АРЕНДА

 (англ. — lease, hire; фр. — louage des choses; нем. — Miete, Piacht) — 1) в гражданском праве аренда это один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование. Правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которых в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд.

В РФ арендные отношения регулируются ГК (ст. 606—670), общие положения которого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальным регулированием. В частности, специальным законодательством регулируются отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества.

В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды проката: аренда земли, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), аренда транспортного средства и др.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор А. на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо — независимо от срока, заключается в письменной форме; договор А. недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное.

Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать его в А.; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое лицо.

Объект обязательства (предмет договора) — имущество в виде вещей, определенных индивидуальными признаками, кроме тех, сдача которых в А. не допускается. Предмет договора относится к числу существенных условий договора.

Срок договора может быть определенным и неопределенным — в последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц при А. движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по срокам А., устанавливаться предельные ее сроки. Важным условием договора А. является арендная плата, формы которой различны: платежи в твердой денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования имущества доля продукции, плодов, доходов; ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др.

Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре А. срок, а при его отсутствии — в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т.п.; осуществлять капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором не отделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, производить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вносить арендную плату.

По основаниям, предусмотренным ГК РФ, договор А. может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя и арендатора, в частности в связи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать расторжения договора, если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Кроме того, арендатор вправе: с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит также преимущественное право на заключение договора А. на новый срок.

Договор аренды может включать в себя условие о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этой части договора применяются правила о купле-продаже.

2)         Аренда земли — пользование по договору земельным участком на определенный срок за плату. Регулируется ГК РФ (гл. 34), в соответствии с которым одним из объектов А. земли являются земельные участки; предусматривается возможность установления законом особенностей сдачи их в А. Арендодателями, кроме собственников земельных участков, могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в А. В гл. 17 ГК, введение в действие которой предусмотрено с момента введения в действие нового Земельного кодекса РФ, установлено, что сдавать в А. земельные участки имеют право лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267) и на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 270).

Права и обязанности арендаторов земельных участков по их хозяйственному использованию определены действующим Земельным кодексом РСФСР (ст. 52, 53).

3)         Аренда здания и сооружения — вид договора А. (ГК РФ, ст. 650—655); под страхом недействительности должен быть заключен в письменной форме; если срок договора не менее года, он подлежит государственной регистрации. Существенным условием является предмет и размер арендной платы. Отношения по поводу прав на земельный участок при А. находящегося на нем здания и сооружения, а также передачи здания или сооружения арендодателем арендатору и его возврат арендатором по окончании договора регулируются специальными нормами.

4)         Аренда предприятия — вид договора А. (ГК РФ, ст. 656—664), по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей (см. Предприятие). Обязательна письменная форма договора и его государственная регистрация.

К договору применяются положения ГК РФ об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено положениями об А. предприятия.

Специальное регулирование обусловлено, во-первых, необходимостью предоставить арендатору, осуществляющему предпринимательскую деятельность, более широкие права по использованию предприятия (в частности, на производство неотделимых улучшений, по распоряжению материальными ценностями), а, во-вторых, целями обеспечения охраны прав и законных интересов третьих лиц, прежде всего кредиторов арендодателя и арендатора по долгам, связанным сданным предприятием.

5)         Аренда транспортного средства — вид договора аренды (ГК РФ, ст. 632—649), по которому арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Различаются две разновидности договора: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, т.е. с экипажем (в морском праве — договор фрахтования на время, т.е. тайм-чартер), и без предоставления этих услуг. В зависимости от этого распределяются обязанности по содержанию транспортного средства, оплате расходов, связанных с его коммерческой эксплуатацией, страхованием и некоторые иные.

Форма договора — письменная. ГК РФ не содержит требования о его государственной регистрации.

Особенности аренды отдельных транспортных средств (морских, речных, воздушных судов, ж.-д. и автомобильного) устанавливаются соответствующими транспортными уставами и кодексами.