|
Земля и право. Пособие для российских землевладельцевРаздел: Экономика
и юриспруденция |
Поскольку земли населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых и сельских представительных и исполнительных органов, они планируют и организуют эксплуатацию земель предоставляют и изымают земельные участки. Предприятие, желающее получить зем- лю, должно прежде всего обратиться в местную админист- рацию по месту нахождения земельного участка Эти же ор- ганы ведут также государственный учет земель и контроль за их правильным использованием, рассматривают конфлик- ты, связанные использованием земельного участка. Взаи- модействие органов государственной власти и управления Российской Федерации, республик в составе Российской Федерации краев, областей, автономной области, автоном- ных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и орга- нов местного самоуправления в области градостроительной деятельности осуществляется, как это определено ст. 13 Закона об основах градостроительства, путем со-вместной разработки и реализации федеральной градостроительной политики, соответствующих республиканских и межрегио- нальных градостроительных программ и прогнозов, проек- тов и нормативных актов, обеспечивающих благоприятные условия проживания насе- ления, а также создания банков данных о состоянии тер- риторий, поселений и ведения территориального кадастра. Органы государственной власти и управления устанавлива-
ют в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной дея- тельности, результаты экспертизы и реализацию градост- роительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного насле- дия и окружающей среды. В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утверж- денной в установленном порядке градостроительной доку- ментацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения. Государс- твенное регулирование градостроительной деятельности обеспечивается: управлением государственными капиталь- ными вложениями в создание и развитие социальной и про- изводственной инфраструктур; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других бюджетных и внебюджетных видов финансовой и ма- териальной помощи на развитие объектов градостроитель- ной деятельности; контролем за соблюдением градострои- тельных нормативов и стандартов; осуществлением антимо- нопольных мер приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства; проведением экспертизы, в том числе тех- нической и экологической, градостроительной документа- ции. Вопросы развития и благоустройства города (посел- ка), улучшения окружающей среды решаются в соответству- ющих планах и проектах, являющихся основными градостро- ительными документами. Разрабатываются эти планы и про- екты в форме следующих документов: - генеральная схема расселения, природопользования и территориальной орга- низации производительных сил Российской Федерации; - схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований; - схемы и проекты районной планировки, административ- но-территориальных образований; - генеральные планы го- родов, других поселений и их систем; - проекты городс- кой и поселковой административной черты, а также сель- ских поселений; - генеральные планы территорий, подведомственных сель- ским (районным) администрациям, а также селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон; - территориальные комплексные схемы охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, включающие мероприятия по предотвращению и защите от опасных при- родных и техногенных процессов; - проекты детальной планировки общественного центра, жилых районов, магист- ралей городов; - проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений. По заданию заказчика могут выполняться другие виды градостроительной документации. Каждый вид градостроительной документации соответствует конкретным объектам градостроительной деятельности, вы- полняется в определенном масштабе, имеет свое назначе- ние и содержание, а также порядок проведения эксперти- зы, утверждения и согласования, установленный Прави- тельством Российской Федерации и правительствами рес- публик в составе Российской Федерации в соответствии с градостроительным законодательством. Генеральный план города, другого поселения, территории, подведомственной сельской (районной) администрации, является основным юридическим документом, определяющим в интересах насе- ления условия проживания, направления и границы терри- ториального развития, функциональное зондирование, застройку и благоустройство территории, сохранение ис- торико-культурного и природного наследия. Утвержденная градостроительная документация обязательна для исполне- ния всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется только с разрешения утвердившего ее ор- гана. Градостроительная документация разрабатывается, как правило, на конкурсной основе, является собствен- ностью заказчика и передается в распоряжение соответс- твующих органов архитектуры и градостроительства. К ее разработке привлекаются специальные проектные организа- ции, которые ведут обширные исследования социально-эко- номического и архитектурно-планировочного характера (перспективы роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние использования природных ресур- сов и их охрана, рациональные архитектурно-планировоч- ные решения и т.