|
Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Раздел: Экономика и юриспруденция |
1. Нормы комментируемой статьи и все остальные, входящие в данную главу, являются новеллами для российского права. И это - естественное следствие того, что в России возрождается институт закладной, имевший значительное развитие в дореволюционный период. Закладная в п.1 ст.13 Закона определена короткой формулой. Это документ, в совокупности удостоверяющий права залогодержателя на долговое требование и по договору об ипотеке. Оформление закладной приводит к упрощению документарного представления долговых требований и права залога (ипотеки). Одновременно наличие закладной предполагает своего рода "обезличивание" прав не только на долговое требование, но и на предмет залога. 2. По Закону (п.2 ст.13) закладная имеет статус именной ценной бумаги, так как отвечает общим признакам, которые установлены в отношении всех ценных бумаг (ч.1 п.1 ст.142 ГК РФ). Поскольку закладная является ценной бумагой, то в соответствии с правилом ч.2 п.1 ст.142 ГК РФ с ее передачей не может иметь места частичная передача прав, ею удостоверенных, исчерпывающий перечень которых приведен в п.2 ст.13 Закона. К числу денежных надлежит относить всякого рода платежные обязательства: по возвращению полученного кредита, оплате товаров и услуг, признанным претензиям и т.д. (ст.317 ГК РФ). 3. Необходимо отметить, и на это содержится специальное указание в п.4 Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке", что, исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Закона о РЦБ. Также важно обратить внимание, что предметом регулирования Закона о РЦБ являются отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг (ст.1). 4. Виды ценных бумаг определены в ст.143 ГК РФ. Приведенный в ней перечень не является исчерпывающим и может быть расширен другими документами, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. Закон о РЦБ не содержится сведений об "именной неэмиссионной ценной бумаге". При наличии в Российской Федерации единого рынка ценных бумаг и его централизованного регулирования через ФКЦБ России, являющуюся федеральным органом исполнительной власти, в России нет закона, который бы всеобъемлющим образом раскрывал нормы обо всех ценных бумагах, разрешенных к обращению на территории страны. К тому же ст.143 ГК РФ такого рода единый закон о ценных бумагах не предусмотрен, равно как и принятие специальных законов, посвященных исключительно ценным бумагам. Поэтому совершенно оправданно и правомерно появление норм о новой ценной бумаге - закладной в Законе "Об ипотеке". 5. Нормой п.3 ст.13 Закона в состав лиц, обязанных по закладной, включены: должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. 6. В п.4 комментируемой статьи содержится правило, по которому введены ограничения на составление и выдачу закладной. Их перечень, включающий конкретный перечень имущества и одно основание, носит исчерпывающий характер. Несоблюдение данной императивной нормы ведет к тому, что договор об ипотеке считается недействительным, если в нем условия о закладной связаны со случаями, подпадающими под указанные ограничения. В ст.5 Закона (см. комментарий к ней) содержатся запрещения в отношении определенного имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Эти запрещения в совокупности с запретами на составление и выдачу закладной дают целостное представление обо всех случаях, когда использование закладной невозможно. 7. Правовые нормы пп.2 комментируемого п.4 ст.13 Закона базируются на положениях п.1 ст.555 ГК РФ, в котором определено, что цена в договоре продажи недвижимости отнесена к существенным условиям договора и при ее несогласовании сторонами сделки договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные объекты недвижимости (здания, сооружения и т.д.), предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, применению не подлежит. Правила п.3 ст.424 ГК РФ применяются в случаях, когда возмездный договор был заключен, т.е. когда между сторонами не было разногласий относительно цены. В рассматриваемом случае по установлению запрета на составление и выдачу закладной ничего подобного нет, поскольку "сумма долга на момент заключения договора не определена" и к тому же "обеспечиваемое денежное обязательство не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент". Налицо явное наличие разногласий по поводу цены. Поэтому оправданно как наличие разрешения на заключение договора об ипотеке, в котором "сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем" (при этом в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения; см. п.4 ст.9 Закона и комментарий к ней), так и запрещения на составление и выдачу закладной по указанному основанию. 8. Законом (ч.1 п.5 ст.13) обязанность по составлению закладной возложена на залогодателя. Когда он является третьим лицом, то в составлении закладной также обязан принимать участие и должник по обеспеченному ипотекой обязательству. После государственной регистрации ипотеки, осуществляемой в соответствии с требованиями Закона о госрегистрации прав, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществившим государственную ипотеку и зарегистрировавшим его в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве первоначального залогодержателя (ч.2 п.5 ст.13 Закона). Оборотоспособность закладной является важнейшим ее качеством и достоинством. В отношении правил ее оборота в ч.3 п.5 ст.13 Закона содержатся нормы, прямо указывающие на ст.48 "Передача прав по закладной" (см. комментарий к ней) и ст.49 "Залог закладной" (см. комментарий к ней) Закона "Об ипотеке". 