Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации   

Раздел: Экономика и юриспруденция

5. В ч. 1 и 2 установлена очередность на заселение освобождающихся изолированных комнат. В первую очередь они должны предоставляться нуждающимся в улучшении

жилищных условий гражданам (т.е. гражданам, которые по установленным основаниям

(см. ст. 29 ЖК и коммент. к ней) вправе состоять на учете в качестве очередников

на получение другого жилья; при этом данная статья и ст. 46 ЖК не устанавливают

в качестве обязательного условия нахождения на квартирном учете граждан, а

лишь возникновение нуждаемости в жилье). Во вторую очередь освобождающиеся

жилые помещения смогут получить граждане, имеющие менее 12 кв. м жилой площади

на человека; при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь (о

дополнительной площади см. коммент. к ст. 39 ЖК). В данном случае воспроизводятся

нормы ч. 2 ст. 46 ЖК, которая действует с 1 января 1984 г. На этот счет сложилась

судебная практика, в частности указанные вопросы нашли отражение в Постановлении

Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникающих в судебной

практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений

Верховного Суда РСФСР от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10).

  В указанном постановлении отмечено следующее.

  Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях, прав,

предусмотренных ст. 46 ЖК, не имеют. Правила ст. 46 ЖК о заселении освободившихся

в квартире жилых помещений не применяются к случаям, когда в квартире, в которой

проживают наниматели служебных жилых помещений, освободилось служебное жилое

помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не

изменен.

  При решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении

жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освободившееся

изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим

в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы

на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь

при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей,

претендующих на получение этого помещения (ст. 29 ЖК).

  При этом также необходимо учитывать, что иск может быть удовлетворен

при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося

жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает

нормы, установленной ст. 38 ЖК, кроме случаев, когда наниматель или члены

его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо когда такое превышение

является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой

площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом

всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя

(например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке

члена семьи и т. п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у

нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются

судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося

изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до

его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено,

- до разрешения дела в суде.

  Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и

более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из них относится к

лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать

предпочтение, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей

степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых

ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания

конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку

помещений и т. п.).

  В третью очередь на получение освобождающихся жилых помещений в коммунальных

квартирах могут претендовать другие проживающие в них граждане, не перечисленные

в ч. 1 настоящей статьи, т.е. не являющиеся нуждающимися в улучшении жилищных

условий и обеспеченные жилой площадью по установленной норме (с учетом права

на дополнительную жилую площадь). Они вправе получить указанные жилые помещения

по договору аренды (см. коммент. к ст. 17) или по договору купли-продажи.

Широкое распространение получила практика продажи освободившихся комнат в

г.Москве, которая проводится Департаментом муниципального жилья через уполномоченные

им организации в целях ликвидации коммунальных квартир и получения дополнительных

средств для строительства, реконструкции, ремонта жилищного фонда.

  Условия и порядок продажи определены Положением о порядке и условиях

продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир (прил.

к распоряжению мэра Москвы от 19.08.93 N 490-РМ):

  продажа освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах может

производиться только гражданам, проживающим в этих квартирах. Необходимым

условием продажи является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию

занимаемой жилой площади;

  в собственность (совместную, долевую) москвичей могут быть проданы освобождающиеся

(свободные) комнаты при отсутствии в этих коммунальных квартирах граждан,

указанных в ч. 1 ст. 16 Основ, а также других нанимателей, желающих получить

жилое помещение по договору аренды;

  гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

в муниципальных округах (в том числе и очередников на жилье в ЖСК), предоставляется

приоритетное право покупки жилья в порядке и на условиях, установленных в

прил. N 2 Постановления Правительства Москвы "Об упорядочении организации

управления жилищным фондом в г. Москве" от 16.02.93 N 142;

  продажа освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах осуществляется

путем заключения договора купли-продажи между уполномоченными Департаментом

муниципального жилья организациями и физическими лицами;

  граждане, желающие купить освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальной

квартире, представляют в уполномоченные Департаментом муниципального жилья

организации следующие документы: заявление о покупке комнат(ы) (прил. N 1);

  заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой

жилой площади и оформленный в РЭУ и не зарегистрированный Департаментом муниципального

жилья договор передачи по форме, установленной в прил. N 3 к Постановлению

Правительства Москвы от 22.06.93 N 572;

  копию финансового лицевого счета;

  выписку из домовой книги;

  справку о проверке жилищных условий на момент покупки жилья (прил. N

2);

  справку БТИ об исходной стоимости комнаты (комнат) квартиры (прил. N

3);

  освобождающиеся (свободные) изолированные жилые помещения в коммунальных

квартирах, где проживает несколько нанимателей, ни один из которых не имеет

права претендовать на них согласно ст. 46 ЖК и ч. 1 ст. 16 Основ, продаются

нанимателями этих коммунальных квартир по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом

муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья;

  при наличии на свободную жилую площадь нескольких претендентов она может

быть продана при согласии всех нанимателей либо покомнатно каждому претенденту,

либо в совместную или долевую собственность под общие цели. В случае возникновения

между претендентами спорных вопросов они выносятся на обсуждение общественных

жилищных комиссий территориальных управлений, решения которых могут быть обжалованы

в общественных жилищных комиссиях округа, города либо в народном суде;

  договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, подлежит обязательной

регистрации в Департаменте муниципального жилья. Регистрация договоров купли-продажи

на освобождающиеся (свободные) комнаты в коммунальных квартирах и договоров

передачи на занимаемую по ордеру жилую площадь производится Департаментом

муниципального жилья одновременно, после чего выдаются соответствующие свидетельства

о собственности на жилище установленной формы;

  при отказе лиц, подавших заявление в Департамент муниципального жилья,

от покупки освобождающихся (свободных) комнат и отсутствии претендентов на

их приобретение среди жильцов коммунальной квартиры они предоставляются в

соответствии с ч. 4 ст. 16 Основ другим гражданам в установленном порядке

по договору найма. В этом случае оформленные ранее гражданами в РЭУ договора

передачи на приватизацию части коммунальной квартиры не регистрируются в Департаменте

муниципального жилья и право собственности не возникает;

  после заселения освобождающихся (свободных) комнат в коммунальной квартире

гражданами по договору найма ее приватизация в случае согласия всех совместно

проживающих жильцов может быть осуществлена в установленном порядке.

  Здесь следует отметить, что установленное Положением обязательное условие

продажи освободившейся комнаты (комнат) в коммунальной квартире - согласие

всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади - входит

в противоречие с ч. 2 комментируемой статьи Основ, которой такое ограничение

не предусмотрено.