Вся электронная библиотека >>>

 Земельное право >>

 

Земельное право

Земельное право России


Раздел: Экономика

 

7.1. Понятие земельно-правовых сделок

 

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством. Этот принцип, по мнению Н.И. Краснова и Г.В. Чубукова и др., должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает складываться и функционировать.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.

Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.

Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения государственной собственности на землю, имеет сплошные пробелы в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством.

 


 

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?

Цивилистическое понимание земельного рынка — стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей.*

 

*См.: Александров В.А. Землю снова выставляют на торги. Не только политические. // Российская газета. 2000 г. 2 марта.

 

Переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового регулирования гражданских отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — земельного права. При возникновений коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 1997 — их было уже более 800 тыс.*

 

*См.: Российские вести. 1997 г. 25 декабря.

 

В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.

Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители (за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (ст. 28 п. 2 ГК РФ);

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям:

а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;*

 

*О порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков см. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №503 (Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. №13. Ст. 2114).

 

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив перед гражданами — собственниками земельных участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.

Для того, чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так, земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода сделки затрачивает около 2-х месяцев, а за вызов представителей различных служб районного масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих документов:

1) копии свидетельства на право собственности на земельный участок (предварительно для нотариальной конторы нужно получить от местной администрации справку о размерах земельного участка, об отсутствии арестов, запрещений на дом и земельный участок, судебного спора и задолженности по налогам с указанием о том, кто постоянно проживает по данному адресу);

2) протокола согласования границ земельного участка с соседями, который подписывается главой местной администрации, землеустроителем и собственниками смежных земельных участков;

3) справки о наличии на участке магистральных подземных коммуникаций, которая выдается районным архитектором;

4) справки из бюро технической инвентаризации о принадлежности домовладения с указанием площади земельного участка по землеотводным документам, с указанием оценки домовладения, общей полезной площади (в том числе жилой), износа основного строения, в том числе самовольно построенной общей полезной площади;

5) справки из бюро технической инвентаризации (БТИ) в нотариальную контору на предмет оформления купли-продажи с указанием места нахождения земельного участка, с указанием краткой характеристики домовладения, зарегистрированной в материалах БТИ на праве частной собственности; срок действия этой справки 10 дней.

После предоставления в земельный комитет всех указанных материалов тот посылает на место геодезиста (землеустроителя) для осуществления кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление на имя председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству о подготовке кадастрового дела на принадлежащий собственнику земельный участок и выдает план, участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.

Так, если кадастровая служба при измерении земельного участка найдет разницу между планом земельного участка БТИ более чем в 50 метров, этого будет достаточно, чтобы вновь вызывать БТИ для повторного составления плана и для повторного получения нового свидетельства о праве собственности на земельный участок. Спрашивается, при чем же здесь собственник земельного участка?

Стоимость всего земельного участка и каждого квадратного метра определяются, исходя из земельно-кадастровых карт, составленных много лет тому назад и почти не уточняющихся. Невольно возникает вопрос: зачем же вызывать геодезистов и снова платить деньги? Неудивительно, что при такой оценке земельных участков квадратный метр земли может стоить неодинаково. Здесь нет преград на пути к произволу;

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные об его границах, размерах, местоположении, экологических и инженерно-геологических условиях и др.

При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» с соответствующими изменениями и дополнениями.*

 

*Ведомости Верховного Совета РФ. 1992. №12. Ст. 593; №4. Ст. 118; №14. Ст. 486 СААП РФ; 1993. №50. Ст. 4861 СЗ РФ; 1995. №15. Ст. 346.

 

При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;

Государственная налоговая служба РФ в письме от 24 декабря 1993 г. № НП-4-02/200 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» разъясняет, что с доходов, получаемых гражданами от продажи земельных участков или земельных долей уплачивается подоходный налог в установленных размерах;

устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка; освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;

г) по продаваемому объекту. Например, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 года №631' не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т. п.);

земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению и др.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1. ст. 131 ГК РФ);* сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.

 

*Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 25. Ст. 1427. 2 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; см. также Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. «О мерах по реализации указанного Федерального закона» // СЗ РФ. 1997. № 45. Ст. 5195; см. также Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним* // СЗ РФ. 1998. № 86. Ст. 963.

 

В соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этот процесс определяется межведомственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписывается десятью членами.

Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата.*

 

*См.: Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1998 г. № 238 «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации права органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 1115.

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель его (лицо, наибольшим образом удовлетворившее конкурсные требования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).

3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и др.

4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой — задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т. п.

Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия. Рассмотрим их по отдельности.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования земли) можно подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность наступает за самовольное строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами Кодекса об административных правонарушениях, УК и УПК.

Договорные наказания, в отличие от законных, применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда, таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

а) неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств, как виновное, так и невиновное. Например, за несвоевременное внесение арендной платы за арендуемый земельный участок; нарушение порядка пользования арендатором земельным участком;

б) пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от неустойки длящимся характером действия. Если, например, неустойка применяется в виде одноразового 3% штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня — в виде 0,05% штрафа за каждый день просрочки внесения этой платы.

