Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Прежде чем разъяснять сторонам сделки ее смысл и значение, нотариус

должен проверить дееспособность ее участников, т.е. способность их своими

действиями приобретать гражданские права и создавать для себя обязанности.

В настоящее время закон предусматривает возможность установления патронажа

над дееспособными гражданами (ст. 41 ГК РФ). По просьбе совершеннолетнего

дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно

осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, над ним может

быть установлено попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник) совершеннолетнего

дееспособного гражданина может быть назначен органом опеки и попечительства

только с согласия такого гражданина. Распоряжение имуществом, принадлежащим

совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником)

на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного

с подопечным. Совершение бытовых и иных сделок, направленных на содержание

и удовлетворение бытовых потребностей подопечного, осуществляется его попечителем

(помощником) с согласия подопечного. Однако патронаж над дееспособными гражданами

не лишает их права самостоятельно осуществлять свои права и создавать для

себя обязанности, они вправе самостоятельно совершать все необходимые сделки

и иные действия по управлению своим имуществом и доходами.

     2. Перед удостоверением сделки нотариус знакомится с ее содержанием и уясняет для себя, не противоречит ли она требованиям законодательства. Если нотариус оказывал услуги по составлению сделки, ее стороны вправе и обязаны

лично ознакомиться с текстом сделки. После чего нотариус должен зачитать вслух

ее содержание, разъяснить сторонам смысл и значение представленного проекта.

При этом он применяет не только закон, но и в случаях, когда действия, подлежащие

удостоверению, не урегулированы законом, руководствуется аналогией закона,

аналогией права и своим правосознанием.

     Нотариус выясняет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям

сторон (т.е. соответствие воли и волеизъявления сторон), в частности, способно

ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить

ими, не заблуждается ли оно в отношении содержания сделки и правовых последствий,

связанных с ней, нет ли пороков воли и волеизъявления сторон сделки (обмана,

насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой

или стечения тяжелых обстоятельств). Нотариус обязан разъяснить лицу (или

его представителю), совершающему сделку, его права, обязанность и ответственность,

а также последствия (возможные последствия) его действий.

     3. Содержание проекта сделки в обязательном порядке должно включать в

себя обязательные ее условия (предмет, цена и сроки), при отсутствии хотя

бы одного из них она считается незаключенной.

     Законодатель особо обращает внимание на присутствие названных условий

в договоре продажи недвижимости.

     При определении предмета в договоре продажи недвижимости в нем должны

быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,

подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие

расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе

другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие

о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами,

а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

     При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме

условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная

в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося

на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом

соответствующей части земельного участка или права на него. В случае, когда

цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее

площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества,

подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного

покупателю недвижимого имущества (ст. 55 ГК РФ).

     Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется

по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать

недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества

покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст.

556 ГК РФ).