Законы. Юриспруденция

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный)

Раздел: Право, бизнес, финансы

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

В коммент. главе восприняты многие положения гл.Х Основ ГЗ, Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (в дальнейшем - Основы законодательства об аренде) и др. специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем данная Глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы, применимые к разным видам аренды, - _1 и специальные, посвященные отдельным видам этого договора: прокату - _2, аренде транспортных средств - _3, аренде зданий и сооружений - _4, аренде предприятий - _5, финансовой аренде (лизингу) - _6. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. Общие правила _1 применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами.

Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл.34 Кодекса, носит диспозитивный характер.

_1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды                                              

Статья 607. Объекты аренды                                              

Статья 608. Арендодатель                                                

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды         

Статья 610. Срок договора аренды                                         

Статья 611. Предоставление имущества арендатору                         

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в  аренду

            имущества                                                   

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество           

Статья 614. Арендная плата                                              

Статья 615. Пользование арендованным имуществом                         

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества    

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон      

Статья 618. Прекращение  договора  субаренды  при  досрочном  прекращении

            договора аренды                                             

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя   

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора     

Статья 621. Преимущественное  право  арендатора  на  заключение  договора

            аренды на новый срок                                         

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю                

Статья 623. Улучшение арендованного имущества                           

Статья 624. Выкуп арендованного имущества                               

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды  отдельных  видов

            имущества                                                   

Комментарий к статье 606 ГК РФ

1. В ст.606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В коммент. норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

2. В ч.2 ст.606 воспроизводится норма ч.2 ст.85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч.2 ст.9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В п.1 ст.607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является исчерпывающим.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

2. Как и ст.3 Основ законодательства об аренде, коммент. статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества, но в отличие от Основ п.1 ст.607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.

3. П.2 коммент. статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл.17 ГК (ст.260, 264, 270), которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного кодекса. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс (в части, не противоречащей более позднему законодательству).

Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:

а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;

б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст.46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч.3 ст.11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования. Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, выдаваемых в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования или концессии участка либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.34-37, 42-43 Лесного кодекса). Краткосрочное пользование лесным участком - на срок до одного года - возможно без заключения договора;

в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматривает предельные сроки пользования (см. п.3 ст.610 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.

4. П.3 ст.607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Особые требования установлены в отношении природных объектов. Так, в договоре аренды участка лесного фонда следует указывать границы участка, а также виды и объемы лесопользований (ст.33 Лесного кодекса); в договоре пользования водным объектом - пространственные границы (координаты) предоставляемого в пользование объекта или его части, а при необходимости - места забора (сброса) воды (ст.48, 57 Водного кодекса).

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.

ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК). Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

Комментарий к статье 608 ГК РФ

1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст.209 ГК): он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

2. В коммент. статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).

В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.4 ст.214 , п.3 ст.215 , ст.295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.

3. В соответствии с п.2 ст.295 ГК указанные предприятия могут быть арендодателями:

по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК);

по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (в отличие от п.1 ст.607 ГК, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).

Уполномоченными государственными органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п.15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями - Ведомости РФ, 1992. N 13, ст.697, а также постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8, ст.593).

Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3505), согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного веления предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз.3 п.2 ст.4 указанного Закона).

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса (п.11 ст.39 Федерального закона "Об образовании" - Ведомости РФ, 1996, N 3, ст.150).

Постановлением Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 (СЗ РФ, 1997, N 13, ст.1549) государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, Российской академии наук и отраслевым академиям наук предоставлено право сдавать закрепленное за ними и временно не используемое имущество, включая недвижимое, в краткосрочную аренду - до одного года. Этим же постановлением определен порядок использования получаемых средств: 70% направляется на содержание и развитие материально-технической базы этих учреждений, а оставшиеся 30% перечисляются в федеральный бюджет.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст.6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3506).

С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст.3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь они вправе сдавать в аренду лишь те объекты государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.

4. Арендодателями земельных участков могут выступать:

а) собственники земельных участков (ст.260 ГК);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст.270 ГК);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.

Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст.54 Водного кодекса).

Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст.11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст.31 Лесного кодекса).

Комментарий к статье 609 ГК РФ

1. П.1 ст.609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п.2 ст.626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст.633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст.651 ГК), предприятий (ст.658 ГК).

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственным реестре, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст.131 и 164 ГК). Порядок осуществления ее определен Законом о регистрации прав на недвижимость. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз.2 п.1 ст.130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст.633 и 643 ГК, п.1 ст.4 названного Закона).

3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст.550 , 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст.559 ГК).

Комментарий к статье 610 ГК РФ

1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П.2 ст.610 ГК допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем есть случаи, когда определение срока аренды в договоре является обязательным в силу специального закона, например при аренде участка лесного фонда (см. ст.33 Лесного кодекса), водного объекта (ст.48, 57 Водного кодекса) и некоторых др.

2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (см. коммент. к ст.627).

3. П.3 ст.610 ГК содержит правило, допускающее установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на один год (п.1 ст.627 ГК).

Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст.42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.

Ст.10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст.31 Лесного кодекса).

Ранее действовавшее общее правило (ст.277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Комментарий к статье 611 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду Технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.

2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как следует из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.

3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в судебном порядке (ст.398 ГК).

П.3 ст.611 и ст.398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Комментарий к статье 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков, б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.

П.1 ст.612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительной части п.1 ст.612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их непокрытую часть.

2. В п.2 ст.612 содержатся исключения из указанных в п.1 правил. Арендатор не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.

Комментарий к статье 613 ГК РФ

Ст.613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в т.ч. сервитут, право залога и др. (ст.274, 277, 334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдал его в аренду.

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст.620 ГК.

Комментарий к статье 614 ГК РФ

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п.1 ст.614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п.2 ст.7 Основ законодательства об аренде, ГК. не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным, при невыполнении его договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п.3 ст.424 ГК.)

2. Содержащийся в п.2 ст.614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп.1 п.2 ст.614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается передача арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, например связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

3. П.3 ст.614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые в п.8 устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.

4. П.4 ст.614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст.612 ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (см. коммент. к ст.612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

5. П.5 ст.614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер, предусмотренных п.5 ст.614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор (см. коммент. к п.3 ст.619).

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст.283 ГК 1964 и п.3 ст.85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок, помещение, арендованное для офиса, - в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора (п.1 ст.619 ГК).

2. П.2 ст.615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица.

Наряду с этим коммент. норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок, чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом арендатор по основному договору становится арендодателем - относительно субарендатора.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса), а также имущества, сдаваемого в прокат.

3. П.3 предусматривает последствия нарушения арендатором требований пп.1 и 2 ст.615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст.619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Комментарий к статье 616 ГК РФ

1. П.1 коммент. статьи обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта норма связана со ст.210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

П.1 ст.616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности.

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст.644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст.661 ГК).

2. П.2 ст.616 возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст.634 ГК).

Комментарий к статье 617 ГК РФ

1. В п.1 ст.617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на данное имущество.

2. П.2 ст.617 содержит новеллу, гарантирующую права граждан - наследников. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст.531 ГК 1964). При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

Комментарий к статье 618 ГК РФ

1. П.1 ст.618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем, учитывая, что отношения субаренды могут устанавливаться лишь с согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды.

2. В п.2 ст.618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным (см. _2 гл.9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Комментарий к статье 619 ГК РФ

Согласно общему правилу ст.310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.

Ст.619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать (при определенных условиях) досрочного расторжения договора. Это право может быть реализовано через суд (п.2 ст.450 ГК). При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на расторжение договора, и при установлении его (их) удовлетворяет иск.

В ст.619 перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в т.ч. использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора: существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Согласно п.2 ст.450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В заключительной части ст.619 указывается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свей обязательства в разумный срок. В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению (п.2 ст.452 ГК). Если арендатор устранит нарушения (в разумный срок), требование арендодателя расторгнуть договор удовлетворению не подлежит (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.108).

Комментарий к статье 620 ГК РФ

Ст.620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора. Как и установленный ст.619 ГК, перечень может быть расширен по соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Договор по ст.620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному соглашению (см. коммент. к ст.619).

В коммент. норме перечислены те основания, которые названы в ряде других статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств: непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст.611 ГК); выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст.612 ГК); непроведение арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества (п.1 ст.616 ГК); непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается непригодность, наступившая либо случайно, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

В отличие от ст.619 ГК, касающейся арендодателя, коммент. статья не обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение. Однако до обращения в суд он должен в соответствии с п.2 ст.452 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п.2 ст.452 ГК и составляет тридцать дней.

Комментарий к статье 621 ГК РФ

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п.1 ст.621 закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя (ст.619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

2. В абз.2 п.1 ст.621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п.4 ст.86 Основ ГЗ, п.2 ст.13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п.3 ст.614 ГК. (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны, в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с.104). Требование арендатора возобновить договор не побежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем*.

Абз.3 п.1 ст.621 содержит новеллу о дополнительных способах зашиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. П.2 ст.621 содержит норму, аналогичную п.3 ст.86 Основ ГЗ, о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

5. Правила ст.621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п.2 ст.627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч.2 ст.632, ст.642 ГК).

Норма п.1 ст.621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например, исключить возможность продления аренды на новый срок.

Комментарий к статье 622 ГК РФ

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст.619 и 620). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

При невозврате имущества арендодатель может потребовать его изъятия в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества и передаче его собственнику (арендодателю) исполняется в соответствии с Законом об исполнительном производстве (см. ст.56).

В ч.2 коммент. статьи урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить (см. коммент. к п.2 ст.621).

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст.622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

Комментарий к статье 623 ГК РФ

1. В ст.623 содержится традиционное определение последствий улучшения арендатором имущества в период его аренды (см. ст.293 ГК 1964, п.2 ст.9 Основ законодательства об аренде, п.4 ст.85 Основ ГЗ). Если произведены отделимые улучшения, (например, в арендованном помещении установлена съемная аппаратура), то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять (п.1 ст.623).

2. Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п.2 ст.623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.3 ст.623). Нужно обратить внимание на то, что п.2 ст.623 носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. П.3 допускает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст.662 ГК, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае (см. коммент. к ст.662).

3. В п.4 ст.623 воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, имея в виду, что в указанных случаях улучшения проводятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на восстановление соответствующих объектов.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст.624, в значительной мере воспроизводят ст.87 Основ ГЗ и частично ст.10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п.1 коммент. статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. В ст.16 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. Ст.26 этого Закона определены основные условия такого выкупа. Более детальная регламентация этих вопросов отнесена к Государственной программе приватизации (и соответственно - программам приватизации субъектов РФ), а также утверждаемому Правительством РФ Положению о порядке приватизации сданного в аренду государственного имущества.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Это касается, главным образом, тех объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена. В соответствии с п.3 ст.4 Закона о приватизации перечень их определяется Государственной программой, в частности: недра, водные ресурсы; предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, Космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг и некоторые др. Запрещен выкуп и арендованных лесных участков (ст.34 Лесного кодекса).

Комментарий к статье 625 ГК РФ

Параграф 1 гл.34 ГК (ст.606-624) содержит общие положения о договоре аренды. Вместе с тем в указанной главе есть нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений: прокат (ст.626-631 ГК), аренду транспортных средств (ст.632-649 ГК), аренду зданий и сооружений (ст.650-655 ГК), аренду предприятий (ст.656-664 ГК), финансовую аренду (ст.665-670 ГК). Ст.625 определяет соотношение между общими нормами о договоре аренды и специальными правилами: общие положения применяются к отдельным видам аренды в случае, когда иное не установлено правилами ГК об этих договорах, т.е. приоритет отдается специальным нормам.

В качестве примера можно привести ряд таких специальных норм: о дополнительных (более строгих) требованиях к форме договора по сравнению с содержащимися в ст.609 ГК (см. п.2 ст.626, ст.633, 643, п.2 ст.651, п.1 ст.658 ГК), об ином распределении между сторонами обязанностей по текущему и капитальному ремонту арендованного имущества, чем это установлено ст.616 ГК (см. ст.634, 644, 661 ГК).

_2. Прокат

Статья 626. Договор проката                                             

Статья 627. Срок договора проката                                        

Статья 628. Предоставление имущества арендатору                         

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества          

Статья 630. Арендная плата по договору проката                          

Статья 631. Пользование арендованным имуществом                         

Комментарий к статье 626 ГК РФ

1. Выделение договора проката в особый вид арендных отношений обусловлено спецификой, связанной с целями этого договора, составом его участников и кругом арендуемых объектов.

В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, для которых сдача имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью (в большинстве случаев это специализированные службы проката).

Предметом проката может быть только движимое имущество, предоставляемое во временное владение и пользование за плату. В основном это вещи, используемые в потребительских целях: предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и пр. Объектом проката могут быть и другие вещи, например приборы и некоторые виды оборудования, используемые, в частности, научно-исследовательскими организациями, некрупными предприятиями, строительными и другими организациями. Как правило, это дорогостоящая техника, покупать которую невыгодно, т.к. потребность в ней может возникать на сравнительно небольшой срок.

2. П.2 ст.626 предусматривает заключение договоров проката только в письменной форме, устанавливая таким образом изъятие из правила п.1 ст.609 ГК (в отношении физических лиц).

3. Договор проката отнесен к категории публичных. Согласно ст.426 публичным признается договор, заключаемый коммерческой организацией, специализирующейся на продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг, которые в силу характера своей деятельности она должна предоставлять каждому, кто к ней обратиться. В этой связи организация-арендодатель не вправе, при наличии возможности, отказывать кому-либо в заключении договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в т.ч. при определении размеров платы за пользование предметами проката и других условий (они для всех пользователей должны быть одинаковыми). Исключением являются лишь случаи, когда законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. При необоснованном отказе коммерческой организации от заключения публичного договора потребитель (будущий арендатор) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой организации заключить договор (см. п.3 ст.426, п.4 ст.445 ГК).

ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Приложение к информационному письму от 5 мая 1997 г. N 7 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.103), отметил, что с таким иском вправе обратиться только контрагент организации, обязанной заключить публичный договор. Коммерческая организация понуждать потребителя к заключению подобного договора не вправе.

Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду приложение к информационному письму от 5 мая 1997 г. N 14

Комментарий к статье 627 ГК РФ

1. Для договоров проката установлен предельный срок, на который они могут заключаться, - до одного года (п.1 ст.627). Исходя из этого, а также абз.2 п.3 ст.610 ГК в случае заключения договора проката на более длительный срок его действие будет считаться равным году.

2. В изъятие из правил, предусмотренных п.1 ст.621 ГК, арендаторы по договору проката не наделяются преимущественным правом на его возобновление. Не применяется к ним и правило о продлении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора (п.2 ст.621 ГК). Из этого не следует, что арендатор лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях.

3. Согласно п.3 ст.627 арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за десять дней. Коммент. статья устанавливает исключение из общего правила (ст.310 ГК) о недопустимости одностороннего отказа от обязательств.

При соблюдении арендатором требования п.3 ст.627 (подаче заявления об отказе в письменной форме не позднее чем за десять дней) его отказ от договора подлежит безоговорочному принятию арендодателем (естественно, при одновременном возврате предмета проката). Невыполнение этих требований дает арендодателю право не принимать досрочный отказ, что прежде всего является основанием получить арендную плату за соответствующий период.

Комментарий к статье 628 ГК РФ

Коммент. статья возлагает на арендодателя, который должен быть специалистом в сфере своей деятельности, обязанность при сдаче имущества в прокат проверить его исправность, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции. Данная норма имеет особенно большое значение при сдаче в прокат различных предметов техники. Она направлена в первую очередь на защиту законных интересов лиц, берущих те или иные предметы во временное пользование, обеспечение правильной эксплуатации сложных изделий, предупреждение неосторожной поломки. Кроме того, выполнение арендодателем обязанностей, предусмотренных ст.628, имеет значение в случае возникновения спора по поводу недостатков, выявленных в имуществе после передачи его арендатору.

Комментарий к статье 629 ГК РФ

1. Ст.629 регулирует взаимоотношения сторон при выявлении арендатором недостатков, полностью или частично препятствующих эксплуатации арендованного имущества. На арендодателя возлагается обязанность в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену вещи аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии. Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю, но сам выбор в значительной мере зависит от фактических обстоятельств, в частности от характера недостатков, технической возможности и экономической целесообразности их устранения в пределах установленного десятидневного срока. Договором проката может быть предусмотрен и более короткий срок.

2. П.2 ст.629 определяет последствия, которые наступают при возникновении недостатков в арендованном имуществе по вине арендатора - из-за нарушения правил эксплуатации, ненадлежащего содержания, небрежного обращения. Арендатор вправе и при указанных обстоятельствах обратиться к арендодателю с просьбой об устранении недостатков, но стоимость ремонта и транспортировки имущества относится в этом случае на него. Если взятые на прокат предметы приведены по вине арендатора в негодность, не подлежат ремонту и восстановлению, то на него возлагается обязанность возместить арендодателю все причиненные в результате этого убытки, включая реальные потери и упущенную выгоду (см. ст.393 ГК).

Комментарий к статье 630 ГК РФ

1. П.1 ст.630 устанавливает, что арендная плата по договору проката должна осуществляться в виде платежей в твердой сумме, исключая возможность использования других способов оплаты, перечисленных в п.2 ст.614 ГК. Платежи могут вноситься периодически или единовременно, что должно быть обусловлено договором.

2. Согласно п.2 ст.630 при досрочном возврате имущества арендодатель должен возвратить арендную плату за период, который был оплачен, но в течение которого арендатор имуществом не пользовался. Этот период исчисляется со дня, следующего за датой фактического возврата имущества.

Если досрочный возврат взятого по договору проката имущества связан с односторонним отказом арендатора от договора, то вопрос о периоде, за который он вправе требовать возврата арендной платы, должен решаться с учетом п.3 ст.627 (см. коммент. к ней).

3. В целях защиты экономических интересов организаций, занимающихся предоставлением имущества в прокат и обслуживающих многочисленную клиентуру, закон закрепляет за ними право на взыскание с арендаторов задолженности по арендной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Комментарий к статье 631 ГК РФ

1. Исходя из специфики отношений по договору проката, п.1 ст.631 возлагает на арендодателя обязанность проводить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду. Тем самым устанавливается изъятие из общего правила, предусмотренного п.2 ст.616 ГК, согласно которому проведение текущего ремонта лежит на обязанности арендатора (если иное, как сказано в этом пункте, не установлено законом или договором). Норма п.1 ст.631 носит, в отличие от п.2 ст.616, императивный характер, т.е. не может изменяться по соглашению сторон. Это обусловлено тем, что арендодатель по договору проката - специализированная организация, обслуживающая потребителей.

2. П.2 ст.631 ограничивает права по распоряжению имуществом, полученным по договору проката. Арендатор не вправе сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, в залог и т.д. Данное ограничение также обусловлено спецификой договора проката. Любая передача предмета проката иному пользователю допускается лишь путем прекращения одного договора и заключения другого.

_3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по

управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем            

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем     

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Статья 635. Обязанности   арендодателя   по  управлению   и   технической

            эксплуатации транспортного средства                         

Статья 636. Обязанность   арендатора  по  оплате  расходов,  связанных  с

            коммерческой эксплуатацией транспортного средства           

Статья 637. Страхование транспортного средства                          

Статья 638. Договоры с третьими  лицами  об  использовании  транспортного

            средства                                                     

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству 

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством 

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств     

Комментарий к статье 632 ГК РФ

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В ч.1 ст.632 раскрывается содержание договора аренды транспортного средства с экипажем. В этом договоре объединены два вида обязательств: а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату; б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации. Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других, связанных с исполнением договора, обстоятельств. Особенности данного договора отражены в последующих статьях (ст.633-641 ГК).

Ч.2 ст.632 исключает применение к рассматриваемому договору правил ст.621 ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора заключить договор на последующий период (после истечения срока договора). Указанное правило не лишает, однако, арендатора возможности повторно взять транспортное средство в аренду, но на основе нового договора, заключаемого на общих основаниях.

Комментарий к статье 633 ГК РФ

Договор аренды транспортных средств должен заключаться только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст.609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). Не применяются здесь и правила п.2 ст.609 ГК о регистрации договоров аренды недвижимого имущества. (См. п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость.) Из транспортных средств к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (см. ст.130 ГК).

Комментарий к статье 634 ГК РФ

На арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению им и по его технической эксплуатации, возлагается обязанность поддерживать в течение всего срока действия договора надлежащее состояние этого транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт и обеспечение необходимыми для эксплуатации принадлежностями. Указанная обязанность вытекает из сущности самого договора, по которому арендодатель принимает на себя все заботы по технической эксплуатации транспортного средства, что предполагает и поддержание его в надлежащем состоянии. (Иной круг обязанностей у арендодателя, сдающего транспортное средство в аренду без оказания таких услуг, - см. коммент. к ст.644.)

Комментарий к статье 635 ГК РФ

1. П.1 ст.635 раскрывает круг обязанностей арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Объем таких услуг должен соответствовать целям аренды, указанным в договоре. Эти цели различны в зависимости от предназначения транспортного средства (перевозка пассажиров или грузов), срока пользования и т.п. В договоре может быть предусмотрено предоставление арендатору дополнительных услуг, выходящих за рамки технической эксплуатации транспортного средства, например, по организации питания и иного обслуживания пассажиров при сдаче судна в аренду для туристических целей и т.п.

2. Безопасность эксплуатации транспортного средства во многом зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им. П.2 ст.635 обязывает арендодателя укомплектовывать экипаж соответствующими специалистами. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными правилами они не установлены, - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. Во всех случаях необходимо, чтобы управляющие им лица имели документы, подтверждающие сдачу квалификационных экзаменов и разрешающие управлять соответствующим транспортным средством (водительские права и др.)

Важное правовое значение имеет абз.2 п.2 ст.635 ГК, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя, т.е. находятся с последним в трудовых отношениях. В связи с этим по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора.

По общему правилу расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, с которым они состоят в трудовых отношениях. Арендатор возмещает их в составе арендных платежей (они должны учитываться при определении размера арендной платы). Норма об оплате услуг и расходов по содержанию членов экипажа носит диспозитивный характер, и в договоре аренды стороны могут по-иному решить этот вопрос.

Комментарий к статье 636 ГК РФ

Коммерческая эксплуатация транспортного средства относится к сфере деятельности арендатора, и поэтому расходы, связанные с ее осуществлением, относятся на него. В их состав входят затраты по оплате топлива и других материалов, используемых в процессе эксплуатации, и внесению различных сборов. Норма ст.636, как и ст.635 ГК, носит диспозитивный характер и применяется в случае, когда договором аренды не предусмотрено иное распределение расходов.

Комментарий к статье 637 ГК РФ

Страхование транспортных средств, а также ответственности за ущерб, который может быть причинен в связи с их эксплуатацией, осуществляется в случаях, предусмотренных законом или договором. (В настоящее время такое страхование практикуется при международных перевозках.) Эта обязанность в соответствующих случаях возлагается на арендодателя, из чего следует, что и расходы по страхованию должен нести последний, если иное не будет предусмотрено договором.

Комментарий к статье 638 ГК РФ

П.1 ст.638 содержит изъятие из общего правила, предусматривающего возможность заключения договора субаренды только с согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК). В отличие от этого арендатор транспортного средства с экипажем вправе сдавать его в субаренду без такого согласия, если иное не предусмотрено договором.

Широкими возможностями наделен арендатор транспортного средства и при осуществлении его коммерческой эксплуатации. Он может без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, исходя из целей использования взятого в аренду транспортного средства, а если они в договоре не определены, в соответствии с его назначением.

Комментарий к статье 639 ГК РФ

В случае гибели или повреждения транспортного средства, сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанность возместить причиненные убытки лишь при условии, если арендодатель докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые тот отвечает в соответствии с законом или договором. По закону арендатор отвечает, если гибель или повреждение транспортного средства произошли по его вине либо по вине лиц, за действия которых он несет ответственность, например, по вине работников юридического лица (или гражданина) при исполнении ими своих служебных обязанностей, по вине несовершеннолетнего лица до четырнадцати лет (ст.1064, 1068. 1073 ГК). В отличие от общих правил, содержащихся в названных статьях гл.59 ГК, согласно которым вина причинителя вреда презюмируется, коммент. статья возлагает бремя доказывания вины арендатора (лиц, за которых он несет ответственность) на арендодателя. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного транспортного средства, т.е. при отсутствии вины арендатора, и тогда будут действовать условия договора. Но если договор не содержит подобных условий, то все последствия случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства несет арендодатель как его собственник (см. ст.211 ГК).

Комментарий к статье 640 ГК РФ

Коммент. статьей определяется субъект ответственности за вред, причиненный третьим лицам. Ответственным признается арендодатель как владелец источника повышенной опасности (транспортного средства), осуществляющий управление им. Ответственность арендодателя (в виде обязанности возместить причиненный ущерб) наступает в этих случаях в соответствии с правилами ст.1079 ГК и другими положениями гл.59 ГК. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности. Основанием освобождения от ответственности может служить в таких случаях лишь наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (см. п.1 ст.1079 и ст.1083 ГК). Если будет установлено, что вред возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда предъявить к нему регрессное требование, т.е. потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам. При этом на арендодателя возлагается бремя доказывания того, что вред возник по вине арендатора. В данном случае закон устанавливает изъятие из общего правила п.2 ст.1064 ГК, согласно которому вина причинителя вреда презюмируется (на причинителя вреда возлагается обязанность доказывать отсутствие своей вины).

Комментарий к статье 641 ГК РФ

Аренда отдельных видов транспортных средств, прежде всего морских судов, а также судов воздушного флота, имеет свои особенности, связанные со спецификой их эксплуатации, технического обслуживания и др. Коммент. статья отсылает в части регулирования таких особенностей к соответствующим транспортным уставам и кодексам. Согласно ст.104 ВК аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок, установленные названным Кодексом. Ими определены, в частности, случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку, если другой стороной совершаются действия, угрожающие безопасности (см. ст.107 ВК и др.). Особенности заключения и исполнения договоров фрахтования морских судов (тайм-чартер) определены ст.178-186 КТМ.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по

управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа           

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа    

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства 

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и

            по его технической эксплуатации                             

Статья 646. Обязанность  арендатора  по  оплате  расходов  на  содержание

            транспортного средства                                       

Статья 647. Договоры с третьими  лицами  об  использовании  транспортного

            средства                                                    

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством 

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств     

Комментарий к статье 642 ГК РФ

Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана, в основном, с особенностями предмета аренды и условиями его использования. К этому договору также не применяются правила, предусмотренные ст.621 ГК, о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок после прекращения ранее действовавшего (см. коммент. к ст.632).

Комментарий к статье 643 ГК РФ

Ст.643 устанавливает правило, аналогичное предусмотренному ст.633 ГК. Договоры аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) во всех случаях должны заключаться в письменной форме независимо от срока их действия. К этим договорам не применяются правила п.2 ст.609 ГК о регистрации (см. коммент. к ст.633).

Комментарий к статье 644 ГК РФ

Ст.644 возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее его состояние, включая текущий и капитальный ремонт. В этой норме отражено существенное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому подобные заботы возложены на арендодателя (ст.634 ГК). Указанное различие объясняется особенностями каждого из названных договоров. При аренде транспортного средства без экипажа арендатор получает его в полное владение и пользование и принимает на себя обязанности по осуществлению комплекса работ, связанных с его обслуживанием и сохранением работоспособности. Ст.644 предусматривает одновременно исключение из общей нормы ст.616 ГК, согласно которой обязанность капитального ремонта возлагается на арендодателя, если иное не предусмотрено другими правовыми актами (что имеет место в рассматриваемом случае) или договором.

Комментарий к статье 645 ГК РФ

Лицо, берущее в аренду транспортное средство без экипажа, обязано своими силами осуществлять управление им, а также комплекс работ по эксплуатационно-техническому обслуживанию. (Коммерческая эксплуатация арендованного транспортного средства во всех случаях осуществляется арендатором.)

Эти обязанности арендатор осуществляет либо самостоятельно (например, при аренде автомобиля), либо привлекает соответствующих работников, которые в этом случае будут состоять с ним в трудовых или договорных (гражданско-правовых) отношениях.

Комментарий к статье 646 ГК РФ

Коммент. статья возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа расходы по его содержанию, страхованию, эксплуатации и др. Здесь отражено еще одно принципиальное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому перечисленные расходы возлагаются на арендодателя (см. ст.636 и 637 ГК). Норма ст.646 является диспозитивной, и поэтому в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.

Комментарий к статье 647 ГК РФ

Ст.647 наделяет арендатора транспортного средства без экипажа столь же широкими (а отчасти и большими) правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами, как ст.638 ГК - арендатора транспортного средства с экипажем. Транспортное средство может сдаваться в субаренду без согласия арендодателя (исключение из общего правила п.2 ст.615 ГК), использоваться для перевозок по договорам с третьими лицами и для других целей, не противоречащих условиям договора аренды и назначению транспортного средства (см. коммент. к ст.638). Различия в правах, предоставляемых арендаторам ст.647 и 638, в том, что арендатор транспортного средства с экипажем может использовать его на основе договоров, заключаемых с третьими лицами, лишь в рамках его коммерческой эксплуатации, а для арендатора транспортного средства без экипажа такие ограничения не установлены. В последнем случае арендатор самостоятельно решает вопросы эксплуатационно-технического обслуживания транспортного средства - своими силами или силами сформированного им экипажа - и может самостоятельно регулировать режим работы.

Комментарий к статье 648 ГК РФ

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности (см. ст.1079 ГК). В связи с этим он несет ответственность за вред, причиненный транспортным средством (его механизмами, устройствами, оборудованием), в соответствии с правилами гл.59 ГК. В данном случае закон по-иному определяет субъекта ответственности за вред, чем ст.640 ГК. Объясняется это тем, что при заключении договора с принятием на себя обязанностей по управлению транспортным средством арендодатель продолжает выступать перед третьими лицами как владелец источника повышенной опасности, а поэтому с него не снимается в таких случаях ответственность за причиненный вред.

