Договор социального найма

Основания и порядок расторжения договора социального найма. Выселение из жилых помещений

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя

В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семью в любое время расторгнуть договор найма.

Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта данного помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение.

Вместе с тем между ними имеются различия: правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий, учреждений, организаций допускается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР требуется простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.