Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Третий раздел ЕГРП - объекты, входящие в состав здания сооружения  

Теперь перейдем к разд. III ЕГРП - объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения и иные объекты). Это классификационная группа, с которой связано наибольшее количество проблем.

 Вопрос о понятии квартиры решается достаточно просто, ее границы всегда четко определены и всегда имеется возможность ограничить ее как от других квартир, так и от общих помещений дома. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ "квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении" *(204).

 Вопрос о других помещениях решается далеко не так просто. Дело в том, что в определении границ помещений, имеющих нежилое назначение, наряду с объективными критериями, подлежащими установлению органами кадастрового и технического учета, имеет определенное (а иногда определяющее) значение субъективное волеизъявление обладателя вещного права на объект недвижимости.

 Приведем пример. Некое юридическое лицо имеет в собственности здание нежилого назначения и намеревается продать ряд помещений в нем. При этом здание имеет пять этажей, каждый из которых построен по "коридорной" системе, т.е. представляет собой коридор, в который выходят двери комнат. Продаже подлежали помещения первого и второго этажей. При этом один из потенциальных покупателей выразил желание приобрести весь первый этаж. Что же касается второго этажа, то нашлось несколько покупателей на отдельные комнаты, выходящие в общий коридор.

 Обращаясь в органы технического и кадастрового учета, продавец просил сформировать ему первый этаж здания как единое помещение, а на втором этаже выделить в качестве отдельных помещений каждую комнату. Вполне очевидно, что отсутствовали какие-либо законные основания для отказа заявителю в таком формировании объектов. В то же время совершенно не исключена ситуация, когда новый собственник помещения первого этажа станет продавать отдельные комнаты, а все комнаты второго этажа будут куплены одним лицом, а затем проданы как единое помещение второго этажа. Очевидно, в каждом из этих случаев в зависимости от целей сторон сделки будет изменяться учет помещений.

 Можно приводить и другие, гораздо более сложные примеры, однако во всех случаях вопрос будет сводиться к тому, насколько желание собственника о формировании помещения в тех или иных границах будет соответствовать критериям помещения, которые имеются у органа технической инвентаризации и кадастрового учета. Но, к сожалению, именно эти критерии отсутствуют в действующем законодательстве. Они существуют на уровне ведомственных инструкций и актов локального значения, в связи с чем подход к решению данного вопроса различен в различных регионах, а зачастую и в пределах разных районов одного города. Это приводило и продолжает приводить к тому, что в рамках одного здания возникает неразбериха в структуре собственности на входящие в него объекты, что сказывается как на управлении зданием в целом, так и на взаимоотношениях различных собственников.

 Отсутствие четкого правового регулирования порядка формирования объектов приводило в ряде случаев к тому, что органы кадастрового и технического учета полностью реализовывали пожелания собственников в части определения "границ" объектов, входящих в здания. Так, в Санкт-Петербурге в качестве единых объектов провозглашались совокупности частей здания, которые никак не соединялись и не могли соединяться друг с другом (например, расположенные на первом на четвертом этажах здания); границы помещений размещались по средней линии общего коридора; в состав объектов включались фактически общие помещения дома - лестницы, лестничные площадки и пр.).