Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Объект регистрации прав на недвижимость

 Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

 Проанализируем сначала п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющий объекты государственной регистрации. Мы увидим, что в соответствии с рассматриваемой нормой регистрации подлежат:

 а) права собственности;

 б) другие вещные права;

 в) ограничения этих прав;

 г) их возникновение;

 д) их переход;

 е) их прекращение.

 В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

 а) право собственности;

 б) право хозяйственного ведения;

 в) право оперативного управления;

 г) право пожизненного наследуемого владения;

 д) право постоянного пользования;

 е) ипотека;

 ж) сервитуты;

 з) иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

 Первым вопросом, который возникает при анализе такой конструкции нормы, является вопрос о характере перечня подлежащих регистрации прав. При этом очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, исчерпывающим не является. В то же время его нельзя назвать и абсолютно открытым. Иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами. Данное положение является весьма существенным для дальнейшего нормотворчества в сфере государственной регистрации прав на недвижимость. Лишая органы исполнительной власти возможности устанавливать права, подлежащие регистрации, ГК РФ наделил этим правом только законодателя. При этом следует отметить, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции РФ этим наделен лишь федеральный законодательный орган, поскольку гражданское законодательство относится к исключительной компетенции Федерации.

 Но возникает и иной вопрос: о соотношении норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если бы не было второго предложения, то, очевидно, следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.

 Что же означает такое построение анализируемой нормы? Означает ли это, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат? Представляется, что дело обстоит именно так. Второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации. Данное положение имеет весьма существенное практическое значение, прежде всего, для определения момента возникновения права, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации. Таким образом, если право собственности в ряде случаев возникает лишь с момента его регистрации, то права членов семьи собственника на жилое помещение возникают независимо от регистрации из двух юридических фактов - членства в семье собственника и проживания в принадлежащем собственнику помещении.

 Казалось бы, здесь все весьма просто и логично. Действительно, вряд ли было бы правильно связывать права членов семьи собственника с регистрацией, поскольку порождающий их фактический состав трудно поддается документальному оформлению. Однако анализируемая формулировка закона создает и определенную проблему, которая состоит в следующем: могут ли быть все же зарегистрированы права, не подлежащие регистрации в соответствии с ГК РФ?

 Практика регистрирующих органов рассматривает все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Эту позицию отражает М.Г. Пискунова, которая полагает, что "в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации" *(246).

 Но такая позиция может привести к ряду весьма негативных последствий. Основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав. При запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта из независимого источника, которым является регистрирующий орган.

 В качестве примера, помимо прав членов семьи собственника жилого помещения, можно привести права нанимателя жилого помещения. Возникающее из договора жилищного найма право пользования жилым помещением, безусловно, является обременением (ограничением прав собственника) объекта недвижимости на период действия договора. Вместе с тем закон не включает ни договор найма, ни права нанимателя по договору к числу подлежащих регистрации. Вряд ли, однако, есть разумные основания для того, чтобы лишить нанимателя возможности зарегистрировать свои права по договору.

 Поэтому представляется необходимым в законодательстве выделить четко права и ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации *(247).

 В пункте 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение. В связи с этим возникает вопрос: в каком соотношении с точки зрения объекта регистрации находятся вышеперечисленные понятия и как это соотношение должно отражаться на процедуре регистрации.

 Начнем с понятия "вещное право". В данном контексте этот термин означает статическое состояние, характеризующее абсолютное правоотношение между собственником и неопределенным кругом лиц по поводу объекта недвижимости *(248). Применительно к случаям, когда право возникает с момента регистрации, лицо, являющееся его потенциальным обладателем, будет таковым лишь постольку, поскольку это право зарегистрировано.

 Но закон говорит о том, что регистрации подлежат также возникновение, переход и прекращение права. Можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации? Вопрос этот нельзя отнести к простым и имеющим однозначный ответ.