Жилые помещения. Жилищные фонды

Перевод жилого помещения в нежилое. Изменения в составе жилищного фонда

Жилые помещения используются в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан (см. ст. 288 ГК РФ).

В законах содержатся важнейшие положения по вопросу о допустимости использования жилых домов и жилых помещений для нежилых целей. Причем этот вопрос решается неодинаково для нужд промышленного и непромышленного характера.

Установлено, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ч. 2 ст. 7 ЖК РСФСР)*. В законе не говорится, что в данном . случае имеются в виду только жилые помещения, поэтому следует сделать вывод, что запрещается предоставлять для нужд промышленного Характера не только жилые, но и нежилые помещения в жилых домах. Это сделано прежде всего в целях охраны здоровья граждан от вреда, причиняемого промышленными предприятиями, а также в целях предотвращения физического воздействия этого вреда на жилые дома (жилые помещения).

В ЖК РСФСР не содержится прямого запрещения использования жилых домов для нужд непромышленного характера, так как в настоящее время это сделать не везде возможно, а иногда такое запрещение может создать определенные неудобства для жильцов. В ст. 4 указывается, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера, не входят в жилищный фонд.

Аналогичная запись содержится и в ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

После перевода жилого помещения в нежилое изменяется правовой режим данного помещения: вместо жилищных отношений по поводу указанного помещения возникают арендные и иные имущественные отношения.

Из сказанного следует, что в жилых домах для нужд непромышленного характера могут предоставляться только нежилые помещения и, прежде всего, те, которые в порядке, установленном ст. 6 ЖК РСФСР, переведены из жилых в нежилые как непригодные для проживания граждан на основании решений соответствующих органов исполнительной власти.

Соответствующее положение содержится в ч. 2 п. 2 ст. 16 проекта ЖК РФ, которая предусматривает, что "размещение в жилых помещениях организаций и их подразделений непромышленного характера допускается только после перевода этих помещений в нежилые в порядке, предусмотренном Кодексом и законодательством субъектов Российской Федерации".

В дополнение к сказанному следовало бы указать в новом Жилищном кодексе, что предоставление нежилых помещений в жилых домах для нужд непромышленного характера, для размещения разного рода организаций и предприятий, возможно лишь при том непременном условии, что такое использование помещений не будет нарушать нормальное, спокойное проживание граждан в данном жилом доме, не будет оказывать прямо или косвенно отрицательного воздействия на их здоровье. Такой вывод вытекает из действующего законодательства, в частности из Закона об охране здоровья населения, который обязывает государственные органы, предприятия, учреждения, организации проводить мероприятия по предупреждению, снижению интенсивности и устранению шума в жилых зданиях. Это относится также к инженерному оборудованию жилых домов.

Поэтому, на наш взгляд, в законодательстве необходимо прямо предусмотреть специальную норму, которая устанавливала бы, что вопрос о выделении помещения для нужд непромышленного характера в жилом доме должен решаться с обязательным учетом мнения граждан, проживающих в этом доме. Это право вытекает из ст. 5. Закона об основах федеральной жилищной политики, закрепляющей право граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов.