю так,  как посчитает нужным,

но в рамках целевого назначения земельного участка, на-

ходящегося в его владении. То есть, получая землю в ре-

зультате приватизации или покупая ее,  необходимо выяс-

нить  целевое  назначение  земли,  чтобы  цели  покупки

участка не противоречили тому,  что можно, а что нельзя

делать на этом участке.  Например, если вы хотите пост-

роить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для  этого

участок земли недалеко от дороги или у реки,  землю вам

могут предоставить или продать, но при этом скажут, что

строить на ней нельзя,  потому что это земли сельскохо-

зяйственного назначения.  Правда,  на  основании  Указа

Президента  Российской  Федерации  "О регулировании зе-

мельных отношений и развитии аграрной  реформы  в  Рос-

сии"1  есть  возможность  изменить  целевое  назначение

сельскохозяйственных  угодий  при  продаже   земельного

участка. Но это может быть только по решению органа ис-

полнительной власти  субъекта  Российской  Федерации  -

республики,  области,  края. Правомочие пользования зе-

мельным участком имеет еще много важных моментов, о ко-

торых будет сказано ниже.  Правомочие распоряжения про-

является в том,  что собственник по  своему  усмотрению

может продать,  подарить,  обменять,  завещать, сдать в

аренду, заложить земельный участок - короче, на основа-

нии  и в порядке,  предусмотренном законом,  определить

его судьбу. После известного, закрепленного прежней ре-

дакцией  Конституции Российской Федерации десятилетнего

запрета  продавать  земельные  участки,  находящиеся  в

собственности  граждан,  и  принятия  новой Конституции

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных  отношений и развитии аграрной реформы в Рос-

сии"2 собственники земли получили право продавать,  пе-

редавать по наследству,  дарить, сдавать в залог, арен-

ду,  обменивать, а также передавать земельный участок в

качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных

обществ,  товариществ,  кооперативов,  в том числе и  с

иностранными инвестициями. Кроме того, собственники зе-

мельных участков могут образовать совместную или  общую

долевую  собственность  путем добровольного объединения

принадлежащих им земельных  участков,  земельных  паев.

Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной

собственностью регулируется теперь и ч.  I и II  ГК.  С

принятием  нового ЗК вступит в действие и гл.  17 ч.  I

ГК, которая будет регулировать основные вопросы земель-

ных  отношений,  в  том числе и распоряжение земельными

участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряже-

ния  земельным участком законодательство России,  более

конкретно пойдет разговор в разделе,  специально посвя-

щенном  обороту земли.  Как уже говорилось,  граждане и

юридические лица могут обладать правами на землю  инди-

видуально и совместно.  В последнем

____________________________________________________________

1. САПП. 1993. ь 44.С. 419.

 2. Там же.

____________________________________________________________

случае возникает право общей  собственности  на  землю.

