Вся электронная библиотека >>>

 Земля и право

 

 

 

Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   


Раздел: Экономика и юриспруденция

 

 

4.Аренда  земельного  участка

 

После права собственности, безусловно,  наиболее распространенной правовой  формой использования  земли  является  аренда.  Как  известно,

аренда - это один из видов обязательств, и арендные от-

ношения возникают из договора между арендатором и арен-

додателем. Поскольку отношения по поводу аренды земель-

ного  имущества подчиняются общим требованиям,  которые

предъявляет гражданское законодательство к арендным от-

ношениям,  то  и  основу законодательного регулирования

составляет Гражданский кодекс, а именно практически все

разделы,  регулирующие те или иные стороны обязательст-

венных отношений как таковых1.  Разумеется, особенности

аренды  земельных  участков  регулируются и действующим

земельным законодательством. ГК определяет объект арен-

ды,  понятие арендодателя,  устанавливает форму и общие

условия сроков заключения договора,  а  также  основные

условия выполнения договора аренды.  Все эти вопросы мы

рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям пра-

вового  регулирования аренды именно земельных участков.

Прежде всего,  что такое ооговор  аренды.  По  договору

аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и  пользование

или во временное пользование2.  Если мы вспомним право-

мочия,  составляющие право собственности,  то  нетрудно

будет понять,  что при передаче имущества, и земельного

участка в том числе, в аренду арендатору переходит пра-

во  владения и пользования,  у собственника же остается

право распоряжения имуществом.  Таким образом,  аренда-

тор,  получив землю в аренду,  владеет ею и пользуется,

т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как поль-

зователь  арендатор приобретает по закону и в соответс-

твии с договором3 право собственности на плоды, продук-

цию и доходы,  полученные им в результате использования

 


 

земли. За собственником же остается право распорядиться

земельным участком,  но с условием соблюдения законода-

тельных и договорных требований,  предъявляемых к арен-

додателю.  По определению ст.  606 ГК,  имущество может

быть передано только в пользование, без передачи его во

владение.  В принципе эта возможность может распростра-

няться и на земельное имущество, хотя как можно исполь-

зовать  земельный  участок,  не владея им,  представить

достаточно сложно.

_________________________________________________________

1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а так-

же 1 и некоторые положения 4 гл.  34 "Аренда" разд.

IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там

же.

_________________________________________________________

                                                  

Далее мы  рассмотрим  реализацию этих трех "поделенных"

между арендатором и арендодателем правомочий в той час-

ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по

договору аренды.  Кто может быть арендодателем? На этот

вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-

щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-

телями по ГК могут быть также лица,  управомоченные за-

коном или собственником  сдавать  имущество  в  аренду.

Значит,  при  предоставлении  земли в аренду в качестве

арендодателя договор подписывает или  собственник,  или

лицо,  им управомоченное,  или лицо,  собственником не

являющееся,  но управо-моченное законом сдавать землю в

аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-

датором земельного имущества среди граждан и  юридичес-

ких  лиц,  мы разобрались в разделе,  посвященном этому

вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица

в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-

датора) вступает его орган  управления,  управомоченный

принимать решения по поводу распоряжения землей.  В за-

висимости от вида юридического лица вполне  возможен  и

целесообразен  такой  вариант,  когда решение о сдаче в

аренду земли принимает общее собрание представителей, а

в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-

кого лица и по решению общего собрания выступает  дове-

ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-

го органа юридического лица.  Но поскольку земля  может

находиться и в государственной, и в муниципальной собс-

твенности,  то в качестве арендодателя выступают  также

государственные  и муниципальные органы.  Эти органы не

входят в разряд  собственников  земли,  а  управомочены

сдавать  в аренду земли,  находящиеся в государственной

или муниципальной собственности.  Надо сказать,  что  в

современном  законодательстве  условия предоставления в

аренду государственных и муниципальных земель и условия

предоставления  в аренду земель,  находящихся в частной

собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По

законодательству арендатором,  как и арендодателем, мо-

жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или

с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-

ле и иностранцы).  Предмет договора аренды -  следующий

вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,

отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-

екта договора,  т.  е.  без земельного участка. Поэтому

рассмотрим,  что из себя представляет земельный участок

как предмет договора аренды.  В ст.  607 ГК прямо уста-

навливается, что объектом аренды могут быть и земельные

участки.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 608.

