Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Определение отраслевой принадлежности норм, входящих в состав института государственной регистрации прав недвижимости

Вопрос об определении отраслевой принадлежности норм, входящих в состав института государственной регистрации прав недвижимости, имеет серьезное практическое значение.

Это, в частности, относится к признанию административно-правовой природы норм, определяющих порядок регистрации. Как уже отмечалось, Гражданским кодексом предусмотрено принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если признать, что такой закон регулирует гражданско-правовые отношения то очевидно, что субъекты Федерации не могут принимать своих нормативных актов по этому вопросу, так как в соответствии с п. "о" ст. 72 Конституции РФ гражданское законодательство относится к компетенции Федерации. Одновременно из такого положения последовал бы вывод о незаконности всех принятых до Закона о регистрации актов субъектов Федерации, регулирующих порядок государственной регистрации прав на недвижимость. Нам же представляется, что административно-правовой характер возникающих при осуществлении регистрации отношений позволял до издания Закона о регистрации и в настоящее время позволяет субъектам Федерации принимать соответствующие нормативные акты, разумеется, при условии отсутствия противоречий с федеральными актами. Такая возможность устанавливается п. "к" ст. 72 Конституции РФ, которая отнесла административное законодательство к предмету совместного ведения федерации и ее субъектов.

 Как представляется, данное положение не должно подвергаться сомнению в связи с содержанием ст. 3 Закона о регистрации. В этой статье говорится о том, что "субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Приведенная норма не может быть истолкована как ограничение прав субъекта в области административного законодательства, во-первых, потому что это противоречило бы указанной норме Конституции, а, во-вторых, потому что федеральные нормативные акты не урегулировали и не в состоянии урегулировать абсолютно все вопросы, возникающие в рамках рассматриваемых правоотношений, в связи с чем будет существовать необходимость их регулирования на уровне субъектов.

 В отношении проблемы правовой природы норм о регистрации возникает и второй важный вопрос: существовала ли до введения в действие Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимость, или она появилась только после принятия данного закона и создания адекватной ему системы регистрации? Отношение к этому вопросу было весьма неоднозначным, в частности, в практике судов различных регионов, и даже различных судов одного региона. Такая ситуация связана с тем, что нормы ГК РФ о регистрации в определенной степени носили программный характер, их применение было затруднено отсутствием в России единой в организационном и правовом отношении системы регистрации прав на недвижимость. Однако можно ли в связи с такой ситуацией говорить, что нормы о регистрации не действовали? Полагаем, что гражданское законодательство не дает оснований для такого вывода.

 Статья 131 ГК РФ без всяких оговорок устанавливает обязательность регистрации вещных прав на недвижимые вещи, их ограничений, возникновения, перехода и прекращения. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ говорит о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Статья 165 ГК РФ говорит о ничтожности сделки с недвижимым имуществом при несоблюдении требования о ее государственной регистрации. Требования об обязательной регистрации соответствующих сделок содержатся в нормах части второй ГК РФ о купле-продаже, дарении, аренде и других сделках по поводу недвижимого имущества.

 В ч. 2 ст. 223 ГК РФ с моментом регистрации связан момент возникновения права собственности у приобретателя имущества, отчуждение которого подлежит государственной регистрации, а п. 3 ст. 433 ГК РФ связывает момент заключения договора, подлежащего регистрации, с моментом этой регистрации.

 Таким образом, в ГК РФ содержится система взаимосвязанных норм о регистрации, изъятие которых нарушило бы систему регулирования широкого круга отношений. Вместе с тем проблема отсутствия закона о регистрации и системы регистрирующих учреждений, соответствующей ГК РФ, была очевидна. Но законодатель не пошел в связи с этим на временный отказ от применения норм об обязательности и правовых последствиях регистрации.

 Эта ситуация нашла отражение во вводных законах как к части первой, так и к части второй ГК РФ. В ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" *(143) указано, что впредь до введения в действие "Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а ст. 6 аналогичного закона о части второй ГК РФ *(144) говорит о применении действующего порядка регистрации сделок с недвижимым имуществом до введения в действие Закона о регистрации. Таким образом, законодатель на период отсутствия закона о регистрации не признал нормы ГК РФ временно недействующими, а обеспечил возможность их действия путем признания порядка регистрации существовавшего на момент введения в действие ГК РФ. Указанные нормы вводных законов означают, что с регистрацией, осуществляемой в порядке, действовавшем на момент введения в действие ГК РФ, закон связывает те правовые последствия, которые установлены гражданским законодательством.

 На это неоднократно указывал ВАС РФ в своих постановлениях по конкретным делам. Так в Постановлении от 2 февраля 1999 г. N 4749/98 Президиума ВАС РФ по делу, предметом которого были отношения, связанные с договором купли-продажи, заключенным в 1995 г., было указано, что судом не учтена норма ст. 131 ГК РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, а ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" предусматривается сохранение действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Далее в постановлении указано, что суд не выяснил, было ли зарегистрировано право собственности за ответчиком и, следовательно, выступал ли он надлежащим продавцом имущества. Данное обстоятельство, по мнению Президиума ВАС РФ, имеет существенное значение для регистрации права собственности за истцом-покупателем *(145).