Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен

  Вся электронная библиотека >>>

 Комментарий к Закону "Об ипотеке"

 

 

 

Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   


Раздел: Экономика и юриспруденция

 

1.1. Федеральные законы как источники залогового права

 

     В отечественном праве залог является одним из основных способов обеспечения

обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем)

и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное

имущество выступает обеспечением долга, и за счет его кредитор может удовлетворить

свои требования в случае неисполнения обязательств.

     Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников

залогового права, которая сводится к следующему.

     1. Гражданский кодекс РФ содержит в части первой гл.23, посвященную способам

обеспечения исполнения обязательств, в § 3 которой имеются специальные нормы

о залоге. В результате ГК РФ, с точки зрения его юридической силы и объема,

стал наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако

нормы о залоге в ГК РФ покрывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми

отношениями во всем их многообразии и сложности, поэтому следует признать,

что полностью "перекрыть" Закон о залоге правилами Кодекса не удалось.

     Регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличатся от его регламентации

в Законе о залоге. В числе основных можно выделить четыре обстоятельства,

которые чрезвычайно важны для верного понимания сущности залога в связи со

статусом ГК РФ.

     Первое. Правила о договоре о залоге находятся в общей системе норм ГК

РФ и подчиняются его общим правилам о договорах (главы: 27 "Понятие и условия

договора"; 28 "Заключение договора"; 29 "Изменение и расторжение договора"),

об обязательствах (главы: 21 "Понятие и стороны обязательства"; 22 "Исполнение

обязательств"; 24 "Перемена лиц в обязательстве"; 25 "Ответственность за нарушение

обязательств"; 26 "Прекращение обязательств") и о сделках (гл.9 "Сделки"),

если специальными правилами о договоре залога не установлено иное. Это означает,

что к договору залога применяются указанные общие правила. Точно так же, как

и для всяких гражданских правоотношений, для отношений по залогу находят применение

и другие правила ГК РФ - о юридических лицах (гл.4), представительстве и доверенности

(гл.10), исковой давности (гл.12), о правах собственности и других вещных

правах (раздел II) и др.

     Второе. Некоторые нормы, упоминающие о залоге и прямо его регулирующие,

находятся не в § 3 "Залог" гл.23 ГК РФ, а в других главах и разделах Кодекса.

В частности, правила об очередности удовлетворения требований, обеспеченных

залогом, содержатся в п.3 ст.25 "Несостоятельность (банкротство) индивидуального

предпринимателя" и п.1 ст.64 "Удовлетворение требование кредиторов". В других

главах ГК РФ есть ряд правил о том, в каких случаях для залога требуется согласие

или разрешение других лиц (п.2 ст.37 "Распоряжение имуществом подопечного";

ст.253 "Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной

собственности"; п.2 ст.295 "Права собственника в отношении имущества, находящегося

в хозяйственном ведении"; п.2 ст.615 "Пользование арендованным имуществом";

п.2 ст.631 "Пользование арендованным имуществом" и др.).

     Третье. В ГК РФ по-иному, чем прежде, решены основополагающие вопросы

правового режима недвижимости, которая выступает предметом ипотеки (залога

недвижимости). Прежде всего, расширено само понятие недвижимого имущества

за счет отнесения к нему, в соответствии с п.1 ст.130 подлежащих государственной

регистрации, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических

объектов. Мало того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное

имущество. И что особенно важно, ГК РФ ввел правой режим государственной регистрации

недвижимости (ст.131).

