Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Принудительная регистрация чужого права для взыскания и ареста имущества

Не является редкой ситуация, когда лицо не заинтересовано в регистрации своего права на недвижимое имущество, поскольку на это имущество тут же будет обращено взыскание.

Такая ситуация может возникнуть как применительно к ранее возникшим правам (например, возникшим в результате приватизации), так и по отношению к правам, возникновение которых закон связывает с государственной регистрацией (например, право на вновь созданный объект недвижимости). В таких случаях складывается парадоксальное положение: имущество есть, все основания для регистрации права на него имеются, не хватает только обращения в регистрирующий орган, однако нет лица, которое в соответствии с законом могло бы обратиться с таким заявлением. В результате на имущество не может быть обращено взыскание, так как право на него не может быть зарегистрировано.

При продаже такого имущества на торгах покупатель никогда не сможет зарегистрировать свое право. В случае, когда право должника уже возникло, но не зарегистрировано, покупатель не сможет зарегистрировать переход права без предварительной регистрации права прежнего собственника (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Если же на торги будет выставлено имущество, право на которое не является возникшим, то будут признаны недействительными сами торги, поскольку совершение сделок с имуществом, право на которое не возникло, противоречит закону. В такой ситуации единственным лицом, которое заинтересовано в регистрации права должника, является судебный пристав, осуществляющий исполнительное производство. Однако закон не предоставляет ему права на обращение за регистрацией прав на имущество должника.

 В своем постановлении Президиум ВАС РФ указал: "В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

 Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено" *(283).

 Решение суда представляется абсолютно правильным с точки зрения действующего законодательства, которое, по мнению автора, нуждается в совершенствовании. Необходимо предоставить судебным приставам-исполнителям право либо на обращение за регистрацией права должника в суде, когда в их распоряжении имеются все необходимые для регистрации документы, либо признать за ними право на обращение в суд с иском о признании права должника на недвижимое имущество.

 Особый случай принудительной регистрации чужого права устанавливает Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" *(284). На основании п. 5 ст. 13 данного закона "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".

 Требует анализа и такое нововведение, как предоставление нотариусу права обратиться с заявлением о государственной регистрации. Согласно новой редакции абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие" *(285). Очевидно, что нотариус составляет самостоятельную категорию заявителей, так как не является правообладателем или стороной сделки, а полномочия его вытекают не из доверенности, а из закона и факта совершения соответствующего нотариального действия. В связи с этим возникают вопросы, может ли нотариус подать заявление, не получив согласия на это правообладателя, а также как должен поступить регистрирующий орган, если заявление нотариуса будет дезавуировано лицом, в чьих интересах оно подано. Видимо, на первый вопрос следует ответить отрицательно, а во втором случае регистрация не должна проводиться, что, по мнению автора, необходимо отразить в законе.