Правом общей собственности на земельный участок наделе-

ны члены крестьянских хозяйств,  супруги, если они при-

обрели  этот  участок  во время брака;  это право может

возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей

собственности  законодательство  и  какие разновидности

этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следую-

щее понятие права общей собственности: имущество, нахо-

дящееся в собственности двух или нескольких  лиц,  при-

надлежит им на праве общей собственности. Имущество мо-

жет находиться в общей собственности с определением до-

ли  каждого из собственников в праве собственности (до-

левая собственность) или без  определения  таких  долей

(совместная собственность). В равной мере это относится

и к общей земельной собственности.  Владение, пользова-

ние  и  распоряжение земельным участком,  находящимся в

общей собственности,  осуществляется по соглашению всех

участников  права  собственности1.  Основные  положения

права общей собственности на землю регулируются ГК. Зе-

мельное  законодательство  последнего  времени  уделило

много внимания регулированию права общей долевой  собс-

твенности  на  землю.  Способы приобретения права собс-

твенности  различны.  Своеобразие  приобретения   права

собственности на землю заключается в том, что земельный

участок можно получить двумя основными способами.  Один

- путем приватизации, когда гражданин: а) получает зем-

лю от государства - из земель запаса, фонда перераспре-

деления  и  других  предусмотренных  законом источников

(прежде всего это возможно в случае, когда граждане со-

бираются  на полученной земле заниматься сельскохозяйс-

твенным производством); б) выходит из коллективного хо-

зяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей.  Дру-

гой - гражданско-правовой,  когда граждане, юридические

лица покупают, получают в дар или в наследство, обмени-

вают земельный участок - в общем,  приобретают право на

землю способами, предусмотренными гражданским законода-

тельством. Между двумя способами есть существенная раз-

ница.  Приватизационные способы предусматривают получе-

ние земли в административном порядке, т. е. через орга-

ны исполнительной государственной власти,  которые либо

предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собс-

твенником выделенную долю.  Гражданско-правовой порядок

предусматривает возможность возникновения  права  собс-

твенности при переходе земельного участка от одного или

нескольких прежних собственников к другому  одному  или

нескольким  собственникам путем совершения сделки (куп-

ли-продажи,  мены и т.п.) или на основании, установлен-

ном гражданским или земельным законодательством,  - по-

лучение земли в наследство по закону или по  завещанию,

возврат  земельной доли при ликвидации юридического ли-

ца.  Но есть между этими способами и общее:  несмотря

____________________________________________________________

1.ГК.  Ст.  246, 247, 253.

____________________________________________________________

 на разницу в приобретении прав

на земельный участок,  все новые собственники  получают

документы,  удостоверяющие  их  право,  а переход права

другому лицу регистрируется в  государственном  органе.

Гражданско-правовые  способы  приобретения  права собс-

твенности на земельный участок мы рассмотрим в разделе,

посвященном земельному обороту.  Здесь же уделим внима-

ние приобретению земли  приватизационными  методами,  а

именно из земель запаса и фонда перераспределения1. При

первых шагах формирования земельных источников для  це-

лей  земельной  реформы  была сделана попытка как можно

меньше затрагивать земельные угодья прежних хозяйствен-

ных  структур.  Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23

ноября 1990 г.  объявил,  что земельная  реформа  имеет

целью  перераспределение земли в интересах создания ус-

ловий для равноправного развития различных форм хозяйс-

твования  на земле.  Это означало,  что государство со-

действовало развитию  всех  форм  сельскохозяйственного

производства:   колхозов,  совхозов,  крестьянских  хо-

зяйств,  их кооперативов и ассоциаций.  Появились фонды

перераспределения  земель,  были  разработаны процедуры

получения земли из земель запаса  и  выхода  работников

совхозов и членов колхозов из этих коллективных хозяйс-

тв со своей долей.  По смыслу законодательства в  фонды

перераспределения  входили  земли запаса данного района

(их часть, определенная соответствующими местными орга-

нами  власти),  а также неэффективно используемые земли

сельскохозяйственных предприятий и колхозов,  при этом,

находясь  в  фонде перераспределения,  земли колхозов и

совхозов до предоставления  новым  собственникам  могли

использоваться  прежними  пользователями.  Каким должен

быть размер земельного фонда,  должны были решать мест-

ные  органы  власти  в  зависимости от наличия в районе

подходящих земельных ресурсов. Что же касается качества

земель,  то приходится признать, что фонды, формируемые

по составленным для них принципам,  не-избежно оказыва-

лись,  мягко говоря, далеко не лучшими по району. Граж-

дане,  желающие получить землю из фонда перераспределе-

ния,  земель запаса,  земель лесов,  подают заявление с

необходимыми обоснованиями в районную (городскую) адми-

нистрацию по месту расположения участка.  Местная адми-

нистрация направляет указанное  заявление  в  земельную

комиссию  для  подготовки  материалов по отводу земель,

которые затем направляются обратно в  администрацию.  С

момента  подачи  заявления  и до принятия решения адми-

нистрацией должно пройти не более двух месяцев  Заявле-

ние  должно содержать в себе указание на цель использо-

вания земельного участка,  предполагаемые размеры и его

местоположение  количество трудоспособных членов семьи.

1 О выходе из сельскохозяйственного предприятия и выде-

ле  из  него  земельной  доли подробно рассказывается в

разделе,  посвященом правам на землю сельскохозяйствен-

ных предприятий.  

Документом, удостоверяющим  право  собственности на зе-

мельный участок, по Указу Президента Российской Федера-

ции "О регулировании земельных отношений и развитии аг-

рарной реформы в России" является Свидетельство на пра-

во собственности на землю. В соответствии с тем же Ука-

зом государственные акты и свидетельства о предоставле-

нии  земельных  участков,  выданные  ранее вступления в

действие Указа,  являются документами постоянного дейс-

твия  и  имеют  равную законную силу со Свидетельством.