     Четвертое. Включение в ГК РФ новелл, относящихся к ипотеке (залогу недвижимости):

     а) подверглось изменению само понятие ипотеки по сравнению с имевшимся

в Законе о залоге. По нему (ст.42) ипотекой признавался залог предприятия,

строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного

с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования

им. По ГК РФ (п.2 ст.334) при ипотеке возможен залог земельных участков, предприятий,

зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, т.е. по существу,

любое недвижимое имущество;

     б) в ГК РФ ипотека рассматривается как один из видов залога, но, учитывая

ее значимость и сложность, в п.2 ст.334 Кодекса предопределено, что ее регулирование

должно производиться на основе специального федерального закона;

     в) в ГК РФ необычным для него образом, принимая во внимание его статус

в гражданском праве, решен вопрос о юридической силе норм об ипотеке, установленных

специальным законом о ней. Если по общему правилу п.2 ст.3 "нормы гражданского

права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Кодексу", то

специальные правила об ипотеке, как имеющиеся в ГК РФ, так и те, что будут

установлены указанным федеральным законом, имеют приоритет перед "общими правилами

о залоге", содержащимися в ГК РФ (п.2 ст.334);

     г) в ГК РФ включен ряд специальных правил относительно ипотеки (п.2 и

3 ст.339 "Договор о залоге, его форма и регистрация", п.2 - 5 ст.340 "Имущество,

на которое распространяются права залогодержателя", п.1 ст.349 "Порядок обращения

взыскания на заложенное имущество", ст.355 "Последствия принудительного изъятия

заложенного имущества"), которых не было в гл.II "Залог предприятия, строения,

здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)"

Закона о залоге.

     2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге". С момента вступления

в силу этот Закон занял место основного источника российского залогового права.

Это обстоятельство специально было подчеркнуто в самом тексте Закона в виде

указания в ст.2, которая устанавливала: "Настоящим Законом определяются основные

положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом,

регулируются иными актами законодательства Российской Федерации".

     Закон о залоге является действующим законом. Однако содержащиеся в нем

правила "применяются постольку, поскольку они не противоречат" ГК РФ и Закону

"Об ипотеке" (п.2 ст.79). Поэтому на сегодняшний день правовое поле о залоговых

отношениях, впервые масштабно созданное Законом о залоге, оказалось настолько

"прореженным" головным актом гражданского права комментируемым законом, что

из его 60 статей действует около десяти. Оттого на практике не всегда просто

установить, противоречит ли конкретное положение данного Закона прежде всего

нормам ГК РФ. Однако в отношении ряда его правил можно с достаточной определенностью

сказать, что они пока сохраняют силу, и к ним, в частности, относятся:

     1) ч.2 ст.5 - о возможности осуществить залог товара путем передачи залогодержателю

товарораспределительного документа на этот товар (коносамента, складского

свидетельства и т.п.);

     2) п.5 и 6 ст.10, содержащие специальные коллизионные нормы о договоре

залога, т.е. нормы, определяющие, праву какого государства подчиняется этот

договор, когда в нем присутствует какой-либо "заграничный субъект" (договор

заключен за границей, одна из его сторон - иностранец, закладываемое имущество

находится в другом государстве и т.п.);

     3) ст.17, в которой говорится об обязанности залогодержателя выдать залогодателю

документ, подтверждающий полное или частичное погашение долга;

     4) ст.25 о сохранении залога в первоначально установленном объеме до

полного исполнения обеспеченного им обязательства;

     5) п.2 ст.38, предусматривающий обязанность залогодателя производить

капитальный и текущий ремонт заложенного имущества;

     6) ст.44, содержащая ряд важных положений об ипотеке предприятия;

     7) ст.47, определяющая существенные условия договора о залоге товаров

в обороте и переработке (по терминологии ГК РФ - о залоге товаров в обороте);

     8) п.2 ст.49, в котором предусматривается возможность так называемого

твердого залога;

     9) раздел IV "Залог прав" (ст.54 - 58).

     3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге

недвижимоcти)". Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога

недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан

Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993 г., и он

был принят в первом чтении в июле 1995 г. После этого его подвергли существенной

доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено несколько сот поправок),

в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального Собрания

летом 1997 г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус

полноправного федерального закона.

     Несмотря на то что нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только

в Законе "Об ипотеке", но и в ГК РФ, все же основной массив норм, регулирующих

ипотеку, содержится в комментируемом Законе.

     4. Также к источникам залогового права относят другие федеральные законы,

в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений.

Например, наиболее значимо это реализовано в Кодексе торгового мореплавания

Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ. В его составе имеется глава

XXII "Морской залог на судно. Ипотека судна или строящегося судна", включающая

ст.367 - 387. Наряду с указанными нормами в тексте данного Кодекса также имеются

отдельные статьи, содержащие правила залога (ипотеки) судна. Кроме того, значительное

количество норм в связи с залогом (ипотекой) включено в положения достаточно

большого количества статей, входящих в общую систему правил Кодекса торгового

мореплавания РФ.

     5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно

законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства

РФ, законодательство субъектов РФ, нормативные правовые акты достаточно многочисленных

исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

 

 

  

К содержанию:  Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

 

Смотрите также:

 

Ипотека и ипотечный кредит. Развитие законодательства об ипотеке...

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

 

Ипотека и ипотечный кредит

С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит. Следует также отметить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсо-лютно новое для российского законодательства положение о том...

 

Ипотека и ипотечный кредит

Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г...

 

Ипотека. Правовое содержание ипотечных отношений в России

Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или закономОб ипотеке” не установлены иные правила.

 

Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. … В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтении проект Федерального законаОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

 

Ипотечное кредитование. Ипотека и ипотечный кредит

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» . В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например...

 

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ - вид договора залога. Ипотека, ипотечный...

Бизнес, инвестиции, право. Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании фе-дерального закона.

 

Федеральный закон Об ипотеке. Закон РФ О международном...

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом законе подробно урегулированы вопросы, связанные с обращением взыскания на недвижимость. Закон РФ «О международном коммерческом арбитраже».

 

Ипотека и ипотечный кредит. История ипотечного кредитования...

В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости...

 

...кредита при ипотеке. Имущество заложенное по договору об ипотеке...

Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции. После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита. … В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано

 

Основные виды сделок в сфере использования земель.

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

Земельное право

 

...изъятого из оборота, имущественный залог, которого запрещен законом....

Гражданский кодекс существенно развил правовое регулирование закона, посвятив ему около 30 статей, и закон РФ "Об ипотеке" (от 24 июня 1998 г.) действует в части, не противоречащий ГК РФ. Подобно другим способам обеспечения, залог без основного обязательства...

 

Развитие ипотечных банков в России период с 50 – х гг. XIII...

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный законОб ипотеке (залоге недвижимости)”.

 

Ипотека и ипотечный кредит

Залогодержа-тель по договору об ипотеке имеет право на предъявление виндикационного иска, даже не смотря на то, что предмет ипотеки не находился и не должен был находиться у него (п.3 ст.33 Закона об ипотеке).

 

Ипотека и ипотечный кредит. Глава II. Ипотека как форма залога...

Ипотека: условия кредитования. Погашение кредита при ипотеке. … Ипотека и ипотечный кредит. … Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона.

 

НЕУСТОЙКА. ЗАЛОГ. ЗАДАТОК. БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ. Форма...

ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. … 2. До принятия закона об ипотеке залог недвижимого имущества регулируется нормами ГК.

 

Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим...

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и гражданским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Экологическое право

 

Базисные законы. Документы, касающиеся непосредственно иностранных...

Правовое пространство России в области иностранных инвестиций составляют федеральные законы «О залоге» и «Об ипотеке». Закон «Об ипотеке» дополняет закон «О залоге» применительно к долгосрочным кредитам.

 

Ипотечные банки. Формирование современной системы ипотечных банков...

Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки. Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – х гг. после принятия “Закона об ипотеке”. Стали появляться первые ипотечные банки.

 

Обеспечение исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов....

В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости...

Финансовое право

 

Последние добавления:

 

Комментарий к Патентному закону Российской Федерации 

 

Комментарий к Евразийскому патентному законодательству

 

Товарный знак   Закон РФ Об авторском праве и смежных правах Жилищный кодекс

 

Гражданский кодекс РФ    Гражданское право    Местное самоуправление в РФ