Договорные наказания могут применяться по двум основаниям:

а) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);

б) по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что предусматривается:

а) в законе, например, если подрядчик — мелиоративная организация допустила существенные отступления от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик (собственник земельного участка) вправе потребовать расторжения данного договора и возмещения понесенных убытков;

б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это расторжение. Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при покупке участка, а продавец не предупредил об этом недостатке.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы. Реальный ущерб складывается из:

стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. рублей, а после залива его химическими отходами стал стоить 2 млн. рублей, т.е. на 12 млн. рублей меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находившееся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. рублей, после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн. рублей, т.е. реальный ущерб составил 5 млн. рублей, а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка химическими отходами, составил 17 млн. рублей;

дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок и в результате этого было запущено окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной части его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении возможности приумножения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части возможности дополнительного обогащения. Например, из-за задержки передачи проданного земельного участка продавцом покупателю последний не смог засеять данное земельное угодье и получить с него урожай, т.е. он не получил значительные доходы.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

1) штрафной вариант — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;

2) зачетный вариант — неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;

3) исключительный вариант — взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) альтернативный вариант — взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению нарушенных участков на нарушителей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосновательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если об этом прямо указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды, возведенное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арендатора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных материалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на месте строительства и т. п.).

Взыскание неосновательно приобретенного имущества с нарушителя земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обязательных условий:

1) нарушитель получил выгоду за счет контрагента по договору. Например, задержав возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собственностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выращиванию этого урожая;

2) эта выгода не имеет под собой достаточных оснований для признания ее в качестве принадлежности нарушителя. В частности, задержавший возврат земельного участка арендатор не имел юридических оснований на присвоение выращенного урожая на участке, аренда которого прекращена; по условиям договора аренды он (арендатор) обязан немедленно возвратить участок арендодателю.

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разновидности:

1) неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором урожай представляет собой неосновательно приобретенное имущество, т.е. обладаемый и ценный объект, на получение в собственность которого арендатор не имеет права;

2) неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:

а) в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, которые по закону должно и могло понести. Например, если арендодатель в указанном случае самовольно отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания договора аренды, то при этом получит неосновательное сбережение — расходы на выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;

б) в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности и использует его в своих целях. В частности, к такому случаю можно отнести невозврат арендатором трактора, полученного от арендодателя по договору аренды земельного участка; невозврат удобрений, излишне взятых под видом исполнения договорных обязательств; присвоение мелиорантов, которые арендатор должен был вносить в почву для повышения ее плодородия, но не вносил, а присвоил себе и т. п.

По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливаюшие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три элемента: правообразуюший, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает право-образующий фактор (создаются арендные правоотношения), правоизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).  

Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а выращенная на нем продукция.                                  

При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.

В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника на земельный участок, и не влекущие такой смены.

В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве. Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.

Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных отношений, не учитывая специфики земли как особого рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.

При возникновении коллизий между нормами общими и специальными применяются последние, то есть нормы земельного права должны иметь приоритет перед нормами гражданского права. Однако имеющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.*

 

*См.: Жариков Ю.Г. Различные сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. №2. Ст. 54.

 

К содержанию книги:  Земельное право России

 

Смотрите также:

 

  В земельном законодательстве прямо не предусматривается общее ...

Право на такое пользование природными объектами возникает непосредственно из законов или иных нормативных актов. При этом, однако, в ряде случаев ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/54.htm

 

  Краткая характеристика системы права и ее подсистем — отраслей ...

Земельное право — отрасль права, задачей которого является регулирование земельных отношений в целях обеспечения в интересах настоящего и будущих поколений ...
bibliotekar.ru/hozyaystvennoe-pravo/8.htm

 

  Исследование и развитие экологического права как отрасли правовой ...

На ряде кафедр вузов и факультетов одновременно преподаются экологическое, природоресурсное, земельное право. Хотя предметом экологического права являются ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/19.htm

 

  Правовые отрасли. Общая характеристика отраслей Российского права.

Земельное право. Отрасль призвана регулировать вопросы землепользования и землеустройства, сохранения и распределения земельного фонда, ...
www.bibliotekar.ru/teoria-gosudarstva-i-prava-1/68.htm

 

  Лесное и земельное законодательство. Размежевание отраслей ...

Природоресурсное право, являясь частью экологического права, делится, ... лесное и земельное законодательство – регулирует отношения в области использования ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/176.htm

 

  Предмет экологического права. Природоохранное право ...

Природоресурсное право возникло раньше экологического права, включая земельное права. Прежде общество на первое место ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/8.htm

 

  Совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности ...

Право собственности на природные ресурсы в юридическом аспекте можно рассматривать в ... включая земельное право. ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/45.htm

 

  ЛЕСНОЙ ФОНД. Объектами лесных отношений являются лесной фонд ...

Экологическое право (природоресурсное – земельное; лесное и другие подотрасли права) систематически использует понятие лесного фонда. Что это такое? ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/180.htm

 

Последние добавления:

 

Коммерческое право России    Конституционное право России    Конституционное право России (2)