Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Регистрация права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации

В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, возникших до введения в действие настоящего закона, может быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица, либо имеется заявление другого лица о регистрации права на тот же объект.

 Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).

 Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

 В то же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичном характере применительно к системе государственной регистрации. Так например, периодически возникает идея "принудительной" регистрации прав на недвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет, что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения об их правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что при внешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной целью регистрации - защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведения о правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, что подорвет общее доверие к реестру *(65).

 Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в целом и для органов государственного управления эти процессы не могут быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функций государственного управления. Кроме того, как уже отмечалось, государство само является одним из крупнейших участников рыночных отношений.

 В связи с данным положением очевидна еще одна важная цель системы регистрации прав на недвижимость - обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

 Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характере и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В Едином государственном реестре отражаются все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ позволяет оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.

 В задачи настоящего исследования не входит рассмотрение методов анализа рынка и способов влияния государства на рыночные процессы. Применительно же к системе регистрации можно сказать, что она не только является одним из основных источников информации о рынке недвижимости, но может выступать и средством влияния на рынок.

 Установление того или иного порядка государственной регистрации может очень существенно повлиять на организацию отношений участников сделок с недвижимостью. В качестве примера можно привести ситуацию в Санкт-Петербурге, где введение системы государственной регистрации, предусматривающей возможность отказа, привело к коренной реорганизации системы расчетов по сделкам с квартирами, а введение регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости существенно изменило отношения между участниками "долевого строительства" жилья.