_________________________________________________________

                              

Но земельный участок может быть объектом договора арен-

ды не всегда.  Например, ст. 666 ГК специально указыва-

ет, что земельный участок не может быть предметом дого-

вора финансовой аренды (лизинга).  Та же ст. 607 ГК до-

полняет  норму,  касающуюся регулирования аренды земли,

указанием на то,  что законом  могут  быть  установлены

особенности  сдачи  в аренду земельных участков.  Собс-

твенно,  к этим особенностям обращается земельное зако-

нодательство.  Но  некоторые особенности регулируются и

гражданским законодательством. В частности, кроме собс-

твенно аренды земельного участка, земельный участок по-

падает в поле зрения правового  регулирования  арендных

отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный

участок при аренде находящегося на нем здания или  соо-

ружения  регулируются  ст.  652  ГК.  На основании этой

статьи арендатору переходит право на  часть  земельного

участка,  на котором находится арендуемая недвижимость,

и та его часть,  которая необходима для обеспечения ис-

пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-

датору на праве аренды или ином,  предусмотренном дого-

вором аренды праве, если земля находится в собственнос-

ти арендодателя или в пользовании.  И участок переходит

арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-

ределено право,  на основании которого арендатору пере-

дается соответствующий земельный участок. Аренда здания

или сооружения,  находящегося на земельном участке,  не

принадлежащем арендодателю на праве собственности,  до-

пускается без согласия собственника этого участка, если

это  не  противоречит условиям пользования таким участ-

ком,  установленным законом или договором с собственни-

ком  земельного  участка.  Чтобы стать объектом аренды,

земельный участок должен быть определен точно  так  же,

как и в других случаях,  когда земельный участок высту-

пает  в  качестве   недвижимого   имущества   в   граж-

дан-ско-правовых  отношениях.  То  есть  он должен быть

отграничен в натуре и его границы должны быть  отражены

на плане,  который хранится в органах местной государс-

твенной администрации.  Кроме того, чтобы быть объектом

аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-

риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-

вое  назначение  земель предполагает и то условие,  что

при предоставлении земель какой-либо категории в аренду

их целевое назначение не изменяется или арендатор,  как

и собственник,  должен соблюдать установленный  законом

особый  режим  использования  этих земель (это касается

прежде всего земель  сельскохозяйственного  назначения,

лесов,  вод,  земель  рекреационного и оздоровительного

назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-

ма и государственная регистрация договора аренды не мо-

гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-

вор аренды заключается сроком более чем на один год или

одной из сторон в договоре является  юридическое  лицо,

такой договор должен быть заключен в письменной форме1.

Договора аренды земельного участка письменная форма его

заключения касается тем более, потому что такой договор

должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-

тановлением  Правительства  Российской  Федерации от 19

марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды  земель

сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Коми-

тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он

назывался  Комитетом  по  земельной реформе и земельным

ресурсам) при Правительстве  Российской  Федерации  был

утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды

земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-

менного пользования землей сельскохозяйственного назна-

чения4.  Разумеется,  при принятии этих документов име-

лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся

в муниципальной или государственной собственности, поэ-

тому  и  в  постановлении договор аренды рассматривался

как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-

то форма договора.  Тем не менее эта форма договора мо-

жет распространяться и на аренду земель  сельскохозяйс-

твенного назначения, находящихся в частной собственнос-

ти. После того как законодательством было предоставлено

право  сдавать в аренду земельные доли,  была принята и

форма договора предоставления в аренду земельной доли5.

Надо сказать,  что формы договора,  имеющие нормативный

характер,  принимаются и на уровне субъектов Федерации.

Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-

ному постановлению правительства города Москвы и прави-

тельства Московской области "О предоставлении земельных

участков для малоэтажного строительства для жителей го-

рода  Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь

1162-18.  Государственная регистрация  договора  аренды

земельного участка производится на основании ст. 131 ГК

"Государственная регистрация недвижимости",  а также  в

соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация

сделок".  В соответствии со ст.  164 сделки с землей (а

предоставление  земли в аренду и является сделкой) под-

лежат государственной регистрации в случаях и  порядке,

предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав

на недвижимость и сделок с нею.  Такой  закон  пока  не

разработан,  но предусмотрен статьей,  которую мы расс-

матриваем.  То есть договор аренды земельного  участка,

как  и другие сделки с землей,  регистрируется в том же

порядке,  в каком предусматривается ст.  131  государс-

твенная  регистрация  вещных прав на землю.  То есть на

основании

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст.  609.  2. ГК.  Ч.2.  Ст. 609. 3. РГ.

