Распоряжение жилыми помещениями

Договоры мены (обмена) жилыми помещениями, жилыми домами

Законодательство различает две разновидности обмена имуществом: договор мены товарами (имуществом) между их собственниками и договор обмена товарами (в частности, обмена жилыми помещениями) между лицами, не являющимися собственниками.

1. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.

Договор мены жилыми помещениями на практике становится довольно распространенным видом договора. Это связано с расширением частного жилищного фонда, вызванного прежде всего приватизацией жилых помещений и возможностью для граждан свободного распоряжения этими помещениями, а также рядом других факторов политического, социально-экономического и иного порядка*.

Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением (о договоре обмена жилыми помещениями см. ниже).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Поскольку каждый из участников договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателем другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (см. ст. 567 ГК РФ). Сказанное свидетельствует о сходстве правовой природы договоров купли-продажи и мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передается имущество.

Вместе с тем нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а путем двух договоров купли-продажи: по одному из этих договоров передается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору – передается в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактически купле-продаже) более четко вводятся рыночные элементы: производится оценка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок. Довольно широкое применение на практике получил договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений. При этом возможны несколько вариантов обмена, например:

1) мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой в стоимости этих помещений;

2) мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе), на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе), с доплатой разницы в ценах, складывающихся в этих районах (городах).

Одной из разновидностей мены являются случаи предоставления в установленном порядке жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда членам ЖК и ЖСК и гражданам, имеющим жилой дом или квартиру в собственности.

Согласно ст. 28 ЖК РСФСР такие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Поэтому после получения нового жилого дома зачастую эти граждане взамен передают принадлежавшие им ранее жилые дома, квартиры в ведение (собственность) организациям, предоставившим им жилое помещение. Следует отметить, что такая практика не бесспорна, поскольку влечет за собой фактически лишение гражданина права собственности на жилое помещение, так как другое жилое помещение передается ему в пользование, а не в собственность.

Исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах федеральной жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от вида собственности.

На практике, однако, это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т. е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонда. В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену, обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего "приватизирование" первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир*. В некоторых случаях практически это сделать невозможно, например с квартирами в ЖСК и ЖК, где после полного внесения пая квартира автоматически становится собственностью члена кооператива; поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан – собственников этих помещений**.

2. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте*.

Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей нанимателями прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом кооператива – с соблюдением требований, предусмотренных ст. 119 ЖК РСФСР (т. е. при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и соблюдении других требований, установленных Жилищным кодексом и уставом ЖСК). В практике нередко возникает вопрос о том, в каком порядке разрешаются споры об обмене жилыми помещениями, возникающие между членами семьи нанимателя. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Споры, связанные с таким обменом, нередко затрагивают интересы граждан, проживающих в обмениваемых помещениях, а иногда и существенно ущемляют права этих граждан (например, связаны с предоставлением им худшего помещения или помещения в отдаленном районе). Если спор возник между членами семьи, не достигшими соглашения об обмене, суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

На практике при рассмотрении таких дел суды учитывают сложившиеся взаимоотношения сторон, препятствующие проживанию в одном помещении, в частности в связи с расторжением брака, а также другие обстоятельства.

Если при рассмотрении судом дела будет установлено,что отказ в даче согласия на обмен был необоснованным, суд может вынести решение об обмене жилыми помещениями, несмотря на несогласие на обмен члена семьи, вопреки его воле. Один из случаев такого обмена (невозможность совместного проживания) прямо предусмотрен ст. 98 ЖК РСФСР.

В ст. 69 ЖК РСФСР предусмотрено, что обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. В результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей. Вместе с тем отказ в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Так, по одному делу производственное объединение – владелец домов – отказало в обмене занимаемых гражданами 3. и Б. жилых помещений на том основании, что одно из жилых помещений находится в общежитии. Народный суд, куда обратились граждане 3. и Б. с исковым требованием об устранении препятствий в производстве обмена жилыми помещениями, отказал в удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила решение народного суда, указав, в частности, следующее:

"Производственное объединение, зная, что Б. выдан ордер и что это влияет на правовой режим жилого помещения, в установленный срок и в предусмотренном законом порядке его действительность не оспорило.

Как видно из копии списка предоставления жилой площади работникам завода, утвержденного 11 февраля 1988 г. на заседании заводского комитета профсоюза, Б. с семьей предоставлялась комната жилой площадью 27 кв. м с общей кухней, и в этом тексте допечатано, что предоставляемое жилое помещение общежитие.

