Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Приватизация – как основание приобретения прав на недвижимость

Особому рассмотрению подлежит такое основание возникновения права на недвижимость, как приватизация. Не вдаваясь в анализ различных точек зрения на правовую природу приватизации, скажем лишь, что приватизация представляет собой форму отчуждения имущества.

 Поэтому на случаи приватизации должно распространяться положение п. 2 ст. 223 ГК РФ. Остается только выяснить, не относится ли приватизация к тем случаям, для которых законом установлено иное, т.е. моментом возникновения права признается не момент регистрации, а какой-нибудь другой момент, тем более что ст. 217 ГК РФ установлен приоритет законодательства о приватизации перед ГК РФ в части регулирования порядка приобретения и прекращения права собственности. Для этого обратимся к законодательству о приватизации.

 В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" *(222) "право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(223).

 В соответствии с п. 4 ст. 32 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" *(224) "право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества" *(225).

 Согласно ст. 28 ранее действовавшего Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" *(226) "при приватизации государственного и муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Федеральным законом". Согласно п. 3 этой же статьи "право собственности на государственное и муниципальное имущество переходит соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и к его получателям в порядке, установленном законодательством РФ, настоящим Федеральным законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества". При этом данный закон никаких изъятий в части регистрации не содержит. Не было такого изъятия и в действовавшем с 1991 г. Законе РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" *(227), где в п. 3 ст. 27 указывалось, что "право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством РФ".

 Таким образом, можно констатировать, что действующее в настоящее время и действовавшее с 1991 г. законодательство о приватизации как в отношении жилых, так и нежилых объектов недвижимости не содержит изъятия из общего правила п. 2 ст. 223 ГК РФ об определении момента возникновения права датой государственной регистрации.

 Однако на практике дело обстояло несколько иначе. Описывая эту ситуацию, В.А. Петрушкин отметил, что "судебно-арбитражная практика испытывала затруднения в правовой оценке существующего порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью, в связи с чем Пленум ВАС РФ в своем постановлении рекомендовал судам исходить из того, что право собственности покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи" *(228). Отсутствие до 1998 г. порядка регистрации прав на недвижимость, установленного федеральным законодательством, сделало норму о значении регистрации при приватизации фактически недействующей. Во всяком случае, именно так высказался об этом Пленум ВАС РФ в Постановлении "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" *(229). В п. 16 этого постановления говорится: "До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным" *(230). В соответствии с данным разъяснением ВАС РФ вплоть до 31 января 1998 г. возникновение права собственности на недвижимость при ее приватизации было связано с моментом внесения платежа за приобретаемое в порядке приватизации имущество, а с 31 января 1998 г. моментом возникновения права на приватизированное имущество является момент государственной регистрации соответствующего договора *(231).

 Таким образом, мы видим различный подход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, поскольку иной подход момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вот почему данное правило должно быть сформулировано в законе.

 Однако это правило применимо только к приватизации, проходившей в форме выкупа имущества. Для приватизации, проходившей путем акционирования, вопрос решается иначе. Пленум ВАС РФ в п. 12 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указал, что "акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации" *(232). Такой подход вполне обоснован, так как акционирование представляет собой частный случай универсального правопреемства, при котором момент перехода права не связан с государственной регистрацией.