1992.  15 апр.  4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор

аренды земельной доли, в том числе и при множественнос-

ти лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разра-

ботан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

_________________________________________________________

             

этой статьи регистрируется не только возникновение пра-

ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но

и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-

ся  в  единый государственный реестр учреждениями юсти-

ции1.  Следующее существенное условие договора аренды -

сроки  действия  договора аренды.  Когда заходит речь о

сроках договорных обязательств,  то, как правило, имеют

в  виду следующие сроки:  срок действия договора,  срок

возникновения обязательств по договору,  срок прекраще-

ния  обязательств.  Когда  возникают,  сколько длятся и

когда прекращаются арендные отношения,  важно знать для

того,  чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало

разногласий по поводу того, когда у них возникают права

и обязанности по поводу арендованного имущества.  Общее

условие,  которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается

в том,  что договор аренды заключается на срок, опреде-

ленный договорам.  То есть срок устанавливают  стороны,

заключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-

симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-

дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-

ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-

ков  аренды  земельных участков,  пока не определилось.

После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,

где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые

условия установления сроков аренды  земли  не  принима-

лись.  Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении

этого вопроса.  Практически же существуют краткосрочные

(до  3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.  В

том, что касается момента возникновения арендных обяза-

тельств,  будет правильно, если мы начнем издалека. Как

мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-

коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-

ространяется ст.  425 ГК,  на основании которой договор

вступает  в силу и становится обязательным для сторон с

момента его заключения2.  Заключенным же договор аренды

земельного участка считается в соответствии с ч.  3 ст.

433 ГК с момента его регистрации.  Гражданским кодексом

предусмотрены  гарантии выполнения обязательства по пе-

редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На

основании ч.  3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-

тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный  в

договоре  срок аренды,  а в случае,  если такой срок не

указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у

него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-

твия неисполнения обязательства  передать  индивидуаль-

но-определенную  вещь")  ГК  и  потребовать  возмещения

убытков,  причиненных задержкой исполнения, либо потре-

бовать

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425.

_________________________________________________________

                 

расторжения договора и возмещения убытков,  причиненных

его неисполнением.  Как правило, договор аренды земель-

ного участка заключается на определенный срок,  и с ис-

течением этого срока прекращаются  и  обязательства  по

договору - земельный участок возвращается во владение и

пользование собственника,  а право владения и пользова-

ния  арендатора участком прекращается или договор пере-

заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-

шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-

нию сторон (по взаимной договоренности или  в  односто-

роннем порядке) - об этом подробнее в части,  посвящен-

ной правам и обязанностям участников  арендных  отноше-

ний.  Или по Другим основаниям. Такие основания предус-

матривает и гражданское,  и земельное законодательство.

В соответствии с земельным законодательством основанием

прекращения права аренды являются:  - взаимное волеизъ-

явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-

вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-

ка,  желающего  воспользоваться преимущественным правом

аренды;  - в случае невыполнения арендатором обязатель-

ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-

ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав

на  землю.  Содержание прав и обязанностей арендатора и

арендодателя имеет  очень  важное  значение,  поскольку

действенность  выполнения условий договора аренды зави-

сит во многом от того,  какими правами и  обязанностями

наделяют  стороны договор и закон.  Сначала поговорим о

правах арендатора.  Прежде всего,  из существа договора

арендатор получает право владеть и пользоваться земель-

ным участком.  Использует арендатор земельный участок в

соответствии с законом и договором.  Сначала о том, как

регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже

говорилось,  арендатор  на основании ст.  606 и в соот-

ветствии с договором имеет право собственности на  пло-

ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-

зования земельного  участка.  ЗК  (ст.  14)  утверждает

практически то же самое,  указывая, что арендатору при-

надлежит право собственности на посевы и посадки  сель-

скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы

от ее реализации. Земельное законодательство предостав-

ляет арендатору,  за изъятием некоторых случаев,  те же

права,  что и собственнику,  а именно: - самостоятельно

хозяйствовать на земле;  - использовать общераспростра-

ненные полезные ископаемые,  торф, лесные угодья и вод-

ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-

турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить

мелиоративные работы;                                 

- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении

вопроса мелиорации земель;  - передавать землю во  вре-

менное  пользование1.  Арендатор  вправе заложить право

аренды,  при этом он вправе отчуждать договор аренды  с

переводом  на  приобретателя  долга  по  обязательству,

обеспеченному залогом,  с предварительным  уведомлением

банка.  Представляется,  что в данном случае при залоге

права аренды и при его отчуждении договором может  быть

предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-

додателя.  В соответствии с законодательством граждане,

использующие  земельные участки на праве аренды,  имеют

право на компенсацию  вложенных  затрат  для  повышения

плодородия  почв  при добровольном отказе от земельного

участка и на возмещение убытков,  включая упущенную вы-

году,  в случае выкупа для государственных, муниципаль-

ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,

имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-

жет возникнуть вопрос,  должен ли арендодатель быть ин-

формирован арендатором о совершении им действий,  право

на которые он имеет по  договору.  Арендодатель  должен

иметь представление об использовании своей собственнос-

ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-

ва  при незаконном использовании или использовании,  не

предусмотренном договором.  Подтверждает это мнение  то

положение,  что  закон требует от арендатора возведения

построек и вообще ведение любого строительства с согла-

сия арендодателя3.  К правам арендатора также относится

право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-

ра,   вызванных   задержкой  предоставления  земельного

участка,  на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612

в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-

ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от

арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества (проведение рекультивации земель,  например),

либо соразмерного уменьшения арендной платы,  либо воз-

мещения своих расходов на устранение  недостатков  иму-

щества;  - непосредственно удержать сумму понесенных им

расходов на устранение данных недостатков  из  арендной

платы,  предварительно уведомив об этом арендодателя; -

потребовать досрочного расторжения договора.  Арендода-

тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании

данной статьи может предоставить арендатору другой ана-

_________________________________________________________

1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может

быть в нашем случае наличие зараженных земель,  соседс-

тво экологически вредного производства, не позволяющее,

например, использовать землю, арендованную для сельско-

хозяйственных  целей,  либо,  если земля арендована под

строительство, недостатком может быть признана структу-

ра  почвы,  не дающая возможности произвести это строи-

тельство.                                             

 

логичный земельный участок без обнаруженных недостатков

или безвозмездно произвести улучшение земельного участ-

ка (если это,  конечно,  возможно). Если удовлетворение

требований  арендатора  или  удержание  им  расходов из

арендной  платы  не  покрывает  причиненных  арендатору

убытков,  он вправе потребовать у арендодателя возмеще-

ния непокрытой части  убытков1.  ГК,  кроме  названных,

предоставляет арендатору следующие права:  - с согласия

собственника сдавать арендованное имущество в  субарен-

ду2;  -  передавать  свои права и обязанности по аренде

имущества  другому  лицу  (перенаем);  -  предоставлять

арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.

соответствующий пункт статьи ЗК);  - отдавать  арендные

права  в  залог;  -  вносить  арендные права в качестве

взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса

в  имущество  юридических лиц.  Мы уже перечислили нес-

колько случаев,  когда арендатор имеет  право  досрочно

расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним сле-

дует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,

за  которые  арендатор  не отвечает,  земельный участок

окажется в состоянии,  непригодном  для  использования.

Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право рас-

торгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если

арендодатель не передал вместе с земельным участком не-

обходимые для его использования документы и  принадлеж-

ности и без них арендатор не может пользоваться земель-

ным участком в соответствии с его  назначением  либо  в

значительной  степени лишается того,  на что вправе мог

рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по

предупреждению  арендатора  о правах третьих лиц на зе-

мельный участок также дает право  арендатору  требовать

уменьшения  арендной  платы  или расторжения договора и

возмещения убытков3 И еще одно важное право, предостав-

ленное  арендатору  на основании ГК,  звучит так:  если

иное не предусмотрено  законом  или  договором  аренды,

арендатор,  надлежащим образом исполнивший свои обязан-

ности,  по истечении срока договора  имеет  при  прочих

равных  условиях  преимущественное перед другими лицами

право на заключение договора аренды на новый срок.  Эта

норма,  как и другие условия продления договора, содер-

жится в ст.  621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором

сохраняются все права по договору аренды и в случае пе-

рехода права собственности на земельный участок другому

лицу4  Теперь  поговорим об обязанностях арендатора. 

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.

Ст. 617.