д.). После составления проектов они ут- верждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу. Схема и проект районной планировки охватывают территорию одно- го, нескольких административных районов, целой области или Республики. Они утверждаются, как правило, прави- тельствами субъектов Российской Федерации. В схемах ра- йонной планировки научно согласуются и уточняются ос- новы перспективного развития охватываемого района, области, республики. В них пре- дусматривается организация комплексного территориально- го размещения и развития объектов народного хозяйства, городов и поселков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок дейс- твия схемы районной планировки бывает достаточно про- должительным (25 лет). Генеральные планы определяют ос- новные направления эксплуатации земель; их целевую при- надлежность; размещение жилых районов, промышленных центров и мест отдыха; этажность строительства; защит- ные санитарные зоны и т.д. Генеральные планы утвержда- ются на срок 25-30 лет и призваны обеспечить оптималь- ную организацию городских (поселковых) земель. Проекты детальной планировки разрабатываются на основе гене- рального плана и охватывают отдельные части города (по- селка): жилые и промышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологической защиты. Они уста- навливают подробную архитектурно-планировочную и прост- ранственную организацию застраиваемой территории. Расс- читаны проекты на 3-5 лет. Правила застройки содержат требования градостроительной дисциплины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по благоуст- ройству, архитектурно-строительный контроль, функции застройщиков-землепользователей. Министерство строи- тельства Российской Федерации и его органы на местах осуществляют государственное руководство и контроль в данной сфере, отвечают за развитие и высокий качествен- ный уровень архитектуры и градостроительства в городе (поселке, селе). Главным архитекторам краев, областей, округов, районов и городов предоставлено право опреде- лять типы жилых домов и общественных зданий для строи- тельства, их этажность, разрешать изменения в типовых проектах и разработку индивидуальных проектов объектов жилищно-гражданского и коммунального назначения. Они вправе предложить застройщику приостановить проектные и строительные работы, выполняемые с нарушением утверж- денной технической документации, включая работы по застройке городов, поселков и сел. В разных городах (поселках) количественное соотношение земель различное. Оно показывает степень интенсивности застройки и нали- чие земельных резервов. Значительная часть городов (по- селков) страны занята сельскохозяйственными и приуса- дебными угодьями, придомовыми участками (бывает свыше 30% общей территории). Многие земли не используются по прямому назначению, сравнительно велики территории так называемых неудобных земель. Неравномерность застройки городов - частое явление, свидетельствующее о нерацио- нальном использовании внутригородских территорий. Плот- ность застройки в среднем ниже нормы в 2, 3, а то и 4 раза, и это при чрезмерной застроенности центральной части крупных городов, в особенности их промышленных зон. Бывает и по-другому: очень низкая плотность в ста- рых районах и достаточно высокая в новых. Растянутость города приводит не только к неэкономному использованию земель, но и к удлинению инженерных коммуникаций, транспортных путей и, как следствие, к удорожанию стро- ительства, благоустройства и других мероприятий городс- кого хозяйства (например, к земельно-хозяйственному устройству временно пустующих земель). В целях более экономного использования городских территорий и повыше- ния качества застройки законодательство отменило ранее существующие ограничения этажности жилых домов. Она оп- ределяется в соответствии с генеральными планами, а также проектами детальной планировки и застройки жилых районов и микрорайонов городов и поселков на основе технико-экономических расчетов с учетом местных усло- вий, строительной базы и уровня инженерного оборудова- ния. Более высокие дома должны строиться с соблюдением гигиенических и иных условий, т.