Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Закладная является именной ценной бумагой и должна содержать установленные п.1 комментируемой статьи обязательные реквизиты, отсутствие которых лишает закладную юридической силы.

     2. В пп.1 п.1 ст.14 Закона установлены требования к наименованию данного

документа. Включение в ее наименование слова "закладная" призвано четко фиксировать

правовую форму именной ценной бумаги и предопределять возможность применения

к ней тех или иных норм законодательства (см. ст.13 Закона и комментарий к

ней).

     3. Сведения об имени индивидуализируют человека (ст.19 ГК РФ) и имеют

значение для обеспечения и защиты его гражданских прав, которыми он наделен,

являясь участником ипотечных отношений. Не допускается приобретение прав и

обязательств залогодателя под именем другого лица. Это положение направлено

на защиту прав и интересов других участников, вовлеченных в систему отношений,

имеющих место в связи с залогом недвижимого имущества. Сведения об имени заносятся

в закладную (пп.2 п.1 ст.14 Закона).

     Точное определение места жительства (ст.20 ГК РФ) и указание сведений

о нем в закладной имеют важное значение, так как с ним связано наступление

многих гражданско-правовых последствий для залогодателя при совершении им

юридически значимых действий. Например, общие правила о месте исполнения обязательства

содержатся в ст.316 ГК РФ. Наименование и место нахождения юридического лица

должны отвечать требованиям ст.54 ГК РФ. Сведения о них необходимы для его

индивидуализации и приводятся в закладной (пп.2 п.1 ст.14 Закона).

     4. Требования к сведениям о первоначальном залогодержателе, помещаемым

в закладную (пп.3 п.1 ст.14 Закона), аналогичны тем, что приводятся в п.3

комментируемой статьи.

     5. Отличием и особенностью кредитного договора является то, что кредитором

по нему выступают банки и иные кредитные организации (п.1 ст.819 ГК РФ). Исключение

составляет коммерческий кредит (ст.823 ГК РФ). Реквизиты обязательства, исполнение

которого обеспечивается ипотекой, указанные в пп.4 п.1 ст.14 Закона, указываются

в закладной.

     6. Требования к сведениям о должнике, если он не является залогодателем,

помещаемым в закладную (пп.5 п.1 ст.14 Закона), аналогичны тем, что приводятся

в п.3 комментируемой статьи.

     7. Помещаемые в закладную (в соответствии с нормами пп.6 и 7 п.1 ст.14

Закона) сведения о денежном обязательстве, обеспеченном ипотекой, а также

о требованиях по его погашению, корреспондируют с положениями п.4 ст.9 Закона

"Об ипотеке" (см. комментарий к нему).

     8. Требования по идентификации недвижимого имущества, отдаваемого в залог,

посредством его описания для целей договора об ипотеке (см. комментарий к

ч.1 п.2 ст.9 Закона), в такой же мере присущи для целей содержания закладной

(пп.8 п.1 ст.14 Закона).

     9. Правила по оценке предмета ипотеки для целей содержания договора об

ипотеке (см. комментарий к п.3 ст.9 Закона) также применимы для целей содержания

закладной (пп.9 п.1 ст.14 Закона).

     10. Закладная является именной ценной бумагой, производной от документов,

зафиксированные права в которых она удостоверяет. Поэтому имеет место общность

сведений, помещаемых, например, как в договор об ипотеке, так и в закладную.

Такая общность по представлению исчерпывающей информации в закладной (пп.10

п.1 ст.14 Закона) имеет место в отношении сведений о наличии у залогодателя

соответствующего права на закладываемое имущество (см. комментарий к п.2 ст.9

Закона).

     11. Письменные предупреждения залогодержателя о правах третьих лиц на

предмет ипотеки (см. ст.12 Закона и комментарий к ней) установленным образом

отражаются в закладной (пп.11 п.1 ст.14 Закона)

     12. При подписании закладной соответствующим лицом (пп.12 п.1 ст.14 Закона)

должны быть соблюдены требования ст.160 ГК РФ.

     13. Сведения о нотариальном удостоверении договора об ипотеке (см. комментарий

к ст.10 Закона) и о государственной регистрации ипотеки (см. п.2 ст.22 Закона

и комментарий к ней) также помещаются в закладную (пп.13 п.1 ст.14 Закона).

     14. К числу обязательных реквизитов закладной относится указание даты

выдачи ее первоначальному залогодержателю (пп.14 п.1 ст.14 Закона).

     15. Из положений п.1 ст.14 Закона следует, что закладная носит формализованный

характер. Не допускается, чтобы какие-либо из обязательных реквизитов (14

позиций) отсутствовали в названном документе.

     Вследствие жесткой регламентации содержания закладной можно ожидать,

что появится примерная ее форма для обращения на территории РФ.

     16. Нормой п.2 комментируемой статьи установлено, что наличие в закладной

дополнительных данных и условий, помимо указанных в п.1 настоящей статьи,

не влияет на ее действительность.

     17. В соответствии с общими правилами о порядке совершения нотариальных

действий (раздел II Основ законодательства РФ о нотариате) в п.3 ст.14 Закона

содержатся требования к оформлению текста закладной для случая, когда на ней

самой нет места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении

обеспеченного ипотекой обязательства. При этом все листы закладной составляют

единое целое, для чего они прошнуровываются, пронумеровываются и скрепляются

печатью нотариуса. Поэтому оправданно наличие имеющегося запрещения "отдельные

листы закладной не могут быть предметом сделки".

     18. Статья (п.4) предусматривает защиту прав добросовестного приобретателя

закладной. Закон охраняет его интересы, вводя традиционное для случая несоответствии

закладной содержанию основного или залогового обязательства правило, по которому

признается верным содержание закладной. В его основе лежат мотивы поведения

приобретателя, который считает, что законно приобретает закладную в свою собственность.

Наличие в действиях приобретателя умысла и даже неосторожности исключает возможность

защиты его интересов. Первоначальный залогодержатель, владея закладной, не

является ее приобретателем, а потому на него действие указанного правила не

распространяется.

     При регламентации отношений, связанных с обнаружением несоответствия

содержания закладной, введено понятие "законный владелец закладной". Законное

владение - это обладание закладной по надлежащему правовому основанию. Право

требовать устранения указанного несоответствия ставится законодателем в зависимость

от срока заявления требования об этом. Осуществление этого права "немедленно",

т.е. как только это становится возможным, является относительно определенным

(п.2 ст.314 ГК РФ).

     19. В качестве лица, которое несет ответственность за убытки, возникшие

в связи с несоответствием содержания закладной, назван составитель закладной

(ч.3 п.4 ст.14 Закона). Субъектный состав лиц, которые являются составителями

закладной, содержится в п.5 ст.13 Закона (см. комментарий к нему).

     В комментируемой норме ответственность составителя закладной установлена

без определения признаков вины, например умысла или неосторожности. Следовательно,

в данном случае при осуществлении предпринимательской деятельности ответственность

составителя закладной наступает и при отсутствии вины. Поэтому к нему применимы

нормы п.3 ст.401 ГК РФ.

     В случае когда составителями закладной являются залогодатель, являющийся

третьим лицом, и должник по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет место

как вина, так и ответственность двух лиц. Поэтому в зависимости от имеющихся

в реальной ситуации оснований могут применяться правила ст.404 - 406 ГК РФ.

     Общее правило по возмещению убытков содержится в ст.15 ГК РФ. Для обоснования

размера понесенных убытков, из-за несоответствия содержания закладной, законному

владельцу необходимо представить надлежащие доказательства.