Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Если собственник здания хочет произвести отчуждение одного из общих помещений

Что произойдет, если собственник здания захочет произвести отчуждение одного из помещений, либо участники долевой собственности придут к соглашению о реальном разделе здания, в результате которого у них в собственности окажутся отдельные помещения? С точки зрения объективной реальности со зданием ничего не произойдет - как оно находилось на земельном участке и имело определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании как об объекте собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание, если помещения в нем принадлежат разным лицам?

 Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно. Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности на помещения право собственности на здание описывается по схеме ст. 289-290 ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно, продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права собственности.

 В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание здания как объекта недвижимости сохраняется (подразд. I разд. II), - эта запись аннулируется только при физическом прекращении существования здания. Прекращается запись о праве собственности на здание (подразд. II разд. II). Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подразд. I разд. III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подразд. II разд. III).

 При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения собственником здания обязательно должно влечь оформление прав на все помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо "собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".

 Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право собственности на все здание.

 Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того чтобы правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и руководствоваться предлагаемыми правилами.