е. плотность застройки должна быть оптимальной. Оптимальная плотность застрой- ки должна одновременно обеспечивать и комплексность со- циально-экономического развития городов. Законодатель- ство наделило местные администрации правом предостав- лять участки для строительства любых объектов либо от- казывать в этом. Данное право способствует правильному сочетанию темпов развития производственного и непроиз- водственного строительства. Дело в том, что непроиз- водственная сфера, в том числе жилищное и культурно-бы- товое строительство, в значительной степени финансиру- ется предприятиями и организациями. Поэтому земельные участки предоставляются тем из них, кто готов выделить больше средств на указанные цели. Многие субъекты Рос- сийской Федерации приняли нормативные акты по вопросам рационального использования и охраны земель города (по- селка, села). Так, Президент Кабардино-Балкарской Рес- публики издал 28 июня чению застройки населенных пунктов и стимулированию жи- лищного строительства в Кабардино-Балкарской Республи- ке". В Иркутской области глава администрации области постановлением от 25 апреля правила застройки городов, поселков, населенных пунктов и зон отдыха Иркутской области. Органам местного само- управления области поручено разработать аналогичные правила на подведомственной территории на основе Типо- вых правил. Перспективы развития законодательства о го- родах и поселках будут во многом зависеть от того, ка- ким образом будет решен во-ПРОС о праве собственности на природные ресурсы. Как известно, ст. 9 Конституции Российской Федерации допус-кает несколько форм собс- твенности на природные ресурсы: част-НУЮ, государствен- ную, муниципальную и иные формы собственности. Таким образом, в черте города и другого поселения допустимы все названные формы собственности на землю. Однако, решая эти принципиально важные для развития при-родоресурсного законодательства вопросы, субъекты Российской Федерации заняли две диаметрально противопо- ложные позиции. Одни признали природные ресурсы, в пер- вую очередь земельные, исключительно государственной собственностью. Частная собственность на землю и другие природные объекты в них не допускается [Дагестан, Тыва, Калмыкия, Марий Эл, Башкортостан, Саха (Якутия) и др.]. Другие (Хакасия, Карелия, Бурятия, Татарстан, Коми, Чу- вашская Республика и др.) отказались от монополии госу- дарственной собственности на землю, признав необходи- мость многообразия форм земельной собственности, т. е. не только государственной, но и муниципальной, частной (общей совместной, общей долевой, индивидуальной, физи- ческих и юридических лиц). В некоторых республиках Рос- сийской Федерации до сих пор обсуждается вопрос о воз- можности и целесообразности введения института частной собственности на землю, причем обсуждение этой проблемы связывается с судьбами экономической реформы. Так, в Республике Саха (Якутии), где согласно Конституции этой республики установлен режим исключительно государствен- ной собственности на природные ресурсы, разработан и опубликован для обсуждения проект Закона о частной собственности на землю от 14 июля 1993 года. Республика Коми в отношение к частной собственности на землю. Если по ст. 3 названного Кодекса устанавливался режим исключительно государственной собственности на землю, то по ст. 13 Конституции Коми, принятой после введения в действие новой Конституции Российской Федерации, в этой респуб- лике вводится многообразие форм земельной собственнос- ти, т. е. воспроизводится формулировка ст. 9 Конститу- ции Российской Федерации. При государственной собствен- ности на землю органы государства сосредоточивают в своих руках и правомочия собственника, и правомочия ад- министратора по отношению к землепользователям. Созда- ется опасность, как это было в советский период, излиш- него администрирования при решении вопросов организации хозяйственного использования земли. Следовательно, су- ществует необходимость создать правовые гарантии от произвола со стороны органов государственного управле- ния в области землепользования. В большей степени это касается сельскохозяйственных земель колхозов, совхо- зов, других сельскохозяйственных предприятий, для кото- рых необходима хозяйственная самостоятельность. Иные обстоятельства складываются при использовании городских территорий. Здесь земля служит пространством для заст- ройки и надлежащей планировки при определенном режиме пользования, с правилами которого обязаны считаться все без исключения организации, предприятия, учреждения, министерства и ведомства, а также и граждане. Органы городского самоуправления вправе диктовать свои требо- вания в интересах городского хозяйства и оптимального природопользования. Сложнее складывается ситуация в тех случаях, когда субъекты Федерации устанавливают право частной собственности на землю. Здесь возможности вме- шательства городских органов власти в использование земли могут быть затруднены даже в тех случаях, когда они необходимы. Поэтому возникает потребность ограни- чить в городах сферу применения частной собственности на землю и вводить основной вид пользования