_________________________________________________________

                                              

Так же как и права, обязанности арендатора можно разде-

лить на обязанности по исполнению договора и обязаннос-

ти по использованию земли.  Те и другие обязанности мо-

гут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53

ЗК в том,  что касается использования земли,  арендатор

несет те же обязанности,  что и собственники, владельцы

и  пользователи.  Единственное  изъятие из обязанностей

арендатора по закону можно сделать в пункте, предусмат-

ривающем  необходимость своевременного предоставления в

соответствующую администрацию  установленных  законода-

тельством  сведений,  если администрация и арендодатель

не совпадают в одном лице.  Эта обязанность ложится  на

собственника,  которому  арендатор  и должен передавать

соответствующие сведения. В равной степени на арендато-

ра  распространяется и ответственность за нарушение зе-

мельного законодательства.  Договор аренды дополняет  и

конкретизирует положения законодательства,  в частности

точно определяет цель аренды земли. При этом договор не

должен  противоречить  законодательству - в случае раз-

ногласий действует норма закона.  В том,  что  касается

исполнения условий договора, на арендаторе лежат следу-

ющие обязанности:  - своевременное  внесение  платы  за

пользование земельным участком1;  - использование земли

в соответствии с договором2;  - поддержание  земельного

имущества  в  надлежащем  состоянии,  обязанность нести

расходы на поддержание его в этом состоянии,  если иное

не  установлено законом или договором аренды3.  Если на

арендуемом имуществе  лежат  обременения,  связанные  с

правами третьих лиц на земельный участок (сервитут пра-

во залога), то арендатор не вправе прекращать или изме-

нить  эти  права  но  арендодатель  обязан предупредить

арендатора о всех правах третьих лиц на земельный учас-

ток. Неисполнение этой обязанности дает право арендато-

ру требовать уменьшения арендной платы или  расторжения

договора и возмещения убытков4. При прекращении догово-

ра аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во

владение  арендодателя  в  том состоянии в каком он его

получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,

обусловленном  договором5.  В  соответствии  с  той  же

статьей,  которая устанавливает последствия  невозврата

имущества арендатором,  следует сказать следующее.  Не

возвратить арендованный земельный  участок  невозможно,

но  вполне  возможно  не прекратить его использование в

срок, установленный договором, и без согласия арендода-

теля. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис-

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.

613.  5. ГК.  Ст. 622.

_________________________________________________________

 пользования земли, хотя арендода-

тель предпочитает на этом настоять,  или прекратил  ис-

пользование несвоевременно,  арендодатель вправе требо-

вать внесения арендной платы за все время просрочки.  В

случае,  когда  внесенная плата не покрывает понесенных

арендодателем убытков, он может потребовать их возмеще-

ния1.  Остается только добавить,  что помимо гарантий и

ответственности сторон, предусмотренных законодательст-

вом,  договором могут быть предоставлены дополнительные

гарантии исполнения договора и ответственность  за  его

неисполнение как арендатором, так и арендодателем, пре-

дусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,

что  к  договору  аренды (земельного участка) применимы

нормы ГК,  регулирующие обеспечение  исполнения  обяза-

тельств и ответственность за их неисполнение (разд. III

ГК).  Какими правами и обязанностями обладает арендода-

тель? Надо сказать, что современное законодательство не

заостряет  внимания  на  различиях  между   арендодате-

лем-гражданином  или  юридическим  лицом  и арендодате-

лем-государственной администрацией, для него существует

арендодатель "вообще".  Итак, права арендодателя заклю-

чаются в следующем:  Арендодатель на основании ст.  619

ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным  наруше-

нием условий договора или назначения земельного участка

либо с неоднократными нарушениями;  - существенно ухуд-

шает качество земель;  - более двух раз подряд по исте-

чении установленного срока не  вносит  арендную  плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора дос-

рочного внесения арендной платы в случае  существенного

нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотре-

но договором аренды.  При этом арендодатель  не  вправе

требовать  досрочного внесения арендной платы более чем

за два срока подряд". Договором аренды могут быть уста-

новлены  другие условия расторжения договора по инициа-

тиве арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2

этой  статьи предусматривает право расторжения договора

одной из сторон  при  существенном  нарушении  договора

другой стороной.  При этом существенным считается нару-

шение,  которое влечет для другой стороны такой  ущерб,

что  она  в значительной степени лишается того,  на что

она была вправе рассчитывать при  заключении  договора.

То есть арендодатель может настаивать на установлении в

договоре условий, при которых он вправе расторгнуть до-

говор  аренды досрочно,  если он предвидит и хочет пре-

дотвратить возможные существенные нарушения условий до-

говора  арендатором.  Перечень  этих условий зависит от

содержания конкретного договора. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.                   