9. Особенности регламентации отношений, возникающих в случае частичного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, содержатся в ст.17 и 25 Закона о залоге. Данные нормы, применительно к правоотношениям по закладной, конкретизированы в п.6 ст.13 Закона. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в соответствии с установленным порядком действий сторон, им предоставлено право: 1) изменить предмет ипотеки на его часть; 2) изменить размер обеспечения по договору об ипотеке. Факт реализации указанной возможности должен быть задокументирован. Должник по обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, подлежащее нотариальному удостоверению. В нем названным сторонам необходимо предусмотреть: а) в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки и части которого могут быть самостоятельным объектом прав, такое изменение ипотечной массы, которое позволяет признать заложенным только часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества; б) в отношении размера обеспечения такое его изменение, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. 10. Случай частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства не является единственным, когда должник по обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение. Оно, как это предусмотрено п.7 ст.13 Закона, заключается также по поводу: - восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного имущества, заложенного по договору об ипотеке (см. п.3 ст.36 Закона и комментарий к ней); - перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.356 ГК РФ). В соглашениях, заключенных по названным основаниям, предусматривается какое-либо одно из двух возможных действий: 1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения, с соблюдением при этом установленных правил (см. ч.2 ст.15 Закона и комментарий к ней); 2) аннулирование закладной (в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона), с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения. Процесс осуществление процедуры для второго случая регламентирован нормами комментируемой статьи (п.7 ст.13 Закона). На орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, возлагается обязанность хранить в своем архиве аннулированную закладную до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25 Закона и комментарий к ней).
|
К содержанию: Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Смотрите также:
Ипотека и ипотечный кредит. Развитие законодательства об ипотеке...
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.
С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том...
Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г...
Ипотека. Правовое содержание ипотечных отношений в России
Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом “Об ипотеке” не установлены иные правила.
Ипотека и ипотечное кредитование
Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Ипотечное кредитование. Ипотека и ипотечный кредит
Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например...
ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ - вид договора залога. Ипотека, ипотечный...
Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.
Федеральный закон Об ипотеке. Закон РФ О международном...
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».
Ипотека и ипотечный кредит. История ипотечного кредитования...
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости...
...кредита при ипотеке. Имущество заложенное по договору об ипотеке...
Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано
Основные виды сделок в сфере использования земель.
Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*
...изъятого из оборота, имущественный залог, которого запрещен законом....
Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ "Об ипотеке" (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства...
Развитие ипотечных банков в России период с 50 – х гг. XIII...
28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).
Ипотека и ипотечный кредит. Глава II. Ипотека как форма залога...
Ипотека: условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.
НЕУСТОЙКА. ЗАЛОГ. ЗАДАТОК. БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ. Форма...
ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.
Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим...
Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.
Базисные законы. Документы, касающиеся непосредственно иностранных...
Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.
Ипотечные банки. Формирование современной системы ипотечных банков...
Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.
Обеспечение исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов....
В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости...
Последние добавления:
Комментарий к Патентному закону Российской Федерации
Комментарий к Евразийскому патентному законодательству
Товарный знак Закон РФ Об авторском праве и смежных правах Жилищный кодекс
Гражданский кодекс РФ Гражданское право Местное самоуправление в РФ