землей на основе аренды. Такая практика широко применяется в Москве и других крупных городах, а если и допускается частная собственность, то только в отношении земель, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства, и в некоторых других ограниченных случа- ях землепользования граждан. Юридические лица, хозяйс- твенные организации, предприниматели получают участки, как правило, на условиях аренды. Здесь понятие "хозяйс- твенная самостоятельность" переносится в плоскость ком- мерческой деятельности, а земельный участок служит лишь пространственным базисом для размещения зданий, соору- жений и других объектов предприятия. Правовой режим ис- пользования земельного участка не оказывает такого су- щественного влияния на хозяйственную деятельность зем- лепользователей, как это бывает в сельскохозяйственном производстве, где земля служит основным средством про- изводства (а не вспомогательным, как бывает в городе). Указанные особенности городского землепользования и природопользования необходимо учитывать, и они учитыва- ются в той или иной мере при разработке нормативной ба- зы городов. Как известно, города, поселки и другие по- селения не являются по своему правовому статусу субъек- тами Российской Федерации, т..е. государственными обра- зованиями. Это - административно-территориальные обра- зования, имеющие свои органы самоуправления (за исклю- чением Москвы и Санкт-Петербурга). Органы власти и уп- равления города (поселка) действуют прежде всего во ис- полнение законов Российской Федерации и законов субъек- тов Федерации. Они принимают соответствующие решения и постановления в рамках действующего федерального и субъектов Федерации законодательства. В этих случаях правовые акты органов власти и управления городов явля- ются актами "применения права" (научный термин). Но это лишь один род деятельности органов самоуправления горо- да. Второй, не менее важный род деятельности - это собственное правотворчество органов самоуправления го- рода (поселка). Здесь возникает вопрос о разграничении правомочий города и органов субъекта Федерации, что оп- ределяется законодательством о местном самоуправлении. Необходимо более четко, чем это сделано в действующем законе, установить (точнее, расширить) компетенцию го- родских властей. Так, в федеральном законе и законах субъектов Федерации при решении тех или иных вопросов в области землепользования органами Федерации применяется формула: "по согласованию" с органами на местах. Если не при "согласии", а только лишь "по согласованию", то открывается возможность игнорирования мнений городских властей по земельным вопро- сам. Необходимо в новом Законе о местном самоуправлении дать четкий перечень вопросов, по которым органы само- управления (и какие именно) принимают самостоятельные решения. Далее - расширить возможности судебной защиты правотворческой деятельности органов местного самоуп- равления; расширить, сделав более реальными, возможнос- ти общественности по участию в правотворческой деятель- ности городских властей; сделать более эффективным об- щественный контроль. |
К содержанию: Земля и право. Пособие для российских землевладельцев
Смотрите также:
Земельный кодекс Земельное право России
...земельного права. Земельно-правовые отношения. Земельный кодекс....
Земельный кодекс – систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.
КОДЕКС ЗЕМЕЛЬНЫЙ - ...законодательный акт, регулирующий земельные...
- систематизированный законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.
Земельный кодекс Российской Федерации. Нормативная цена земли....
Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды стоимостных оценок земли и сферы их применения.
...государственного характера о постепенности и законности земельной...
Так, в 1968 году были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик,**** а в 1970 году на базе этих Основ принят Земельный кодекс РСФСР.*****
Понятие источников земельного права. Признаки источников права....
...возникшим до момента принятия Кодекса, Земельный кодекс РСФСР применяется к тем правам и … Например, в указанном пункте постановления оговорено, что ЗК не применяется к...
Право собственности на землю. Виды и формы земельной собственности....
25 апреля
...Плата за пользование природными ресурсами. Земельный кодекс. Плата...
Так, Земельный кодекс РСФСР (ст. 47) устанавливает принцип платности землевладения, бессрочного (постоянного) и временного пользования земельными участками и их аренды.
Развитие системы законодательства. Перспективы развития земельного...
...завершающим этапом которой было бы принятие нового Земельного
кодекса РФ, работа … Например, в прежнем ЗК
Последние добавления:
Каутский: Учение Карла Маркса Фридрих А.Хайек: Частные деньги
Йозеф Шумпетер "Капитализм, социализм и демократия"
Адам Смит: Исследование о природе и причинах богатства народов