Порядок выдачи документов,  удостоверяющих право  собс-

твенности  на  землю,  в настоящее время закреплен Инс-

трукцией о порядке выдачи (замены) государственных  ак-

тов на право собственности на землю,  пожизненного нас-

ледуемого владения, бессрочного (постоянного) пользова-

ния землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе

и земельным ресурсам при Правительстве Российской Феде-

рации  9 марта 1992 г.1,  а также Порядком выдачи и ре-

гистрации Свидетельства о праве собственности на  землю

и  Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли

сельскохозяйственного назначения,  договоров временного

пользования  землей  сельскохозяйственного  назначения,

утвержденными Комитетом по земельной реформе и  земель-

ным  ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20

мая 1992 г.2 В этих документах подробно описан  порядок

действий  по составлению и выдаче соответствующих доку-

ментов. Важное место занимают землеустроительные работы

по  установлению границ предоставляемых участков земли.

Это особенно важно,  во-первых, из-за того, что во мно-

гих  районах  учет земель пребывает в весьма запущенном

состоянии и многие земельные угодья до сих пор не отра-

жены на планах землеустроительных комиссий;  во-вторых,

границы владений, принадлежащих на праве собственности,

требуют  более  пристального контроля,  поскольку земля

здесь становится предметом гражданско-правовых сделок и

получает рыночную стоимость.  В соответствии с упомяну-

той Инструкцией государственный акт составляется в двух

экземплярах, первый выдается собственнику земли, земле-

пользователю,  второй передается на хранение  районному

(городскому)  Комитету по земельной реформе и земельным

ресурсам или сельской,  поселковой, городской админист-

рации.  Заполнению  государственного  акта предшествует

составление чертежей границ землепользований в порядке,

установленном Инструкцией.  Лицо, которому выдается го-

сударственный акт, расписывается в его получении в Кни-

ге записей государственных актов на право собственности

на землю,  пожизненного владения, бессрочного (постоян-

ного) пользования.  Книга записей государственных актов

установ1 Землепользование и охрана земель  //Российское

законодательство  об охране окружающей среды и природо-

пользовании.  Т. 2. Ч. 3. М., 1994. С. 79. 2 Там же. С.

89,  93.  ленного  образца ведется районным (городским)

Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам,  а

в населенных пунктах - сельской,  поселковой, городской

администрацией.  ' В качестве гарантии прав  заявителей

законодательство предусматривает следующие случаи, ког-

да виновные (должностные лица) привлекаются к админист-

ративной ответственности за нарушения сроков и сокрытие

информации о наличии земельного фонда, а в случае отка-

за  в предоставлении земельного участка это решение мо-

жет быть обжаловано в суд.  Следует отметить, что этими

случаями  вряд ли исчерпывается нарушение прав граждан,

подающих заявление о предоставлении земельного участка.

Как,  например,  быть, если земля выделена, но не та, о

которой говорилось в заявлении,  или земельный  участок

не  соответствует размерам,  или заявитель был введен в

заблуждение относительно качества земли (это совсем  не

одно  и  то же,  что сокрытие сведений только о наличии

фонда).  На наш взгляд,  эти и сходные с ними случаи, а

не только отказ в предоставлении участка,  должны стать

предметом судебного разбирательства. Право собственнос-

ти граждан и юридических лиц на землю прекращается нес-

колькими  способами.  Основные  способы   предусмотрены

гражданским законодательством.  Собственник, как мы уже

говорили,  вправе распорядиться своим участком земли, и

при этом в некоторых вариантах осуществления правомочия

распоряжения его право собственности прекращается - это

происходит  в  результате  продажи,  дарения земельного

участка.  При совершении сделки обмена  у  собственника

прекращается  право  собственности  на  один  земельный

участок и возникает на другой, который он получает вза-

мен.  Право собственности прекращается со смертью граж-

данина или ликвидацией юридического  лица.  Собственник

может  отказаться  от  права собственности на земельный

участок,  но отказ от  права  собственности  не  влечет

прекращения  прав и обязанностей собственника в отноше-

нии земельного участка до приобретения  на  него  права

собственности другим лицом (например,  до тех пор, пока

участок земли не выкупит  администрация  района)1.  Зе-

мельный участок может быть изъят путем выкупа для муни-

ципальных и общественных нужд. Кроме того, право на зе-

мельный участок может быть прекращено в связи с обраще-

нием на него взысканий по обязательствам  собственника:

в том случае,  если земельный участок являлся предметом

залога по обязательству или в случае  объявления  собс-

твенника  банкротом.  В этом случае право собственности

на землю прекращается у собственника с момента  возник-

новения права собственности у лица к которому переходит

этот земельный участок2.

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 236. 2 ГК. Ст. 237.

____________________________________________________________