Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

Порядок,  условия и нормы предоставления земельных участков определяются  законодательством.

Гражданам и юридическим лицам земельные участки предос-

тавляются  в  собственность,  постоянное   (бессрочное)

пользование,  пожизненное наследуемое владение, срочное

пользование или аренду из муниципальных земель по реше-

нию органа местного самоуправления;  из государственных

земель по постановлению  уполномоченного  органа  госу-

дарственной власти субъекта Российской Федерации,  сог-

ласованному в установленных  случаях  с  Правительством

Российской Федерации; из государственных земель, распо-

ложенных на территориях нескольких субъектов Российской

Федерации,  по  постановлению  Правительства Российской

Федерации,  согласованному с  органами  государственной

власти субъектов Российской Федерации. Земельные участ-

ки предоставляются посредством изъятия и отвода в нату-

ре  (на  местности)  на  основании землеустроительной и

градостроительной документации в порядке, установленном

Правительством Российской Федерации, законами субъектов

Российской Федерации и  нормативными  правовыми  актами

органов местного самоуправления.  Указанные органы обя-

заны информировать население об имеющихся свободных и о

готовящихся  к  освоению  земельных участках и ежегодно

публиковать в средствах массовой информации  отчеты  об

использовании земель.  Граждане и юридические лица, за-

интересованные в предоставлении земельных  участков  из

государственных и муниципальных земель,  подают заявле-

ния в органы исполнительной власти или органы  местного

самоуправления,  обладающие правом предоставления соот-

ветствующих земельных участков. В заявлении должны быть

указаны цель использования земельного участка, его мес-

тоположение и предполагаемые  размеры,  желаемое  право

владения,  наличие (отсутствие) для выбора оптимального

варианта отвода другого земельного участка.  Подготовку

материалов по изъятию и предоставлению земельных участ-

ков осуществляют соответствующие комитеты по  земельным

ресурсам  и землеустройству и органы архитектуры и гра-

достроительства.  Если в заявлении испрашивается  конк-

ретный земельный участок,  соответствующий уполномочен-

ный орган исполнительной власти или орган местного  са-

моуправления  определяет необходимые согласования буду-

щего предоставления участка с заинтересованными органа-

ми (санэпиднадзора, госоргтехнадзора, пожарной инспек-

ции и др.).  Он же выясняет права и преимущества других

лиц  и владельцев соседних земельных участков,  возмож-

ность его использования по заявленному целевому  назна-

чению  в  соответствии  с территориальным планированием

использования земель и зонированием земель. При положи-

тельном решении вопроса вырабатываются конкретные усло-

вия передачи (продажи)  земельного  участка.  Например,

определяются  обязательства по благоустройству террито-

рии,  сервитуты и т.д.  Если заявитель испрашивает  зе-

мельный участок без конкретного указания его местополо-

жения, предлагаются возможные варианты, чтобы можно был

выбрать наилучший из них. Делопроизводство по заявлению

ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворя-

ющий  требованиям земельный участок или комиссия по вы-

бору земельного участка не придет к заключению о невоз-

можности  предоставления  в данной местности земельного

участка для заявленной цели.  Заявитель согласовывает с

заинтересованными организациями необходимые условия от-

вода земельного участка своими силами и за  свой  счет.

