|
Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Раздел: Экономика и юриспруденция |
1. Нормы комментируемой статьи развивают и дополняют правила п.1 ст.343 ГК РФ. Комплекс мер, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему может быть приравнен к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ). Однако используемые в комментируемой статье формулировки и правовые конструкции не в полной мере отражают сложность и масштабность обязанностей, возлагаемых Законом на залогодателя. 2. Требования по обеспечению защиты заложенного имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ч.1 ст.32 Закона) корреспондируют с нормами п.2 ст.31 Закона (см. комментарий к нему) и на практике бульшая часть их должна найти отражение в условиях страхования, по которым будет обеспечиваться защита предмета ипотеки. 3. Включенные в данную статью формулировки "меры по предохранению заложенного имущества", а также "необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям" ориентируют залогодателя на проведение целенаправленной работы по снижению значимости негативных явлений, воздействующих на недвижимое имущество, находящееся в залоге. Поэтому в своей деятельности он должен максимально использовать возможности, заложенные в технологии управления рисками, - риск-менеджмент. Риск-менеджмент представляет собой систему взаимообусловленных и взаимозависимых направлений деятельности: 1) анализ, классификация и идентификация (установление) риска; 2) оценка риска: качественная и количественная; 3) предотвращение (контролирование) риска: планирование, организация, мониторинг, информирование; 4) финансирование для полной защиты от риска или его минимизации: страхование (коммерческое), взаимное страхование (некоммерческое), перестрахование на внутреннем и внешних страховых рынках. На практике доказано, что в ипотечных отношениях риском можно управлять, используя при этом разнообразные меры, позволяющие в определенной степени прогнозировать наступление нежелательного рискового события и вовремя принимать необходимые меры к снижению степени риска и его отрицательного воздействия. 4. Приводимый в ч.1 ст.32 Закона перечень посягательств по отношению к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). Это должно положительно сказаться на правоприменении. В отношении ипотечных операций необходимо, руководствуясь правилами по управлению рисками, провести градацию (установить иерархию) рисков, сопутствующих ипотеке (залогу недвижимости), и распределить их между сторонами договора об ипотеке. Выполнение такой работы необходимо для того, чтобы равномерно распределить как обязанности, так и бремя финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Свое дальнейшее развитие данное установление законодателя находит в нормативных правовых актах, принимаемых по вопросам развертывания ипотечных отношений в Российской Федерации. В Московской ипотечной программе (Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, одобрена Постановлением правительства Москвы от 11 августа 1998 г. N 625) и международной программе жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи" (Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.) содержатся специальные разделы, в которых раскрыты функции страхования как одного из действенных механизмов по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения. 5. Правое регулирование вопросов обеспечения сохранности заложенного имущества из-за новизны процессов, происходящих на нарождающемся ипотечном рынке, остается недостаточным. В этой связи, руководствуясь общими правилами применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), целесообразно обращаться к правовому обеспечению областей деятельности, в которых отношения имеют большое сходство с ипотечными. Например, регламентация лизинговых операций, которые по своей сути (лизинг - это аренда с элементами кредитования) во многом схожи с ипотечными операциями, также решена на законодательном уровне. В Федеральном законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" указанный подход к градации рисков и обеспечению защиты от них нашел воплощение в ст.21 "Страхование предмета лизинга и риски" и ст.22 "Риски, не связанные со страхованием". Наличие названных норм и их содержания позволяет сделать заключение о том, что при ипотечных операциях чрезмерное стремление обеспечить защиту от большого количества рисков только через механизм страхования будет угнетающе действовать на становление и развитие ипотеки в нашей стране. 6. Норма ч.2 ст.32 Закона воспроизводит правила, содержащиеся в пп.3 п.1 ст.343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен". В статье не уточнено, что это могут быть за случаи, когда залогодатель не имеет сведений о залогодержателе. Если подобный случай имеет место, то нарушается вся конструкция ипотечных правоотношений, поскольку при отсутствии данных о залогодержателе (кредиторе) залогодатель (должник) прежде всего лишен возможности производить уплату залогодержателю суммы долга по основному обязательству. Для предупреждения возникновения такого рода ситуаций в Законе "Об ипотеке" имеются нормы для случая, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п.1 ст.13 Закона). При уступке прав по договору об ипотеке (ст.47), передаче прав по закладной (ст.48) и залоге закладной (ст.49) сведения о лицах, ставших на место прежнего залогодержателя, доводятся до залогодателя этими лицами, чтобы по указанному обязательству шел процесс платежей. 7. Положения комментируемой статьи, исходя из содержащегося в них указания "принимать необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям", дополняются правилом п.5 ст.421 ГК РФ, согласно которому обычаи делового оборота (ст.5 ГК РФ) применяются к условиям договора, если они не определены самими сторонами или диспозитивной нормой. Таким образом, исключительно важное значение приобретает содержание условий договора об ипотеке, для того чтобы, во-первых, реализовать на практике все его положения и, во-вторых, при возникновении спора между залогодателем и залогодержателем можно было его разрешить, опираясь на буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений в соответствии с нормами гражданского права (ст.431 ГК РФ).
|
К содержанию: Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Смотрите также:
Ипотека и ипотечный кредит. Развитие законодательства об ипотеке...
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.
С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том...
Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г...
Ипотека. Правовое содержание ипотечных отношений в России
Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом “Об ипотеке” не установлены иные правила.
Ипотека и ипотечное кредитование
Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Ипотечное кредитование. Ипотека и ипотечный кредит
Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например...
ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ - вид договора залога. Ипотека, ипотечный...
Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.
Федеральный закон Об ипотеке. Закон РФ О международном...
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».
Ипотека и ипотечный кредит. История ипотечного кредитования...
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости...
...кредита при ипотеке. Имущество заложенное по договору об ипотеке...
Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано
Основные виды сделок в сфере использования земель.
Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*
...изъятого из оборота, имущественный залог, которого запрещен законом....
Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ "Об ипотеке" (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства...
Развитие ипотечных банков в России период с 50 – х гг. XIII...
28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).
Ипотека и ипотечный кредит. Глава II. Ипотека как форма залога...
Ипотека: условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.
НЕУСТОЙКА. ЗАЛОГ. ЗАДАТОК. БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ. Форма...
ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.
Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим...
Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.
Базисные законы. Документы, касающиеся непосредственно иностранных...
Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.
Ипотечные банки. Формирование современной системы ипотечных банков...
Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.
Обеспечение исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов....
В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости...
Последние добавления:
Комментарий к Патентному закону Российской Федерации
Комментарий к Евразийскому патентному законодательству
Товарный знак Закон РФ Об авторском праве и смежных правах Жилищный кодекс
Гражданский кодекс РФ Гражданское право Местное самоуправление в РФ