Вся электронная библиотека >>>

 Земельное право >>

 

Земельное право

Земельное право России


Раздел: Экономика

 

7.3. Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка

 

Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка, — это договоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное управление недвижимым имуществом (ст. 1012-1026 ГК РФ).

Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606-625 ГК РФ) и земельного законодательства земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются:

1) срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;

2) возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику (арендодателю);

3) целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного (т. е. на нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры), арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;

4) самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.

Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

Особенностью договоров данного вида является сохранение,за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.

Поскольку арендатор не собственник земельного участка, а всего лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного участка.

 


 

Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняющему свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на следующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей может длиться неопределенное время.

Основные обязанности сторон по договору аренды земельных участков сводятся к следующему:

1. Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок. В этом случае арендодатель обязан обеспечить две группы своих рьязанностей:                                                  

а) своевременно осуществить передачу земельного участка в аренду арендодателю. Если по вине арендодателя задержана передача участка арендатору, то последний вправе взыскать с первого через суд неполученные задержкой передачи земли доходы. Так, если запланированная в мае передача участка осуществлена лишь в середине июня, то неполученные доходы составят тот урожай, который мог бы получить арендатор при своевременной посадке овощей на сданной в аренду земле; 

б) передать в аренду арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии не хуже оговоренного в договоре (уровень плодородия по кадастровой оценке; чистота, отсутствие захламления; отсутствие помех и непредусмотренных договором сооружений на данном земельном угодьи и др.).                                  

2. Арендатор обязан надлежаще использовать земельный участок в соответствии с договором аренды земли, а именно:           

а) соблюдать целевое назначение его по кадастровой документации и дополнительные обязанности, определенные в договоре аренды;

б) соблюдать общие требования земельного законодательства, предусматривающие такие обязанности, как повышение плодородия почв и охрана земель, обеспечение и поддержание экологического благополучия на арендуемом земельном участке, соблюдение норм предельно допустимых концентраций вредных веществ в почвенном слое земли и др.;

в) соблюдать специальные требования арендного законодательства. В частности, не допускать субаренды земельного участка другими лицами без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. При этом, если арендатор произвел улучшение плодородия почв и другие мелиоративные улучшения арендуемых земель, то он вправе претендовать на возмещение понесенных расходов, поскольку к этим расходам его понуждало действующее законодательство.

Помимо перечисленных основных обязанностей по договору аренды земли могут возникать и дополнительные права и обязанности, как оговоренные законом, так и предусмотренные в договоре. Например, право выкупа арендуемого земельного участка, оговоренное как в тексте договора, так и в дополнительных соглашениях; действия сторон в случае продолжения договорных отношений и по истечении срока договора аренды; соотношение аренды земли и права пользования природными объектами, расположенными на ней, и т. п.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, т.е. арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

Не обязан страдать арендатор ив случае смены собственника земельного участка — арендодателя. Новый арендодатель обязан точно выполнять условия договора аренды, заключенного предшественником, под страхом ответственности за его несоблюдение.

Использование земельных участков всегда связано с повышенным хозяйственным риском (подверженность стихийным природным силам, непредсказуемость природно-климатических изменений и т.п.). В силу этого риск случайной порчи земельного участка (гибели плодородного слоя земли) лежит на арендодателе как собственнике земельного участка, если в договоре стороны не предусмотрели иные правила.

Вместе с тем любые виновные ухудшения земельного участка лежат на ответственности арендатора, который обязан возместить их полностью, если договором не установлено иное.