Отказ  в  предоставлении земельного участка оформляется

постановлением соответствующего  органа  исполнительной

власти  или  решением  органа местного самоуправления и

должен быть мотивирован.  Копия постановления или реше-

ния  об  отказе  вручается заявителю в семидневный срок

после вынесения постановления или решения. Предоставле-

ние  земельных участков в собственность юридическим ли-

цам осуществляется за плату.  Предоставление  земельных

участков  в  собственность  гражданам осуществляется за

плату  или  бесплатно.  Так,  предоставление  земельных

участков в собственность гражданам может осуществляться

бесплатно для:  индивидуального жилищного строительства

и  личного подсобного хозяйства постоянным сельским жи-

телям; коллективного садоводства и животноводства; дач-

но-строительных кооперативов - земельные участки,  пре-

доставленные до 1 января 1992 г.;  иных целей,  предус-

мотренных  федеральными  законами  и законами субъектов

Российской Федерации. Повторное бесплатное предоставле-

ние  земельных участков гражданам не допускается.  Пре-

дельные (максимальные и минимальные)  размеры  и  коли-

чество земельных участков, которые передаются гражданам

из земель,  находящихся в государственной  или  муници-

пальной собственности,  для ведения крестьянского (фер-

мерского) хозяйства в расчете на  хозяйство  (с  учетом

числа  его  членов,  специализации и оптимальных разме-

ров), садоводства, огородничества, животноводства, дач-

ного строительства в расчете на семью,  устанавливаются

законами субъектов Российской Федерации,  а для личного

подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строи-

тельства - нормативными правовыми актами органов  мест-

ного самоуправления. Предельные размеры (максимальные и

минимальные) земельных участков,  предоставляемых граж-

данам в собственность бесплатно,  устанавливаются зако-

нами субъектов Российской Федерации.    

Предельные размеры обособленных водных объектов  (замк-

нутых водоемов искусственного происхождения и водоемов,

не имеющих гидравлической связи с поверхностными водое-

мами),  которые могут находиться в частной собственнос-

ти, устанавливаются законами субъектов Российской Феде-

рации. Для иных не запрещенных законом целей предельные

размеры земельных участков устанавливаются  по  утверж-

денным нормам отвода земель для этих видов деятельности

или в соответствии с градостроительной и проектной  до-

кументацией. Размеры земельных участков зависят от мно-

гих объективных причин: наличия земель в данном районе,

сложившихся  традиций землепользования граждан в городе

и на селе,  целевого использования предоставляемых  зе-

мельных участков конкретными категориями граждан и т.д.

По общему правилу установленные предельные размеры  зе-

мельных участков,  предоставляемых гражданам, не должны

превышаться. В некоторых случаях, прямо указанных в за-

коне,  допускаются  исключения из этого общего правила.

Так,  согласно п. 5 Указа Президента Российской Федера-

ции  "О реализации конституционных прав граждан на зем-

лю" от 7 марта 1996 г.1 площадь  земель  сельскохозяйс-

твенного назначения,  арендуемых для производства сель-

скохозяйственной продукции, не ограничивается. Следова-

тельно,  гражданин  может арендовать столько сельскохо-

зяйственных угодий, сколько может обработать. Безуслов-

но,  он  не  может сдавать эти земли в субаренду другим

лицам, так как подобные сделки с землей запрещены зако-

ном. Или другой пример. Пунктом 3 Указа Президента Рос-

сийской Федерации "О праве собственности граждан и юри-

дических  лиц на земельные участки под объектами недви-

жимости в сельской местности" от 14  февраля  1996  г.2

размер  и  границы предоставляемого земельного участка,

на котором расположен объект недвижимости, определяются

(устанавливаются) как в соответствии с назначением дан-

ного объекта, так и в соответствии с проектно-техничес-

кой документацией.  Если фактическая площадь предостав-

ляемого в собственность  земельного  участка  превышает

установленный  размер,  то собственник объекта недвижи-

мости  уплачивает  дополнительный  земельный  налог  за

часть площади сверх установленного размера.  В Московс-

кой области нормы земельных участков граждан определены

решением  Мособлсовета "О предельных размерах земельных

участков,  предоставляемых гражданам на территории Мос-

ковской  области"  от 16 декабря 1992 г.  ь 4/28.3 Этим

решением установлены следующие предельные  размеры  зе-

мельных участков.  В собственность или пожизненное нас-

ледуемое владение (по желанию гражданина)  предоставля-

ются:

__________________________________________________________

1. РГ. 1996.12 марта. 2 РГ. 1996. 16 февр. 3 Вест-

ник Мособлсовета. 1992. ь 5. С. 2

__________________________________________________________

- для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства  -

до 40 га; - для ведения садоводства - до 0,12 га; - для

ведения животноводства - до 0,20 га.  Земельные участки

под  дачами граждане вправе иметь в размере до 0,12 га.

Если эти участки превышают названную площадь, то часть,

превышающая предельный размер, не подлежит изъятию; она

закрепляется за данным гражданином в пользование.  Ука-

зом Президента Российской Федерации "О реализации конс-

титуционных прав граждан на землю" от 7 марта  1996  г.

запрещено  обязывать граждан выкупать указанные участки

или брать их в аренду.  Поручено Правительству Российс-

кой Федерации представить в Государственную Думу проект

федерального закона о бесплатном закреплении  этих  зе-

мельных  участков  в  собственность граждан.  Положение

Указа Президента Российской Федерации от 7  марта  1996

г. о запрещении навязывать гражданам выкупать или брать

в аренду имеющиеся у них участки сверх предельной нормы

распространяется  и  на  граждан,  ведущих крестьянское

(фермерское)  хозяйство,  садоводство,  животноводство,

если  они пользуются земельными участками,  полученными

до 1 января 1991 г. (т.е. до принятия Закона "О земель-

ной  реформе" от 27 декабря 1990 г.).  В Московской об-

ласти согласно названному решению Мособлсовета предель-

ные  размеры  земельных участков для личного подсобного

хозяйства и индивидуального жилищного строительства ус-

танавливаются на местах - решениями сельских,  поселко-

вых,  городских администраций. Они могут быть разными и

зависеть  от возможностей органов местного самоуправле-

ния.  Решением Мособлсовета установлены также минималь-

ные размеры земельных участков.  Для ведения крестьянс-

кого (фермерского) хозяйства - 2 га; в отдельных случа-

ях  районные и городские администрации имеют право пре-

доставлять земельные участки для фермеров менее 2 га  с

учетом  специализации хозяйства.  При разделе земельных

участков в садоводческом товариществе между наследника-

ми установлен их минимальный размер - 0,02 га.  По при-

нятому Воронежской областной Думой Закону "О  регулиро-

вании  земельных отношений в Воронежской области" от 25

мая 1995 г.  предельные  (максимальные  и  минимальные)

размеры земельных участков, находящихся в собственности

и аренде у граждан для ведения крестьянского  (фермерс-

кого) хозяйства, а также для садоводства, огородничест-

ва, гаражного строительства, устанавливаются следующие:

-  для крестьянского (фермерского) хозяйства максималь-

ные размеры - 100 га;  минимальные - 2 га;  - для садо-

водства  и  огородничества  максимальные размеры - 1500

кв.м;  минимальные - 400 кв.м; - для гаражей максималь-

ные размеры - 30 кв.  м;  минимальные - 18 кв.м (ст. 55

Закона). 

Предельный размер (количество) земельных долей  граждан

в  сельскохозяйственных  предприятиях Закон Воронежской

области устанавливает не более 10 долей (паев). Пример-

но  таким  же  образом  устанавливают  нормы  земельных

участков,  предоставляемых гражданам, и другие субъекты

Российской Федерации.  Не стремясь к излишней детализа-

ции, законодательные органы оставляют решение некоторых

вопросов на усмотрение органов местного самоуправления.

Существуют особенности предоставления земельных  участ-

ков  для  застройки.  В  соответствии с территориальным

планированием использования земель и потребностями раз-

вития  территории органы исполнительной власти и органы

местного самоуправления по собственной инициативе  объ-

являют конкурсы и аукционы,  на право застройки незаня-

тых земельных участков из государственных  или  муници-

пальных  земель  либо строительного подряда для промыш-

ленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет

средств  федерального бюджета,  бюджетов субъектов Рос-

сийской Федерации,  местных бюджетов или средств  заст-

ройщиков.  При этом сообщается,  на каком праве предос-

тавляется земельный участок.  Конкурсы  и  аукционы  на

право застройки объявляются в средствах массовой инфор-

мации не менее чем за три месяца до их проведения.  При

этом  аукцион может быть объявлен после получения необ-

ходимых документов на будущий отвод земельного  участка

и  определения основных показателей застройки.  Конкурс

проводится посредством выбора  предложений  заявителей,

оптимально  отвечающих требованиям устроителя конкурса.

Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участ-

ков  проводятся  в соответствии с гражданским законода-

тельством (ст.  447-449,  1057-1061 ГК).  С победителем

конкурса  или аукциона не ранее чем по истечении месяч-

ного срока заключается договор о предоставлении (прода-

же) земельного участка на праве собственности, постоян-

ного (бессрочного) пользования,  пожизненного наследуе-

мого  владения или аренды с определением всех обремене-

ний,  прав и обязанностей застройщика,  в том числе по-

рядка утверждения проектной документации, сроков начала

и окончания строительства, минимальной стоимости строи-

тельства, порядка расторжения договора при невыполнении

обязательств и других условий.  Итоги конкурса или аук-

циона должны быть объявлены публично в средствах массо-

вой информации не позднее чем через семь дней после за-

вершения конкурса или аукциона.  Решение конкурсной или

аукционной комиссии может быть обжаловано в суд  в  ме-

сячный срок и признано судом недействительным, если на-

рушены правила проведения конкурса или аукциона,  в том

числе если ограничено число участников вследствие дейс-

твий должностных лиц органов исполнительной власти  или

органов местного самоуправления либо других участников.

В случае продажи земельного участка в собственность под

застройку  его начальная цена не может быть ниже норма-

тивной цены.  В случае,  если на  конкурс  или  аукцион

явился  единственный  претендент,  конкурс  или аукцион

считается несостоявшимся,  а претенденту  по  истечении

месяца земельный участок может быть предоставлен на об-

щих основаниях.  Свои особенности имеет порядок предос-

тавления земельных участков под застройку при необходи-

мости сноса зданий,  строений, сооружений и изъятия зе-

мельных участков.  В этих случаях органы исполнительной

власти и органы местного самоуправления могут  объявить

конкурс или аукцион на право застройки земельных участ-

ков не ранее,  чем будет утверждена,  объявлена и заре-

гистрирована  в государственном земельном кадастре зона

отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на

каком бы праве владения земельные участки ни находились

у граждан и юридических лиц,  и не ранее выкупа их нед-

вижимости.  Средства  на  финансирование отчуждения зе-

мельных участков утверждаются представительным и  зако-

нодательным  органом Российской Федерации для государс-

твенных и общественных нужд Российской Федерации; зако-

нодательными   (представительными)  органами  субъектов

Российской Федерации для государственных и общественных

нужд субъектов Российской Федерации; органом представи-

тельной власти местного самоуправления для  муниципаль-

ных нужд при условии, если зона отчуждения предусмотре-

на в генеральном плане поселения или  плане  застройки,

согласованных  или откорректированных органами исполни-

тельной власти субъектов Российской Федерации, и финан-

сирование  отчуждения  осуществляется  за  счет средств

местного бюджета или специально  выделенных  для  этого

средств. Зона отчуждения земельных участков должна быть

объявлена не позднее чем за год  до  изъятия  земельных

участков.  Изъятие  земельного участка ранее чем за год

допускается с согласия его владельца. Граждане и юриди-

ческие лица,  получившие земельные участки из государс-

твенных и муниципальных земель или в результате  сделок

с  недвижимостью,  вправе  осуществлять  строительство,

снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, строе-

ний, сооружений в соответствии с градостроительным, жи-

лищным законодательством и законодательством об  охране

природы  при условии выполнения обязательств по обреме-

нению земельных участков.  Право  начала  строительства

наступает  после  согласования и утверждения в установ-

ленном порядке его  проекта,  получения  разрешения  на

строительство  от органов исполнительной власти или ор-

ганов местного самоуправления в зависимости от  принад-

лежности земель. На земельных участках, предоставленных

в срочное пользование, допускаются временные постройки,

подлежащие  по  истечении  срока  сносу за счет средств

владельца. Заявления граждан о предоставлении земельных

участков  для  индивидуального  жилищного строительства

подлежат специальному учету и удовлетворяются  по  мере

подготовки земельных участ-

ков для отвода.  В первую очередь удовлетворяются нужды

лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, участни-

ков войны,  инвалидов,  многосемейных и т.п. Органы ис-

полнительной власти субъектов  Российской  Федерации  и

органы  местного  самоуправления  обязаны содействовать

гражданам  в  организации  кооперативов   застройщиков.

Граждане  и юридические лица имеют право приобретатель-

ной давности на право пользования земельными  участками

из  государственных или муниципальных земель,  которыми

они владеют и пользуются непрерывно и открыто без  юри-

дического оформления ранее чем с 1 января 1991 г.  Дан-

ное правило распространяется на земельные  участки  для

садоводства,  животноводства, огородничества, индивиду-

ального жилищного,  дачного и гаражного  строительства.

Это означает преимущественное право таких лиц на юриди-

ческое  оформление  земельных  участков  в   постоянное

(бессрочное) пользование или в аренду в случае намечае-

мой передачи земельных участков другим лицам для тех же

целей.  В  случае  изъятия таких земельных участков для

другого целевого назначения лицам, имеющим право приоб-

ретательной давности,  должны быть предоставлены взамен

земельные участки или возмещены убытки. Граждане и юри-

дические  лица имеют преимущественное право на приобре-

тение в собственность земельных участков  из  государс-

твенных и муниципальных земель,  которыми они непрерыв-

но, добросовестно и открыто пользуются более пятнадцати

лет  без  юридического  оформления своих прав,  если на

данные земельные участки  не  запрещается  установление

права  частной  собственности  и если они продаются или

передаются безвозмездно для того же  целевого  назначе-

ния. В других случаях приобретательная давность на воз-

никновение права собственности на земельный участок  из

государственных и муниципальных земель не распространя-

ется.  Право приобретательной давности  устанавливается

органами исполнительной власти, органами местного само-

управления или в судебном порядке.  Возникновение права

собственности на основании приобретательной давности на

земельный участок,  принадлежащий другому собственнику,

регулируется гражданским законодательством.  Установле-

ние границ земельного участка на местности и выдача зе-

мельных  документов  составляют  особую  и немаловажную

стадию.  Право собственности и другие права  граждан  и

юридических  лиц на земельные участки,  передаваемые из

государственных и муниципальных земель, возникают после

установления границ на местности,  составления планов и

описаний земельных  участков,  выдачи  свидетельства  о

предоставлении  земельных участков и их государственной

регистрации. Предварительное определение границ земель-

ного  участка  на местности и картах осуществляется при

выборе земельного участка для отвода до принятия поста-

новления о его предоставлении. После принятия постанов-

ления уполномоченных органов о предоставлении земельно-

го участка производится окончательное установление гра-

ниц земельного участка на местности.  Оно  производится

по правилам, предусмотренным законодательством о земле-

устройстве.  Выдаются свидетельство на право  собствен-

ности  или  пользования и план земельного участка - то-

пографический план участка (в удобном для использования

масштабе),  на котором в его границах в условных знаках

и обозначениях, применяемых в землеустройстве, показаны

полностью вся ситуация и рельеф на момент последней съ-

емки. Оформление свидетельства, подготовка плана и опи-

сание  земельного участка,  установление межевых знаков

осуществляются за счет  средств  получателя  земельного

участка,  если  иное  не установлено законами субъектов

Российской Федерации. План и описание земельного участ-

ка, вынос его границ на местность выполняются организа-

циями или гражданами, имеющими право на проведение зем-

леустроительных  работ,  и  после проверки на местности

утверждаются соответствующим Комитетом по земельным ре-

сурсам и землеустройству.  Утвержденный план земельного

участка становится  неотъемлемой  частью  документов  о

предоставлении (продаже) земельного участка.  Подлинные

планы земельных участков хранятся в  кадастровом  деле,

копии выдаются на руки владельцу земельного участка.  В

таком же порядке производится установление  границ  при

отчуждении части земельного участка.  Документы о праве

на земельные участки,  выданные органами местного само-

управления,  органами  исполнительной  власти субъектов

Российской Федерации в пределах их полномочий,  призна-

ются  на  всей  территории Российской Федерации.  Права

граждан и юридических лиц на земельные участки в  целях

их защиты и честного ведения дел подлежат государствен-

ной регистрации.  Записи о  правах  и  об  обязанностях

собственников,  владельцев, пользователей и арендаторов

земельных участков в документах государственной регист-

рации являются основными правоустанав-ливающими доказа-

тельствами в суде. Государственной регистрации подлежат

как  впервые возникающие права на земельные участки при

их получении от государственных и муниципальных земель,

так  и  приобретенные  в результате сделок с земельными

участками и другой недвижимостью (подробнее см. 3).

Государство  не гарантирует защиту и неприкосновенность

незарегистрированных прав на земельный участок.