|
Лицу, который решил купить жилье по договору долевого участия, следует помнить, что застройщик может обанкротиться. Хотя большинство проектов достраиваются и успешно вводятся в эксплуатацию, но существует вероятность негативного сценария. В таком случае, нужно учитывать все риски и знать, что должен делать дольщик и как он может себя защитить. Далее рассмотрим как правильно нужно себя вести дольщику и куда обращаться. Однако лучше всего сразу пойти к грамотным юристам, пока еще есть вероятность получить компенсацию, а не пытаться разобраться самому в этом сложном вопросе.
Обращение в фонд развития территории
При банкротстве застройщика в действие вступают положения о фонде защиты прав граждан, установленные 218-ФЗ. Согласно данному нормативному акту существует компенсационный фонд с обособленным учетом, который может финансировать незавершенное строительство. При несостоятельности застройщика к нему переходят все права на земельные участки и недостроенные объекты. При наличии нарушений в строительстве на одном участке, фонд может принять решение возводить объекты на другом участке. В таком случае все согласование начнется заново.
Застройщики перечисляют в Фонд обязательный взнос от каждого заключенного договора. Средства находятся на номинальном счете, на который не подлежит взыскание в случае банкротства самого Фонда.
У дольщиков есть несколько вариантов:
- Возврат денежных средств по ДДУ согласно ст. 13 218-ФЗ
Внимание! Если физическое лицо купило объект у застройщика, который уже является банкротом, то возмещения от Фонда не будет.
Организация может принять решение о завершении строительства, если посчитает это целесообразным. После экспертизы информация будет размещения на сайте.
- Строительство объекта недвижимости в другом месте
Если были нарушены нормы права, то Фонд может выбрать для строительства объекта другую локацию, где дольщики смогут получить равноценное жилье.
Предъявление требований дольщиком
Чем раньше клиент узнает, что застройщик банкрот, тем быстрей можно предъявить требования. Данную информацию можно узнать:
- От конкурсного управляющего (если ему переданы сведения о дольщиках);
- В газете Коммерсант или на сайте;
- Через картотеку арбитражных дел;
- На официальном сайте о банкротстве.
Для начала нужно обратиться к конкурсному управляющему. Сведения о данном лице содержатся на сайте газеты Коммерсант.
Дольщик может заявить одно из требований:
- Передача ему объекта недвижимого имущества;
- Возврат денежных средств (признание договора долевого участия недействительным или возврат всех уплаченных средств за квартиру).
В каком порядке удовлетворяются требования
При несостоятельности застройщика в первую очередь удовлетворяются требования по текущим платежам. Сюда относят судебные издержки, заработная плата конкурсного управляющего, оплата услуг третьих лиц, привлеченных к делу. Затем наступает очередь лиц, включенных в реестр требований кредиторов.
Порядок следующий:
- Выплата компенсаций (в случае если на рабочем месте сотрудник получил травму);
- Заработная плата сотрудников;
- Выплата по договорам ДДУ, оплата штрафов, неустоек, компенсация морального вреда;
- Расчет с остальными кредиторами.
Если застройщик объявил себя несостоятельным, то у дольщика есть возможность в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Однако стоит учитывать, что денег на погашение всех требований у юридического лица может не хватить. В этом случае, если комплекс достроят, то дольщик не сможет пойти к новому исполнителю и запрашивать передать ему в собственность квартиру по расторгнутому ДДУ.
Как сделать возврат денег
Если клиент принял решение вернуть уплаченные денежные средства, то дольщик больше не может претендовать на квартиру. Учитывается сумма, которую инвестор оплатил по ДДУ и плюс понесенный ущерб (разница между фактической стоимостью квартирой в договоре и рыночной стоимостью квартиры на день, когда началась процедура банкротства).
Если клиент частично оплатил покупку, то размер ущерба оценивается пропорционально внесенной сумме. Когда были нарушены сроки передачи ключей, клиент имеет право подать заявление на выплату неустойки за просрочку.
Если расчет был через эскроу-счет, то в таком случае подается заявление в Управление Росреестра об отказе от договора долевого участия в одностороннем порядке. Росреестр рассматривает обращение и размещает информацию в Единой информационной системе жилищного строительства. Далее денежные средства возвращаются потерпевшему. При такой форме расчета требовать оплаты неустойки физическое лицо не может.
Способы передачи жилья
При банкротстве застройщика дольщик имеет право:
- на передачу ему объекта незавершенного строительства
Создается жилищно-строительный кооператив, который будет заниматься строительством.
- на передачу построенного помещения
В случае, если дом полностью построен и введен в эксплуатацию, а если акт приема-передачи еще не успели подписать, то право собственности признается по решению суда.
- на привлечение к строительству новой организации
Предыдущий застройщик передает новому все права (в том числе имущественные) и обязанности по возведению объекта.
- на признание права собственности на конкретное помещение
Данный пункт работает только при соблюдении следующих условий: застройщиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи (до объявления банкротства).
Порядок обращения и подачи документов
Итак, если застройщик объявил себя несостоятельным, то дольщик должен подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр кредиторов.
Если здание введено в эксплуатацию, то нужно обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на помещение. Если объект еще не достроен, то его будут
Вместо ожидания завершения строительства можно получить денежное возмещение. Однако заявление нужно подать до того, как все права на завершение строительства передадут другому юридическому лицу. Если застройщик не отчислял взносы в фонд, то требования по такому ДДУ и все компенсации выплачиваются в третьей очереди. Если взносы в фонд выплачивались, то информация о начале приема заявлений от дольщиков появится на сайте фонда развития территорий. Нужно подать обращение и в течение 10 дней выплатят компенсацию. Возмещение морального вреда, убытков и т.д. рассматривают в третьей очереди.
Когда расчеты были через эскроу-счет, заявление о расторжении ДДУ подается в Росреестр. После вынесения решения банк закроет счет и денежные средства вернутся.
Застройщик может обанкротиться в любой момент. Однако государством предпринято большинство мер по защите прав дольщиков, передачи им готового жилья и возврата уплаченных денежных средств. Все схемы рабочие, главное дольщик должен в срок заявить о своих правах.
|