_________________________________________________________

Но закон  требует,  чтобы  арендодатель,  прежде чем он

досрочно расторгнет договор,  направил арендатору пись-

менное  предупреждение  о  необходимости  исполнения им

обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве

арендодателя  распорядиться арендованным земельным иму-

ществом,  т.  е.  продать, обменять, подарить, заложить

этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит

ему как собственнику земельного имущества  и  передачей

земли в аренду не прекращается.  Единственное, что сле-

дует заметить, это то, что права арендатора при перехо-

де права собственности другому лицу остаются неизменны-

ми,  что и гарантирует ГК2.  Это были перечислены права

арендодателя,  закрепленные за ним ГК. Что касается со-

держания договора аренды сельскохозяйственного имущест-

ва,  о  котором мы говорили ранее,  то в соответствии с

ним арендодатель имеет право:  - осуществлять  контроль

за использованием и охраной земель арендатором;  - дос-

рочно прекращать право аренды  при  нерациональном  ис-

пользовании  земли  не по целевому назначению,  а также

способами, приводящими к ее порче, при переводе аренда-

тором ценных сельхозугодий в менее ценные, при система-

тическом невнесении арендной платы,  в случаях иных на-

рушений договора;  - на возмещение убытков, причиненных

ухудшением качества земель и экологической обстановки в

результате хозяйственной деятельности арендатора; - из-

менять по согласованию с  арендатором  размер  арендной

платы  в случаях изменения цен на материально-техничес-

кие ресурсы,  продукцию, но не чаще, чем один раз в два

года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиориро-

ванных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных

лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, со-

оружаемых на сданных в аренду землях. По договору арен-

додатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,

многие положения договора  пересекаются  с  положениями

ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно

сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендато-

ру  земельный участок в сроки и в состоянии,  соответс-

твующем  условиям  договора  и  назначению   земельного

участка.  Земельный  участок должен быть передан вместе

со всеми принадлежностями, необходимыми для его исполь-

зования, в том случае, если земельный участок и принад-

лежности сопровождают  определенные  документы,  и  они

должны быть переданы арендатору -предупредить арендато-

ра о правах третьих лиц на участок. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст.  619. 2.ГК. Ст. 617.

_________________________________________________________

 Теперь рассмотрим обязанности арендодателя

по договору аренды земель сельскохозяйственного  назна-

чения.  По договору арендодатель, в частности, обязан1:

- передать арендатору землю в состоянии,  соответствую-

щем  условиям  договора  по  площади угодий и качеству,

указанным в приложении к договору;  - содействовать  по

заявкам арендатора выполнению необходимых работ по зем-

леустройству; - в случае смерти арендатора до истечения

срока  аренды  перезаключить  договор аренды с одним из

его наследников при его согласии стать арендатором; - в

соответствии  с условиями договора возмещать по истече-

нии срока аренды полностью или частично расходы,  поне-

сенные арендатором на освоение земель и улучшение сель-

скохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предус-

матривает ответственность, кроме тех, что мы перечисли-

ли в связи с правами арендатора?  Он (арендодатель) от-

вечает за недостатки сданного в аренду имущества,  пол-

ностью или частично препятствующие пользованию им, даже

если  во  время заключения договора он не знал о недос-

татках2.  В то же время арендодатель не отвечает за не-

достатки  сданного в аренду имущества,  которые были им

оговорены при заключении договора или были заранее  из-

вестны  арендатору  либо  должны  были  быть обнаружены

арендатором во время осмотра имущества  при  заключении

договора или передаче имущества3.  Те условия,  которые

мы с вами рассмотрели,  не исчерпывают содержания дого-

вора аренды. Есть еще несколько важных условий, о кото-

рых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим

является арендная плата. Внесение арендной платы - одна

из существенных обязанностей арендатора. Основные усло-

вия ее внесения регулируются ст.  614 ГК В соответствии

с этой статьей порядок, условия и сроки внесения аренд-

ной платы определяются по договоренности сторон (т.  е.

договором).  На основании ГК арендная плата может уста-

навливаться  в  целом  за весь земельный участок или за

каждое угодье в отдельности в виде:  -  определенных  в

твердой сумме платежей,  вносимых периодически или еди-

новременно; - установленной доли полученных в результа-

те  использования  арендованного  имущества  продукции,

плодов или доходов;  - предоставления арендатором опре-

деленных  услуг;  -  передачи  арендатором арендодателю

обусловленной договором  вещи  в  собственность  или  в

аренду; 

_________________________________________________________

1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие

силу с изменением гражданского и  земельного  законода-

тельства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.