Однако суд не истребовал подлинник списка и не выяснил, в связи с чем текст дополнен.

В судебном заседании и в кассационной жалобе истица указывала, что на основании ордера с нею был заключен договор жилищного найма, ей была выдана домоуправлением расчетная книжка на оплату квартиры и коммунальных услуг, что и другие жильцы дома имеют ордера на комнаты.

Однако эти доводы истицы суд с достаточной полнотой не проверил, хотя выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение по делу.

Так, если жилая площадь предоставлена истице в порядке улучшения жилищных условий, с ней был заключен договор жилищного найма, то она имеет право на обмен жилого помещения независимо от того, что жилой дом является общежитием. Поэтому принятое решение подлежит отмене"*.

Закон (ст. 70 ЖК РСФСР) предусматривает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя с письменного согласия нанимателей и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что выезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения (так называемый родственный обмен).

В ЖК РСФСР (ст. 71) указывается, что соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местной администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

В ЖК РСФСР (ст. 73) содержится перечень условий, при которых обмен жилого помещения не допускается. Обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Содержащийся в Кодексе перечень условий (оснований), при которых обмен жилого помещения не допускается, не является исчерпывающим. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством РФ.

ЖК РСФСР (ст. 74) устанавливает, что обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и т. д.). По этим же основаниям может быть признан недействительным и договор мены жилыми помещениями. Так, договор мены жилыми помещениями (или обмена жилыми помещениями) может быть признан недействительным, если у участника договора сложилось неправильное представление о существенных элементах сделки или в связи с неведением участника сделки относительно этих элементов (сделка под влиянием заблуждения). В этом случае, если заблуждение имело существенно значение [например, обнаружение после мены (обмена) таких неустранимых недостатков жилого помещения, которые создают объективную невозможность проживания в данном помещении], то при признании такой сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция).

Отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными.

Приведем следующий пример. Мельникова и ее дочь Шульгина с сыном проживали в однокомнатной квартире. В апреле 1985 г. Шульгиной с ребенком была предоставлена двухкомнатная квартира в ЖСК "Калиновский", в которую она переехала с сыном.

В декабре 1985 г. Мельникова и ев дочь произвели родственный обмен жилой площади, согласно которому Шульгина с сыном прописалась в однокомнатной государственной квартире, а ее мать – в кооперативной.

В связи с обменом жилой площади Мельникова была принята в члены ЖСК "Калиновский", а Шульгина исключена из кооператива. Однако в кооперативную квартиру Мельникова не вселилась. В декабре 1993 г. она обратилась в суд с иском о выселении Шульгиной, указав, что дочь препятствует в пользовании кооперативной квартирой, освободить жилое помещение добровольно отказывается, не желая переселиться в однокомнатную квартиру, где прописана с ребенком.

Шульгина предъявила встречные требования о признании произведенного, обмена недействительным по мотивам его фиктивности, без намерения сторон вселяться в полученные по обмену жилые помещения.

Решением Орджоникидзевского районного народного суда г. Екатеринбурга в иске Мельниковой отказано, встречный иск Шулъгиной удовлетворен.

Заместитель Генерального прокурора РФ поставил в протесте вопрос об отмене решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 1995 г. протест оставила без удовлетворения, указав следующее: "При рассмотрении спора суд правильно признал произведенный обмен фиктивным, поскольку он был совершен без намерения сторон вселиться в другие жилые помещения...

Вывод суда в этой части подтвержден объяснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей о том, что, несмотря на оформленный обмен, стороны, остались проживать в прежних жилых помещениях...

... Обстоятельства, связанные с заключением договора обмена, судом исследованы полно, собранным доказательствам дана правильная оценка в порядке ст. 56 ГПК РСФСР.

При таких данных суд обоснованно признал, что обмен жилыми помещениями носил фиктивный характер, и в соответствии со ст. 73 ЖК РСФСР, ст. 49 ГК РСФСР признал его недействительным. В силу ст. 4 ГК РСФСР (в ред. Закона РСФСР от 11 июня 1964 г.), действовавшей на день рассмотрения спора, гражданские права и обязанности возникают из сделок, предусмотренных законом, а также из сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Права и обязанности Мельниковой, связанные с членством в кооперативе, а затем и с собственностью на жилое помещение, возникли на основании сделки, которая судом признана недействительной как противоречащая требованиям закона. По этим мотивам отношения собственности, основанные на недействительной сделке обмена жилыми помещениями, также являются недействительными с момента совершения сделки (ст. 59 ГК РСФСР).

Решение суда соответствует собранным доказательствам и требованиям закона"*.