Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Лицо выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества

Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона о регистрации: "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества".

 Какие же случаи подпадают под данное основание? Использованный в приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего, на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является правообладателем и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку правомерности распоряжения соответствующим правом.

Для этого подлежат последовательному выяснению три вопроса:

 а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе, обладателем того права, на распоряжение которым направлен правоустанавливающий документ, а если нет, то

 б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих документов от правообладателя, и если да, то

 в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.

 Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения закона, является одним из наиболее сложных.

 Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих функций предотвращает в будущем возможность установления недействительности этих прав по основаниям, которые были известны регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о регистрации которых поднят вопрос. Очевидно, что в регистрации права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.

 Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы. Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным органом (судом), либо бесспорно подтверждаться имеющимися в распоряжении регистрирующего органа документами.

Если с первым случаем особых проблем возникнуть не может (например, у регистрирующего органа имеются вступившие в законную силу решения суда, в соответствии с которыми признан недействительным договор, являющийся правоустанавливающим документом для продавца), то второй вариант требует дополнительного анализа различных ситуаций.

 Наиболее простым примером, иллюстрирующим второй вариант, является ситуация, когда у регистрирующего органа отсутствуют сведения о надлежащей регистрации права лица, производящего отчуждение объекта, если закон связывает с такой регистрацией возникновение права. Так, например, достаточно распространенным случаем отказа по данному основанию является отчуждение вновь созданного объекта до регистрации права на него.

 Следует иметь в виду, что при отсутствии регистрации права, когда она необходима для возникновения права, возможны две ситуации:

 а) право на данный объект зарегистрировано не за данным заявителем, а за другим лицом;

 б) право на объект вообще ни за кем не зарегистрировано.

 Если во втором случае основания отказа можно устранить, зарегистрировав право на объект в установленном порядке за лицом, пытавшимся произвести отчуждение, то первый случай сам по себе многовариантен. Он незначительно отличается от второго, если регистрирующий орган имеет сведения как о правообладателе, о том лице, которое уже произвело отчуждение объекта заявителю, однако заявитель не произвел регистрацию перехода права. Проблема в этом случае снимается путем проведения такой регистрации. Но если право на объект зарегистрировано как право иного лица, с которым заявитель такими отношениями не связан, то выяснение отношений между ними возможно только в судебном порядке. В таком случае основания для отказа могут быть устранены в результате судебного признания права заявителя на данный объект и, соответственно, признания недействительным права лица, ранее зарегистрированного в качестве правообладателя.

 Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган, если право зарегистрировано, либо его возникновение закон не связывает с регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто встречаются в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится под сомнение, или нет.

 По мнению автора, если право не зарегистрировано, то регистрирующий орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок. Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы, регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в регистрации перехода права собственности на такое имущество.

 Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц, принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов и др. Но дело здесь не в причинах.

 Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что регистрация является бесспорным доказательством действительности зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С одной стороны, ст. 2 Закона о регистрации говорит о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 возлагает на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки", что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего отчуждение.

 Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2 Закона о регистрации. Логика здесь такова. Да, ст. 13 устанавливает обязанность регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности сделок, но ст. 2 устанавливает пределы осуществления этой обязанности, ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего органа. Однако, по мнению автора, такой подход имеет и положительные, и отрицательные стороны.

С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями, регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих приобретателей объекта, действительность прав которых будет напрямую зависеть от действительности того права, которое вызывает сомнение. С одной стороны, возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность зарегистрированных прав, а с другой стороны, отсутствие возможности такой ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих приобретателей объекта.

 Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант - констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права, признанного затем судом недействительным. Однако применение данного положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а во-вторых, в связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости *(291).

 Каков же выход из ситуации? Нам он представляется следующим. Установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на определенный срок (не более месяца) с сообщением об установленных обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение этими обстоятельствами.

 В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (прежде всего, аннулирования ее государственной регистрации). Нам представляется, что регистрирующий орган вполне может быть признан заинтересованным лицом, которым может быть предъявлено такое требование, поскольку в соответствии со своим статусом он заинтересован в том, чтобы в государственном реестре находились только действительные права и, соответственно, в качестве их оснований указывались только действительные сделки.

 По-иному должны развиваться события при установлении обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена. В этом случае регистрирующий орган не может предъявить иск о признании сделки недействительной, поскольку не является заинтересованным в этом лицом. Но означает ли это, что при установлении таких обстоятельств орган регистрации всегда должен оставаться пассивным? Думается, что нет. Представляется целесообразным возложение на регистрирующий орган обязанности принять определенные меры в случае установления обстоятельств, позволяющих признать недействительной оспоримую сделку, если такое признание необходимо в интересах государства, либо лиц, относящихся к категории "социально незащищенных" (несовершеннолетних, пенсионеров, недееспособных граждан). В этих случаях на регистрирующий орган законом могла бы быть возложена обязанность приостановить регистрацию и направить сообщение прокурору и заинтересованному лицу (государственному органу, осуществляющему правомочия собственника, законному представителю недееспособного лица), уполномоченному предъявить соответствующий иск в интересах государства или гражданина. При этом регистрация может быть произведена лишь после отказа прокурора или заинтересованного лица обратиться с иском либо отказа суда в удовлетворении исковых требований.

 Что же касается выявления оснований для оспаривания других сделок, то вряд ли стоит возлагать на регистрирующий орган обязанности каким-либо образом поднимать этот вопрос. Презумпция действительности оспоримой сделки, которая может быть опровергнута только решением суда, существует как раз для того, чтобы обеспечивать стабильность гражданского оборота, оставляя вопрос о предъявлении исковых требований на усмотрение сторон. В связи с этим стимулирование участников сделки со стороны регистрирующего органа на предъявление таких требований не вписывается в стоящие перед ним задачи.