_________________________________________________________

                    

- возложения на арендатора обусловленных договором зат-

рат на улучшение арендованного имущества. Перечисленны-

ми формами перечень не исчерпывается:  на основании за-

кона стороны договора могут устанавливать арендную пла-

ту  в виде сочетания приведенных видов оплаты или уста-

новить свою собственную форму.  Все  эти  формы  оплаты

вполне  приемлемы и при аренде земельного участка.  При

определении размера арендной платы за земельный участок

учитываются многие факторы, среди них не последнее мес-

то занимает размер  участка,  его  кадастровая  оценка,

расположение,  имеются  ли  на нем значимые для хозяйс-

твенной деятельности природные объекты, в стоимости мо-

жет  быть  также  учтено направление хозяйственного ис-

пользования участка и др.  Законодательством предусмат-

риваются и условия изменения арендной платы:  по согла-

шению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не

чаще  одного раза год.  Предусматривается и возможность

установления  минимальных  сроков  пересмотра  арендной

платы  или  сроков  пересмотра для отдельных видов иму-

щества.  Оговоримся,  что для аренды земельных участков

такая особенная норма пока не принята, значит, действу-

ет общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может пот-

ребовать  уменьшения  размера арендной платы в случаях,

нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с пе-

реходом прав по договору аренды.  Вскользь мы уже каса-

лись этого вопроса,  теперь обратимся к нему  несколько

более  подробно.  Свои права по договору может передать

не только арендодатель,  но и арендатор.  Право  аренды

может  перейти к другому лицу не только по воле аренда-

тора, который вправе заложить или внести в качестве до-

ли  в  уставный  капитал  юридического  лица свое право

аренды.  Право аренды может перейти и по закону -  нас-

леднику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.

Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего

недвижимое имущество,  его права и обязанности по дого-

вору аренды переходят наследнику,  если законом или до-

говором  не предусмотрено иное.  Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в  договор  на

оставшийся  срок  его действия,  за исключением случая,

когда заключение договора было обусловлено личными  ка-

чествами арендатора. Еще одна важная особенность, кото-

рая может быть установлена в договоре на основании  за-

кона,  - это выкуп арендованного имущества1. На основа-

нии нормы ГК в законе или договоре  аренды  может  быть

предусмотрено,  что  арендованное имущество переходит в

собственность арендатора по истечении или до  истечения

срока  аренды  при  условии  внесения  арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены. 

_________________________________________________________

1. ГК.  Ст. 624.

_________________________________________________________

Если  условие о выкупе имущества не установлено догово-

ром, оно может быть предусмотрено дополнительным согла-

шением  сторон,  которые при этом вправе договориться о

зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную  це-

ну.  Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что зако-

ном может быть установлен запрет  выкупа  арендованного

имущества.  Правда, для земельного имущества такой зап-

рет не предусмотрен. 

  

К содержанию:  Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев 

 

 Смотрите также:

 

Земельный кодекс   Земельное право России

 

 Аренда земельных участков. Договор аренды

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

 

...земельного участка. Основные обязанности сторон по договору аренды...

а) своевременно осуществить передачу земельного участка в аренду арендодателю. Если по вине арендодателя задержана передача участка арендатору...

 

...недвижимости: аренда объекта в целом (здание, земельный участок)...

Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах: аренда объекта в целом (здание, земельный участок); аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре...

 

...стоимости права аренды арендатора. Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка. Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки.

 

Договор аренды недвижимости. Оценка прав аренды

В договоре аренды земельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.

 

АРЕНДА ЗЕМЛИ. Аренда земельных участков. Иностранные граждане...

по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные. права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный.

 

Земельный спор. Разрешение земельного спора. Классификация споров....

Например, права на компенсацию убытков, причиненных правомерными или неправомерными действиями; права на урожай, выращенный до расторжения договора аренды земельного участка...

 

...на землю. Пожизненное наследуемое владение земельным участком

При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

 

...аренду. Бессрочное и временное пользование земельными участками....

К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду. По решению местной администрации земельные участки собственников земли...

 

Аренда и покупка недвижимости. Методы оценки наиболее эффективного...

13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей. Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный...