Вся электронная библиотека >>>

 Земельное право >>

 

Земельное право

Земельное право России


Раздел: Экономика

 

5.5. Иные права на пользование землей

 

Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер.

К числу таковых относятся права на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. В частности, главными из таких обязательств являются арендные обязательства, согласно которым арендодатель обязуется передать арендатору на определенный срок на возмездных началах определенный договором аренды земельный участок, а арендатор обязуется использовать этот участок в соответствии с условиями этого договора, пользование землями при проведении изыскательских работ (ст-ст. 606-625 ГК РФ).*

 

*См.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения и временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (Сб. Аграрное законодательство РФ – М., 1999. С. 249); Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996  г. № 926 «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха» (СЗ РФ 1996. № 33. Ст. 3999). См.: Распоряжение вице-мера Москвы от 2 марта 1992 г. «Об арендеземли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве» (Земельно-арендные отношения в г. Москве. М., 1998), а так же распоряжение мэра г. Москвы от 1 октября 1996 г. «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы», в котором размер арендной платы установлен в зависимости от того, в какой из 9 зон Москвы расположен земельный участок (см. Сборник нормативных актов по земельному праву Москвы. М., 1998. С. 248).

 

Особенностями обязательств как оснований прав на пользование земельными участками являются:

1) относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обязательств. Например, если договором аренды земельного участка установлена обязанность арендатора ограничивать движение транспорта по дорожному полотну, проходящему по данному участку, в определенные периоды времени, то эти обязательства не могут распространяться на других лиц, не входящих в круг договорных отношений;

 


 

2) свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком. Она предполагает добровольность заключения договора аренды земельного участка, и если этот договор был заключен под влиянием насилия или иных действий арендатора, парализующих волю арендодателя (собственника или владельца земельного участка), то такой договор может быть признан в судебном порядке недействительным;

3) договорный характер обязательств по использованию земельных участков. В отличие от них вещные права и обязанности предусмотрены законом и могут изменяться по усмотрению сторон лишь в случаях, определенных законом. В частности, право землепользователя на разработку общераспространенных полезных ископаемых значительно уже по своему объему в сравнении с аналогичным правом лица, владеющего земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения. Если последний обладает этим правом без согласования с собственником земельного участка, то землепользователь обязан согласовывать такие действия с собственником земельного участка;

4) отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю. Право на пользование земельным участком возникает на основе договора (аренды и др.) и факта государственной регистрации этого договора, без которой этот договор может быть признан недействительным;

5) установленные законом форма и процедура оформления обязательств как основания возникновения права на землепользование. В частности, устная форма заключения договоров к земельным отношениям неприменима, и заключение сделок, имеющих земельно-правовое содержание, обставлено законом более усложненной формой, по сравнению с иными видами сделок. Это усложнение обусловлено особой ценностью земли как объекта правовых отношений, в силу чего усложненная процедура заключения подобного вида договоров является одним из способов предотвращения нарушений договора. Например, установление Типовой формы договора купли-продажи (купчей) позволяет уже на стадии заключения этого договора включить в договор необходимые элементы, исключая противоречащие закону условия сделки.

Если возникновение вещных прав на землю устанавливается в административном порядке (решением специально установленных государственных или муниципальных органов) и судом (при решении спора о сервитуте), то заключение договоров земельно-правового характера всецело зависит от усмотрения сторон;

6) возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных до договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функции использования земель (узкие права). Например, получение земельного участка фермером в аренду дает последнему возможность осуществлять весь цикл сельскохозяйственной эксплуатации этого участка; получение же участка по договору на проведение проектно-изыскательских и иных работ дает право временному землепользователю осуществлять лишь отдельные функции (виды работ) на этом участке.

Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды земельного участка, то второй вид прав может выражаться в различных видах договоров. Например, в договоре подряда на проведение агрохимического обслуживания полей, в договоре на осуществление научно-исследовательских работ, в трудовом договоре работника сельскохозяйственной организации, являющейся собственником земли, со своим работником, который осуществляет эксплуатацию закрепленного за ним участка на условиях арендного подряда и т. д.

Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:

1) срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и основывается на административно-правовом акте предоставления земельного участка во временное пользование;

2) возмездный характер использования земель. Если лица, обладающие вещными правами на земельный участок, осуществляют плату за землю в виде установленных ставок налогов в государственную казну, то арендатор земельного участка платит арендодателю арендную плату в размерах, определяемых соглашением сторон по договору аренды. В силу этого возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах.

При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;

3) взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды.* В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон. В частности, стороны могут определить в договоре правила содержания арендатором арендуемого земельного участка, установить обязанности арендодателя оказывать арендатору необходимую помощь в этом содержании, установить обязанность возводить определенные сооружения и строения на арендуемом участке и др.

 

*См.: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», в котором в Приложении № 1 дан Примерный договор аренды земельной доли и Примерный многосторонний договор аренды земельных долей и др. материалы, необходимые для заключения подобного договора//СЗ РФ. 1995. №2. Ст. 145. Указом Президента РФ от 7 марта 1996г. несколько изменена аренда земельных долей.

 

Однако указанная регламентация должна осуществляться сторонами при условии непротиворечия вводимых сторонами правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодательства.

Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог общего пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с арендатора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

4) возможность взаимного воздействия сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных законодательством за нарушение договора, так и сторонами этого договора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки.

Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отношении этих земельных участков. Например, использование земельного участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразованием почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-сметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем договоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки результатов проведенных мелиоративных мероприятий.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке решений о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственниками, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изымаются.

В договорах определяется срок проведения работ и размеры платежей за использование земельных участков, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, после приведения земельных участков в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, которые по технологии их выполнения требуют занятия земельных участков или их частей под временные постройки, размещение оборудования, техники, складов и прочих сооружений, ограничивающих полностью или частично использование этих земельных участков собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам причиненные им убытки.

Указанные иные виды договоров, порождающие право пользования земельными участками, отличаются от договоров аренды земельных участков узкоцелевым характером действий в отношении земель, и практика правового регулирования знает такие формы договорных отношений, как договоры на осуществление поливов сельскохозяйственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслуживания, договоры на компактную застройку земельных участков и т. д.

Поскольку предметом договорных отношений является определенная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме — в форме лицензирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградированных сельскохозяйственных угодий и др.

Таким образом, наряду с вещными правами на земельные участки, существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.

 

К содержанию книги:  Земельное право России

 

Смотрите также:

 

  В земельном законодательстве прямо не предусматривается общее ...

Право на такое пользование природными объектами возникает непосредственно из законов или иных нормативных актов. При этом, однако, в ряде случаев ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/54.htm

 

  Краткая характеристика системы права и ее подсистем — отраслей ...

Земельное право — отрасль права, задачей которого является регулирование земельных отношений в целях обеспечения в интересах настоящего и будущих поколений ...
bibliotekar.ru/hozyaystvennoe-pravo/8.htm

 

  Исследование и развитие экологического права как отрасли правовой ...

На ряде кафедр вузов и факультетов одновременно преподаются экологическое, природоресурсное, земельное право. Хотя предметом экологического права являются ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/19.htm

 

  Правовые отрасли. Общая характеристика отраслей Российского права.

Земельное право. Отрасль призвана регулировать вопросы землепользования и землеустройства, сохранения и распределения земельного фонда, ...
www.bibliotekar.ru/teoria-gosudarstva-i-prava-1/68.htm

 

  Лесное и земельное законодательство. Размежевание отраслей ...

Природоресурсное право, являясь частью экологического права, делится, ... лесное и земельное законодательство – регулирует отношения в области использования ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/176.htm

 

  Предмет экологического права. Природоохранное право ...

Природоресурсное право возникло раньше экологического права, включая земельное права. Прежде общество на первое место ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/8.htm

 

  Совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности ...

Право собственности на природные ресурсы в юридическом аспекте можно рассматривать в ... включая земельное право. ...
bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-3/45.htm

 

  ЛЕСНОЙ ФОНД. Объектами лесных отношений являются лесной фонд ...

Экологическое право (природоресурсное – земельное; лесное и другие подотрасли права) систематически использует понятие лесного фонда. Что это такое? ...
www.bibliotekar.ru/ecologicheskoe-pravo-1/180.htm

 

Последние добавления:

 

Коммерческое право России    Конституционное право России    Конституционное право России (2)