Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Органы технического и кадастрового учета

 Рассматривая "структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников", авторы Концепции констатируют, что "на сегодняшний день в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют: 1) учреждения юстиции по государственной регистрации прав (теперь - органы Федеральной регистрационной службы. - В.А.); 2) органы кадастрового учета и 3) организации технического учета (бюро технической инвентаризации - БТИ)" *(112).

 Результатом анализа функций и деятельности этих органов в Концепции становится вывод о том, что "все три системы органов осуществляют правовой контроль представляемых документов и ведение реестров", при этом "ни один орган не осуществляет правовой контроль в полном объеме, что приводит как к появлению ошибок при принятии решений о государственной регистрации, так и возникновению споров между государственными структурами при оценке юридических фактов" *(113). На основании этих выводов формулируется предложение "сформировать систему федеральных органов на основе действующих учреждений юстиции, органов кадастрового учета и организаций технического учета для осуществления функций по техническому (кадастровому) учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества" *(114).

 Не имея никаких возражений против объединения функций технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости и их кадастрового учета, автор считает необходимым выразить решительное несогласие с предложением об объединении в одном органе функций учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на эти объекты. На взгляд автора, приведенная в Концепции аргументация, никак не может служить обоснованием этого предложения.

 Во-первых, по меньшей мере неточным представляется утверждение, что все органы, участвующие в обеспечении оборота недвижимости, осуществляют правовой контроль представляемых документов.

 Действительно, для органов государственной регистрации прав на недвижимость функция правового контроля является основной и неотъемлемой, поскольку Законом о регистрации на эти органы возложена правовая экспертиза и проверка законности сделки (ст. 13 Закона о регистрации).

 Что же касается органов технического и кадастрового учета, то для них функция правового контроля в смысле оценки законности предъявляемых для учета объектов недвижимости, является излишней. Разумеется, любая организация, в которую поступают документы, должна осуществлять определенный правовой контроль этих документов в целях установления их подлинности и полномочий лиц, их представивших. Но именно таким контролем и должна ограничиваться деятельность органов технического и кадастрового учета. Что же касается самого процесса технической инвентаризации и учета объекта, то задачей соответствующих органов должна быть лишь констатация существования объекта недвижимости, описание его технических характеристик и присвоение ему кадастрового номера. Выполнение работы по техническому и кадастровому учету не должно зависеть от вывода органа учета о законности создания или приобретения объекта недвижимости, о наличии у заявителя прав на этот объект. Более того, в специальных нормативных актах должен содержаться прямой запрет для органов технического и кадастрового учета в той или иной форме делать выводы о наличии или отсутствии у обратившегося за инвентаризацией и учетом права собственности или иного вещного права на объект.

 По мнению автора, именно в четком разграничении компетенции органов государственной регистрации и органов учета объектов недвижимости, а никак не в объединении их в одном органе состоит решение проблем, отмеченных авторами Концепции.

 Эти проблемы действительно существуют, и о них знают все, кто имеет отношение к обороту недвижимого имущества. Корень этих проблем состоит как раз в том, что органы учета не только берут на себя функции по проверке законности владения объектом со стороны заявителя, но и отказывают в проведении учета, если считают, что доказательства принадлежности объекта заявителю отсутствуют.

 При этом ситуации могут быть весьма различны. Разумеется, проблема находит простое решение, когда у лица, обратившегося за учетом, имеется свидетельство о регистрации его права собственности на объект. Такой документ должен устранять для органов учета всякие сомнения в принадлежности объекта заявителю *(115).

 Но далеко не у всех обладателей вещных прав на объекты недвижимости имеются такие свидетельства. Данное положение, однако, в соответствии с действующим законодательством отнюдь не означает, что такие лица не являются законными обладателями этих прав. К таким правообладателям относятся, например, все лица, которые приобрели соответствующие права до введения в действие Закона о регистрации, в частности в результате приватизации (ст. 6 Закона о регистрации). В то же время указанная статья возлагает на таких правообладателей обязанность зарегистрировать ранее возникшее право для регистрации перехода этого права, его ограничения либо совершения сделки. При этом ст. 17 Закона о регистрации содержит положение о том, что обязательным приложением к документам, представляемым для регистрации, является план объекта с кадастровым номером, который изготавливается органами технического и кадастрового учета. Таким образом, обращения собственников объектов недвижимости, не зарегистрировавших свои права, в органы учета неизбежно.

 Весьма распространена и другая ситуация, когда в органы учета обращаются лица, которые еще не имеют права на объект, предъявляемый для инвентаризации. Это, прежде всего, участники создания новых объектов недвижимости, право которых на вновь созданный объект возникает лишь после его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но такая регистрация тоже невозможна без плана объекта.