Арендатор, как уже отмечалось, свободен в своей хозяйственной и уставной деятельности в ходе осуществления аренды земельного участка, и эта своббда выражается в трех основных положениях:

1) в запрете арендодателя вмешиваться в деятельность арендатора, если она не противоречит:

а) условиям договора аренды земельных участков. Например, если договором аренды не предусмотрена возможность самостоятельной субаренды земельного участка, то арендодатель вправе пресекать самоуправные действия арендатора, сдающего арендуемый участок в субаренду третьим лицам без предварительного разрешения арендодателя;

б) требованиям действующего законодательства. Так, арендодатель вправе требовать от арендатора осуществлять мероприятия по повышению плодородия почв и обеспечению надлежащей экологической обстановки на арендуемом участке даже и в том случае, если это не предусмотрено договором, поскольку закон устанавливает данное требование в качестве всеобщей обязанности всех арендаторов земли;

2) в праве арендаторов вносить свои арендные права и арендуемый земельный участок в товарищества и иные предприятия коллективной формы собственности в качестве своего пая (доли), если это не запрещено по условиям договора аренды. Например, внесение арендуемого участка в качестве доли в товарищество с ограниченной ответственностью, занимающееся производством сельскохозяйственной продукции;

3) в праве арендаторов земельных участков объединяться в ассоциации, союзы и другие объединения.

Если иное не установлено договором, арендатор вправе сдавать в залог арендуемый участок для получения, например, ссуд для ведения хозяйственной деятельности на этом участке.

Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет заложенного имущества (в нашем случае — земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона «О залоге»).

Правовое регулирования залога земельных участков осуществляется общим законодательством (Законом «О залоге», нормами гражданского законодательства) и специальным законодательством (законом о залоге отдельных видов объектов, в том числе и земли — Федеральный Закон РФ от 21 июля 1998 года «Об ипотеке, залоге, недвижимости).*

 

*СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

 

Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона, и если для договора залога применяются общие правила гражданско-правовых сделок с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством, то закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

При возникновении отношений залога в земельно-правовых сделках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок остается у собственника или земельный участок передается залогодателю. Однако в обоих случаях титул собственника сохраняется за собственником-залогодателем     , что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.

Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.

Последующий залог уже заложенного земельного участка осуществляется с соблюдением следующих правил:

а) необходимо соблюсти разрешения, установленные имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном залоге разрешение (отсутствие запрета) должно быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отношении одного и того же имущества третьим лицам — оговорка должна содержаться (запрет на третий залог отсутствовать) в первом и втором договоре залога и т. п.;

б) залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведения о предыдущих залогах. При этом предприятие — собственник земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее десяти дней со дня возникновения залога, и предоставлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении данной информации;

в) требования залогодержателей (кредиторов) в случае невыполнения залогодателем договорных обязательств (невыплата взятого под залог кредита и т. п.) удовлетворяются в порядке очередности, т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из оставшейся суммы второго и т. д.;

г) наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и положения о неустойке за нарушения договорных обязательств, которая взыскивается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;

д) если заложенный земельный участок передавался залогодержателю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по содержанию заложенного имущества залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за нарушение залоговых обязательств;

е) дополнительно к перечисленным расходам залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате госпошлины за производимые сделки, за наем квалифицированных специалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обязательств и т. п.

В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невозврат долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по решению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Лишь в специально оговоренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

Реализация заложенного участка, на который обращается взыскание, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае если суммы, вырученной от продажи заложенного земельного участка, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено договором или законом, получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя, в том числе и из стоимости других земельных участков, находящихся в собственности последнего.

Если же сумма, полученная при продаже заложенного земельного участка, превышает размер обеспеченных этим залогом требований залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В результате неисполнения залоговых обязательств собственник земельного участка (залогодатель) может лишиться права собственности на него. Тем самым сделки залога имеют двойственную природу: они относятся к числу сделок, совершение которых не влечет за собой смену титула собственности на земельный участок, однако, в случае невыполнения собственником залоговых обязательств такая сделка может быть отнесена к числу меняющих титул собственности сделок.

Кроме того, земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок: с одной стороны, залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, а с другой — как правовое средство обеспечения других земельно-правовых обязательств (договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).

В зависимости от вида закладываемого земельного участка различаются залог земельного участка и ипотека — залог объекта (предприятия, строения, здания, сооружения и т. п., непосредственно связанного с землей недвижимого имущества — ст. 340 ГК РФ). Если залог земельных участков без каких-либо объектов (пахотная земля, пастбище, сенокос и др.) регулируется земельным законодательством (ст. 41 Закона «О залоге»),* то залог участков второго вида регулируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отношений (ст. 42—45 указ. Закона).**

 

*См.: Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №23. Ст. 1239; Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о рпавах на недвижимость» // СААП РФ. 1993. №50. Ст. 4868.

**См.: Указ Президента РФ от 26 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // СЗ РФ. 1998. №10. Ст. 880.

 

В соответствии со ст. 42 Закона «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (см. п. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость — с другой (см. ст. 219 и 220 ГК РФ). Некоторые ограничения для недвижимого имущества установлены ст. 295 ГК РФ.

Понятие «ипотека» было известно еще в Древнем Риме. В классический период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обусловливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество остается у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой материальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только впоследствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материальное положение.

Однако для залогодателя-должника существует немалая доля риска потери недвижимости.

В Российской Федерации процедура ипотеки не развита, несмотря на то, что еще в 1992 г. это понятие было закреплено в законе и нашло закрепление в новом ГК РФ (ст. 334-358), субъекты гражданских правоотношений, а особенно физические лица весьма неохотно идут на залог (ипотеку) своего имущества, очевидно, из-за боязни не выплатить сумму займа плюс высокие проценты в указанный срок. К настоящему времени всего 0,3% нотариальных действий составляют договоры ипотеки.

Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно — прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст. 54 Закона «О залоге»). В случае невыполнения залогодателем своих залоговых обязательств удовлетворение залогодержателем своих требований осуществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца заложенных прав залогодателя (п. 1 ст. 57 Закона о залоге).

К указанным выше сделкам относится также право аренды земельного участка и право на земельную долю. Их залог может производиться только с согласия собственника земельного участка.

Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.

Право аренды земельного участка и права на земельную долю могут быть переданы в залог банку или иному кредитному учреждению, имеющим лицензию на осуществление залоговых операций с землей, выданную в установленном порядке.

Залоговая стоимость земельных участков устанавливается в размере ниже его нормативной цены с учетом инфляции на момент заключения договора. Срок действия договора залога, права на землю, очередность платежей, процентная ставка и другие условия договора определяются соглашением сторон.

Арендатор вправе отчуждать права по договору аренды (в случае покупки таких прав) с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным письменным уведомлением залогодержателя. Участник общей долевой собственности на земельный участок вправе заложить свою долю без согласия других участников обшей долевой собственности. В случае обращения залогодержателем взыскания на эту земельную долю при ее продаже участники общей долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки.

Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы.

Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширенно фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае удостоверение выдается местными органами государственной власти, то есть, несмотря на то, что общий порядок лицензирования устанавливается Центробанком, Министерством юстиции и Государственным земельным комитетом РФ, существует большая разница в уровнях компетенции Центробанка и местных органов государственной власти, представляется, что в будущем необходимо создание специального органа при Центробанке, имеющего свои территориальные отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных удостоверений для лиц, желающих постоянно или временно заниматься предоставлением кредита под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью данных лиц.

В соответствии с Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Закона РСФСР «О плате за землю» и налогового законодательства России» от 28 апреля 1993 г. № 4888-1 для получения банковского кредита под залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено — это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, согласно п. 6 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного содействия»* оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ земельного участка, выданная соответствующим органом.

 

*СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 880.

 

Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон, подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*

 

*СЗ РФ. 1998.№ 29. Ст. 3400.

 

 

В настоящее время этим законом регулируются вопросы ипотеки (залога недвижимости).

В соответствии со ст. 5 Закона ипотека может быть установлена:

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Это право может быть ограничено, если на отчуждение имущества, так же как и на залог, требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления. Например, если данная недвижимость находится в общей совместной собственности, требуется письменное соглашение всех собственников. Участникобщей долевой собственности может заложить долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание, а оно не может быть обращено на то имущество, переход которого из одной формы собственности в другую недопустим, следовательно, имущество государства, в части особо оговоренной законом.

Согласно ст. 9 «Содержание договора об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой организации.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Как уже было сказано выше, закладная должна быть нотариально (ст. 13 Закона) удостоверена и подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в течение пятнадцати дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в орган, осуществляющий государственную регистрацию (как правило, бюро технической инвентаризации).

Закладная должна содержать слово «закладная», наименование залогодателя и указание его места жительства либо юридический адрес: то же в отношении залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной; указание суммы основного обязательства, указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, его название и достаточное для идентификации описание; указание права, на котором имущество принадлежит залогодателю, и наименование. органа, зарегистрировавшего это имущество с указанием номера, даты и места регистрации либо точное наименование принадлежащего залогодателю права; указание на наличие у этого имущества иных закладных, сдано ли это имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки; подписи залогодателя и залогодержателя; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку. Если в закладной не содержится каких-либо из этих сведений, она не подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, Федеральный закон содержит разделы, раскрывающие права и обязанности залогодателя и залогодержателя, упорядочивающие передачу прав по закладной, последствия передачи и перехода права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, удовлетворение залогодержателя за счет заложенного имущества, а также подчеркивающие особенности ипотеки земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, если иное не предусмотрено договором.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

производить текущий ремонт имущества в сроки, установленные федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним, осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество.

Государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости); арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Что касается ипотеки земельных участков, то правила, соблюдающиеся при процедуре ипотеки, применяются к земельным участкам, находящимся в собственности граждан и юридических лиц. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается (ст. 63).

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Подводя итог изложенному в данном параграфе можно сделать вывод о том, что рассмотренная разновидность земельно-правовых сделок (аренда и залог земель — ипотека) имеют двойственную природу. Они относятся к числу сделок, в ходе совершения которых не происходит смены собственника земельного участка. Однако при определенных условиях такая смена может произойти (выкуп арендованного имущества, земельного участка, переданного в аренду; неисполнение залогодателем своих залоговых обязательств и обращение взыскания залогодателя на заложенное имущество и т. п.).

 

К содержанию книги:  Земельное право России

 

Смотрите также:

 

  В земельном законодательстве прямо не предусматривается общее ...

Право на такое пользование природными объектами возникает непосредственно из законов или иных нормативных актов. При этом, однако, в ряде случаев ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/54.htm

 

  Краткая характеристика системы права и ее подсистем — отраслей ...

Земельное право — отрасль права, задачей которого является регулирование земельных отношений в целях обеспечения в интересах настоящего и будущих поколений ...
bibliotekar.ru/hozyaystvennoe-pravo/8.htm

 

  Исследование и развитие экологического права как отрасли правовой ...

На ряде кафедр вузов и факультетов одновременно преподаются экологическое, природоресурсное, земельное право. Хотя предметом экологического права являются ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/19.htm

 

  Правовые отрасли. Общая характеристика отраслей Российского права.

Земельное право. Отрасль призвана регулировать вопросы землепользования и землеустройства, сохранения и распределения земельного фонда, ...
www.bibliotekar.ru/teoria-gosudarstva-i-prava-1/68.htm

 

  Лесное и земельное законодательство. Размежевание отраслей ...

Природоресурсное право, являясь частью экологического права, делится, ... лесное и земельное законодательство – регулирует отношения в области использования ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/176.htm

 

  Предмет экологического права. Природоохранное право ...

Природоресурсное право возникло раньше экологического права, включая земельное права. Прежде общество на первое место ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/8.htm

 

  Совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности ...

Право собственности на природные ресурсы в юридическом аспекте можно рассматривать в ... включая земельное право. ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/45.htm

 

  ЛЕСНОЙ ФОНД. Объектами лесных отношений являются лесной фонд ...

Экологическое право (природоресурсное – земельное; лесное и другие подотрасли права) систематически использует понятие лесного фонда. Что это такое? ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/180.htm

 

Последние добавления:

 

Коммерческое право России    Конституционное право России    Конституционное право России (2)