Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Регистрация ипотеки - нарушение принципа частной инициативы

В практике регистрирующих органов можно отметить еще одно нарушение принципа частной инициативы. Это нарушение относится к порядку регистрации ипотеки, возникающей на основании закона.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара". Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".

 Как же должен поступить регистратор, если на регистрацию поступили документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога? Согласно п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" *(279) "государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления" и "одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом". Однако в соответствии с п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества *(280) "должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:

 - предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;

 - в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона".

 Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно исключать внесение соответствующей записи *(281).

 Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам, возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить государственную регистрацию и потребовать представить заявление о регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с залогом. Если соответствующее заявление представляется, регистрация производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права.

При получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление, либо отказаться от договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения: представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от договора.

 Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого волеизъявления. Такое волеизъявление согласно действующему законодательству может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Согласно ст. 16 Закона о регистрации "при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны".