Земля и право.  Пособие для российских землевладельцев   

Раздел: Экономика и юриспруденция

Органы власти города помимо

общих экологических требований,  предусмотренных в  ст.

49 Закона об охране окружающей природной среды,  вправе

в интересах рационального  землепользования  устанавли-

вать  на своей территории и другие требования и ограни-

чения, обязательные для исполнения всеми предприятиями,

организациями,  учреждениями и гражданами.  На практике

такого рода ограничения и требования получили  название

земельно-планировочных. Они в основном указаны в строи-

тельных нормах и правилах (так называемых СНиП) и каса-

ются не только пользователей,  арендаторов,  владельцев

земли, но и собственников. Земельно-планировочные огра-

ничения имеют несколько разновидностей. Исторически на-

иболее известными из них являются сер-витуты, т. е. ог-

раничения, установленные в интересах соседей. Например,

если земельный массив в свое время был  разделен  таким

образом, что один его участок был отрезан от дороги об-

щего пользования,  то пользователю этого участка должен

быть  предоставлен  выход  к  ней  в виде права прохода

и/или проезда через чужую землю.  Сервитут  может  быть

установлен  в  виде права прогона скота по полосе чужой

земли и т.д. Такого рода сервитуты могли устанавливать-

ся  в силу давности,  договора,  судебного решения,  за

плату или бесплатно.  В наше время сервитут может дейс-

твовать в виде условия, включаемого в документ на право

пользования землей.  Тем самым это право ограничивается

в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу

закона. Так, согласно Воздушному кодексу СССР (действу-

ет  вплоть  до  принятия  Кодекса Российской Федерации)

вокруг аэропортов не допускается строительство  высоких

зданий, которые могли бы создать опасность полетам воз-

душных судов. Если по сельскохозяйственным землям прок-

ладывается воздушная линия электропередачи,  то в опре-

деленной полосе вдоль этой линии запрещается полив  по-

севов дождеванием,  земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном прост-

ранстве находятся коммуникации, принадлежащие посторон-

ней организации.  Вдоль судоходных водных путей  нельзя

застраивать  бечевник - полосу земли,  оставляемую для

нужд судоходства.  Если участок земли находится  в  ку-

рортном поселке, то, как правило, он может быть застро-

ен лишь такими объектами, которые необходимы для обслу-

живания курорта.  Определенные ограничения на использо-

вание земли накладывает близость охраняемого историчес-

кого  или  культурного  объекта,  природного памятника.

"Основными положениями Государственной программы прива-

тизации  государственных  и муниципальных предприятий в

Российской Федерации после 1 июля 1994  года",  утверж-

денными  Указом  Президента  Российской Федерации от 22

июля 1994 г.,  при продаже застроенных земельных участ-

ков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обя-

зывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное  и беспрепятственное использование объек-

тов общего пользования (пешеходные и автомобильные  до-

роги,  объекты инженерной инфраструктуры),  которые су-

ществовали на  момент  передачи  земельного  участка  в

собственность;  возможность размещения на участке меже-

вых и геодезических знаков и подъездов к  ним;  возмож-

ность  доступа на участок соответствующих муниципальных

служб для ремонта  объектов  инфраструктуры.  Изменение

указанных  и  введение новых публичных сервитутов может

осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в

соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми

актами.  Ограничения в  пользовании  землей,  если  это пользование  требует создания определенных видов объектов,  могут диктоваться социальными, экономическими или

даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной

местности в целом. Например, в пределах малоэтажных по-

селков может быть запрещено многоэтажное строительство.

