504. Обязанности наймодателя

504. Обязанности наймодателя. На наймодателе лежит обязанность пре­доставить нанимателю пользование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее) — uti, frui, licere praestare. Вместе с вещью должны быть переданы и при­надлежности к ней (например, при сдаче земельного участка обычный ин­вентарь: quae soleat instrument! nomine conductor! praestare) (D. 19. 2.19. 2).

Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обя­занности дает нанимателю право отступиться от договора. В Дигестах дается такой казус.

Снят земельный участок на пять лет; в течение первого года наниматель не был допущен к пользованию участком; за нанимателем признается право отказаться от договора, хотя бы в дальнейшем наймодатель и был готов пре­доставить участок нанимателю. Это право нанимателя мотивируется тем, что, не получив нанятого участка, он, вероятно, снял другой, так что, если бы наймодатель мог настаивать на соблюдении договора, нанимателю пришлось бы платить арендную плату за два участка, а для этого нет оснований (sera est enim patientia fruendi, quae offertur eo tempore, quo frui colonus aliis rebus illigatus non potest, т.е. запоздалым является предоставление пользования, пред­лагаемое тогда, когда наниматель уже вступил в другой договор и не может брать в пользование данный участок — D. 19. 2. 24. 4).

Своевременность предоставления понимается, конечно, в жизненно ра­зумных границах; так, если в приведенном примере с пятилетней арендой наймодатель предоставил пользование участком с опозданием на несколько дней, такая просрочка не оправдывает отказа нанимателя от договора.

Обязанность наимодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывается однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель обязан в течение всего срока найма обеспечить нанимателю возможность с по­койного и соответствующего договору пользования вещью. Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы поддерживать ее в течение всего срока договора в годном для пользования со­стоянии, устранять препятствия, которые может встретить с чьей-либо сторо­ны наниматель и т. п.

Ex conducto actio conductori datur. Competit autem ex his causis fere: ut puta si re quam conduxit frui ei non liceat (forte quia possessio ei aut totius agri aut partis non praestatur, aut villa non reficitur vel stabulum vel ubi greges eius stare oporteat) vel si quid in lege conductionis convenit, si hoc non praestatur, ex conducto agetur (D. 19.2.15.1). - Нани­мателю дается actio conduct!. Этот иск он получает почти только по следующим основаниям: например, если для него ока­зывается не возможным пользование (быть может, потому, что ему не предоставляется владение всем участком или частью его, либо если не ремонтируется дом, стойло или то место, где ему нужно разместить стадо); тем же иском может воспользо­ваться наниматель и в том случае, если ему не предоставляет­ся то, что специально предусмотрено содержанием договора.

Если предоставленная в пользование вещь оказывается непригодной для пользования или, по крайней мере, это пользование не дает всего того хозяй­ственного эффекта, какое наниматель с достаточным основанием рассчиты­вал от него получить, то, как видно из приведенных в источниках казусов, применялись принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответствен­ность продавца за недостатки проданной вещи. Так, если нанимателю при за­ключении договора были известны или должны были быть известны недо­статки нанятой вещи, наймодатель не несет ответственности; договор сохраняет свою силу. Например, наниматель снял vitiosas aedes, здание, на­ходящееся в неисправном состоянии; по словам Ульпиана, такие нанимате­ли habent quod sibi imputent (имеют, за что им нужно винить себя) (D. 39. 2. 13. б). С другой стороны, знание или незнание о недостатках вещи самого наимодателя может иметь значение для определения характера последствий предоставления вещи с пороками, но не оправдывает наимодателя. Напри­мер, берут внаймы винные бочки, которые оказываются худыми, и вино вы­текает; наймодатель отвечает за это даже в том случае, если он сам не знал об этом недостатке бочек (пес ignorantia eius erit excusatio, его незнание не по­служит для него извинением); иное дело, если сдается в аренду пастбище, а на нем выросла вредная трава и скот нанимателя погиб или ухудшился: най­модатель обязан возместить нанимателю quod interest (в размере его интере­са), если наймодателю были известны свойства травы на сданном пастбище;  но если он сам не знал о вредных свойствах травы, он только теряет право на получение наемной платы (D. 19. 2.19. 1).

Ответственность наимодателя за недостатки сданной внаймы вещи выра­жается в возмещении всего интереса нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывается непригодной для пользования по тому назначению, какое име­лось в виду договором. Однако возможно в этих случаях и иное последствие, а   именно: нанимателю принадлежит право отказаться от договора. Если пользо­вание вещью возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобства­ми, наниматель может с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы (D. 19.2.25.2;27.рг.).

Наймодатель отвечает за всякую вину (omnis culpa): ubi utriusque utilitas vertitur, ut in empto, ut in locate... et dolus et culpa praestatur (в таких договорах, которые направлены на удовлетворение интересов обеих сторон, как в дого­воре купли, найма... имеет место ответственность и за dolus и за culpa) (D. 13. 6. 5. 2 i. f.).                                       

Наймодатель, нарушающий договор, обязан возместить нанимателю весь ущерб, который он терпит от этого, включая и lucrum, т.е. ту выгоду, которую должен был получить от этого договора наниматель (quanti eius interfuit frui, in quo etiam lucrum eius continebitur) (D. 19. 2. 33).

Если невозможность, пользования вещью для нанимателя наступает без вины в том наймодателя, он не несет за это ответственности перед нанимате­лем, но и не имеет права требовать наемную плату за то время, пока пользо­вание вещью было невозможно по такой случайной причине (D. 19. 2. 33). Из этого можно сделать вывод, что риск в данном случае лежит на наймодателе: periculum est locatoris.

Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы вещь всякого ро­да публичные повинности, налоги и пр. (D. 43. 10. 1 unica. 3).

К содержанию книги:  Римское частное право