Наоборот,  в центральном квартале  крупного  города  от

владельца земли,  желающего его застроить, могут потре-

бовать постройки выразительных,  в том  числе  высоких,

зданий.  Если  городской квартал предназначен для жилой

застройки,  в нем было бы неуместно создание "дымящего"

(загрязняющего  среду)  предприятия.  Градостроительные

нормы предусматривают сохранение  или  создание  заново

зеленых  насаждений в застраиваемых кварталах.  Поэтому

независимо от желания  собственника  или  собственников

земли  часть  отведенной для застройки местности должна

остаться незастроенной.  Если в пределы земельного вла-

дения  вторгается  санитарно-защитная  зона (такие зоны

устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг

свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных

в санитарном отношении),  то в этой зоне нельзя  разме-

щать жилые строения,  детские и некоторые другие учреж-

дения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых

вдоль линий высоковольтных передач,  газопроводов высо-

кого давления. Для жилой и иной застройки "противопока-

заны"  земли,  которые  могут подвергнуться затоплению,

просадкам,  камнепадам с гор,  лавинам и селям,  земли,

подверженные  оползневым процессам.  К особому виду зе-

мельно-планировочных мероприятий относится Долгосрочное

резервирование земель под некоторые будущие госу-  

дарственные или местные нужды. Резервирование позволяет

избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исклю-

чительных случаях перепланировки территории.  Например,

если на территории, предназначенной для создания водох-

ранилища и выходящих из него каналов,  заранее не будут

введены ограничения  на  застройку,  посадку  деревьев,

устройство прудов, производство прочных земельных улуч-

шений и тому подобные работы,  то потерь при затоплении

и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не

произошло, на пользователей земли накладываются ограни-

чения в части развития и улучшения своих участков.  Эти

ограничения действуют как для частного сектора,  так  и

для государственных организаций.  Резервирование терри-

торий может происходить при  планировании  создания  не

только водохранилищ,  но и крупных промышленных предп-

риятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных до-

рог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проекти-

ровании развития открытой и подземной  добычи  полезных

ископаемых.  Резервирование  может происходить в рамках

надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территори-

альных (комплексных) планов. Среди последних выделяются

такие документы,  как схемы и (более детальные) проекты

районных планировок, генеральные планы развития промыш-

ленных узлов и некоторые другие. Эти документы принима-

ются на 20-25 лет,  и в прямой зависимости от сроков их

действия действуют ограничения,  вызванные резервирова-

нием земли.  Четкой процедуры объявления о резервирова-

нии земель,  об изменениях в программе резервирования и

об  ее  отмене  в  действующем законодательстве (кроме,

например, законодательства города Москвы) не предусмот-

рено.  Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на

интересах тех,  кто терпит ограничения в  использовании

своих  земель.  К тому же закон не предусматривает ком-

пенсаций землепользователей, арендаторов, землевладель-

цев,  собственников  за  наложение  на них ограничений,

связанных с резервированием их земель.  Помимо  долгос-

рочного  резервирования  земель  в  практике земельного

планирования широко применяется краткосрочное  резерви-

рование,  которое регулируется ст. 28 ЗК. Краткосрочное

резервирование применяется после предварительного отбо-

ра  (выбора) конкретной площадки для конкретного объек-

та.  Этот отбор оформляется особым актом.  После такого

отбора   выполняются  проект-но-изыскательские  работы,

долженствующие подтвердить или  отвергнуть  пригодность

предварительно  выбранной  площадки.  Поэтому предвари-

тельный отбор еще не решает судьбы площадки,  и она ос-

тается  в  пользовании предыдущего владельца.  И только

если изыскания и проектирование подтвердят правильность

первоначально сделанного выбора,  производится отчужде-

ние (изъятие) земли у первоначального владельца. Следо-

вательно,  утвержденный  властями  акт предварительного

отбора (выбора участка) накладывает обязанность не про-

изводить работы, которые могут помешать будущему строи-

тельству.  Такая обязанность действует, как правило, не

свыше 1-2 лет, пока судьба участка окончательно не про-

яснится.  Однако в самом законе этот срок не указывает-

ся.  Поэтому  если проектно-изыскательские работы будут

проведены с опозданием или решение о приступлении  (или

неприступлении)  к строительству запаздывает,  краткос-

рочное резервирование может затянуться на  неопределен-

ный срок.  Таким образом, в этом случае, как и в случае

с долгосрочным резервированием,  требуется большая  яс-

ность  о  сроках  такого резервирования,  процедуре его

продления или отмены.