Комментарий к статье 649 ГК РФ

Ст.649 содержит аналогичную приведенной в ст.641 ГК отсылку к специальному транспортному законодательству (см. коммент. к ст.641).

_4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения                        

Статья 651. Форма и государственная регистрация  договора  аренды  здания

            или сооружения                                              

Статья 652. Права на земельный участок при  аренде  находящегося  на  нем

            здания или сооружения                                        

Статья 653. Сохранение   арендатором    здания   или   сооружения   права

            пользования земельным участком при его продаже              

Статья 654. Размер арендной платы                                        

Статья 655. Передача здания или сооружения                              

1. Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В главе "Имущественный наем" ГК 1964 особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений.

Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст.652, п.1 ст.654).

Кроме того, нормы _4 (п.2 ст.650) относятся к аренде производственных зданий в той части, в которой эти отношения не урегулированы в _5 настоящей главы.

Специальные нормы коммент. параграфа конкретизируют применительно к зданиям и сооружениям отдельные общие правила главы "Аренда". В свою очередь общие нормы этой главы (ст.603-624) применяются к отношениям аренды зданий и сооружений в той части, в какой эти отношения не урегулированы в настоящем параграфе (см. коммент. к ст.625). В таком же порядке применяются нормы и Общей части обязательственного права (Раздел III ГК).

2. Параграфом установлены договорная модель аренды зданий и сооружений и, в основном, подробная регламентация данных отношений. Иное регулирование возможно в силу федеральных законов либо в силу договора, если нормы закона диспозитивны, либо прямого поручения закона решать те или иные вопросы по усмотрению сторон.

Законом могут быть дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков - п.2 ст.607; максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений - п.3 ст.610; минимальный срок пересмотра размера арендной платы - п.3 ст.614; запрет на уменьшение арендной платы - п.4 ст.614; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, - п.3 ст.623; основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения - п.3 ст.624. Если отношения остаются не урегулированными законом, стороны вправе определить соответствующие условия в договоре, поскольку указанные нормы, в основном; диспозитивны.

Арендные отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы закона диспозитивны, - п.5 ст.614, п.1 ст.618.

Закон специально поручает сторонам урегулировать ряд отношений самостоятельно - ст.619, 620, п.1 ст.623 (см. коммент. к этим статьям).

Иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ) могут затрагивать аренду лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и допустимости решения данных вопросов на таком уровне (п.2 ст.615, п.1 ст.616, см. коммент. к ним).

Акты субъектов РФ не могут содержать нормы гражданского права, хотя они зачастую определяют порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду (см. коммент. к ст.650). Эти акты могут формулировать от имени собственника имущества условия передачи его во владение и пользование, т.е. не имеют универсального характера. Акты субъектов РФ, если они соответствуют федеральному гражданскому закону, и объект договора является собственностью субъекта РФ, издавшего акт, должны оцениваться как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.

Комментарий к статье 650 ГК РФ

1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч.1 ст.606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому вводится в отличие от ГК 1964 новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение" (понятие "нежилое помещение" как составная часть понятия "здание" употребимо, но к отношениям с ним нормы _4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил _4, то применяются правила _1 настоящей главы. То же самое и с временными строениями: если стороны не предусмотрели в договоре применение правил настоящего параграфа, то они вынуждены применять правила _1.

Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования (см. коммент. к гл.35). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст.288).

О понятиях "жилой дом" и "жилое помещение" см. коммент. к гл.35 "Наем жилого помещения". Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п.2 ст.671).

Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.

Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см. ст.131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст.222).

Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и др. необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав*(2), обязан в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ, который может быть обжалован им в суд.

Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.

2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (см. ст.135). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (см. ст.131).

Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.

В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором - такое правило не сопровождает аренду помещения.

3. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст.606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст.607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст.655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания (см. ст.554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст.651). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п.3 ст.607). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст.651.

Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Мингосимущество РФ). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц (см. коммент. к ст.613).

В Едином государственном реестре прав зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. Так, во исполнение постановления Правительства РФ относящиеся к федеральной собственности арендуемые помещения переданы в оперативное управление правоохранительным органам, судам г.Москвы и Московской области, а также экспертным учреждениям органов юстиции и органов здравоохранения РФ (СЗ РФ, 1997, N 7, ст.857). Мингосимущество РФ закрепляет находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения на праве оперативного управления за федеральными органами государственной власти, федеральными государственными учреждениями и федеральными казенными предприятиями и на праве хозяйственного ведения - за федеральными государственными унитарными предприятиями.

Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, заявлении о праве требования на него, ипотеке и т.д.), дату внесения записи, имя регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством.

Об аресте имущества и реализации арестованного имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, исполнении исполнительного документа о выселении должника и вселении взыскателя см. Закон об исполнительном производстве.

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами и указами Президента РФ.

Так, ГК (ст.295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные или казенные предприятия вправе сдавать в аренду принадлежащие им соответственно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Мингосимущества РФ. Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодателем в этом случае всегда выступает Мингосимущество РФ.

По постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.264) Мингосимущество РФ всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются поручения Президента РФ и Правительства РФ (см. также коммент. к ст.651), даже когда эти объекты находятся у федеральных государственных унитарных или казенных предприятий, со всеми вытекающими из этого последствиями для предприятий.

Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности применительно к структурам по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью, аналогичные положению Мингосимущества РФ, могут быть установлены актами субъектов РФ и муниципальных образований.

5. Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель" государственного или муниципального здания или сооружения с понятием "арендодатель".

Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом - титулодержатель объекта (Мингосимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления).

6. Закон не запрещает законодателю передавать заложенные здания (помещения) и сооружения в аренду. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст.346 ГК).

7. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта (см. коммент. к ст.610), хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды (см. коммент. к настоящему параграфу), но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.

8. Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата (см. коммент. к ст.654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме.

9. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.

Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.

10. Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности в площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения и др. (см. коммент. к настоящему параграфу). Так, названным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 работников федеральных органов и организаций предложено размещать, исходя из нормы 9 кв.м. общей площади на каждого. Этот же норматив служит и для определения размера закрепляемой за государственными органами и организациями, указанными в этом акте Правительства РФ, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения площади под административные цели.

Комментарий к статье 651 ГК РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п.1 ст.609) договор аренды здания или сооружения заключается лишь в простой письменной форме (см. ст.160, 161) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.

Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле либо иного аналога собственноручной подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в настоящей статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

2. В настоящей статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК). Иное - государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует менее одного года, он не подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (см. коммент. к ст.650).

В частности, обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории Российской Федерации) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.

Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.

Кроме государственной регистрации, договоры аренды находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений подлежат обязательному учету в реестре договоров Минсгосимущества РФ. Этим же Министерством определяется порядок учета договоров и осуществляется контроль за их исполнением. На него же возложено представление в Правительство РФ ежегодного отчета об использовании находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений.

Комментарий к статье 652 ГК РФ

1. Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна и не зависит от того, на каких правах им владеет арендодатель. Настоящая статья выделяет право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и др. правомочия срочного либо постоянного пользования. Набор этих прав устанавливается Земельным кодексом и гл.17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в силу Земельного кодекса, подлежащего принятию Государственной Думой Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным (см. коммент. к пп.2, 3 ст.607), но не ведет к недействительности договора аренды, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

В зависимости от указанных выше обстоятельств настоящая статья определяет варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок.

2. Первый вариант - самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями. П.2 прежде всего называет аренду земельного участка, которая соответствует аренде недвижимости. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для граждан - бессрочное пользование.

Арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении арендодателя - собственника земли - заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст.651). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (см. ст.421). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного участка.

3. Если же арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его (п.3) от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

4. Когда стороны не оговорили условия пользования землей (см. коммент. к п.1 статьи), арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения (см. коммент. к ст.610).

Комментарий к статье 653 ГК РФ

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см. коммент. к ст.617). Соответственно этому настоящая статья устанавливает аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст.652).

Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ, 1997, N 48, ст.5546) применяется с учетом нормы настоящей статьи.

Комментарий к статье 654 ГК РФ

1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст.650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст.614). Если этого нет, договор считается незаключенным.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п.1 ст.424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п.3 ст.424. устанавливающей возможность на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, Федеральным законом "Об образовании" предусмотрено (п.11 ст.39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе".

Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона. Так, названный Закон допустил, что "средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".

Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п.3 ст.614 (см. коммент. к ней).

2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к ст.652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в настоящей статье.

Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению.

3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв.м. или на 1 куб.м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв.м. на одного сотрудника (см. коммент. к ст.650) и т.д.

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка.

Комментарий к статье 655 ГК РФ

1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный коммент. к _4). Договор считается исполненным не в момент его подписания, а в момент реальной передачи арендатору его предмета во владение и пользование. Если подписание договора совпадает с актом передачи, договор будет реально исполнен при его подписании. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта (см. коммент. к ст.611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Норма фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.

Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.

Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Настоящая статья допускает и односторонний отказ, что также ведет к расторжению договора, т.к. передача объекта составляет суть договора аренды (см. коммент. к ст.453).

2. Вследствие прекращения договора аренды ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.

_5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия                                  

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия                     

Статья 658. Форма   и   государственная   регистрация   договора   аренды

            предприятия                                                 

Статья 659. Передача арендованного предприятия                          

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия            

Статья 661. Обязанности арендатора по  содержанию  предприятия  и  оплате

            расходов на его эксплуатацию                                

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие   

Статья 663. Применение   к   договору   аренды   предприятия   правил   о

            последствиях  недействительности сделок,  об  изменении  и  о

            расторжении договора                                        

Статья 664. Возврат арендованного предприятия                           

Комментарий к статье 656 ГК РФ

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст.16-25). Нормы об аренде предприятий (ст.656-664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме ст.24, касающейся сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и ст.25 о сдаче в аренду предприятий кооперативам). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что позднее получило развитие в законодательстве (см. ст.16 Закона о приватизации).

Ст.656 и последующие статьи _5 гл.34 ГК регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.

Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:

1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (см. ст.132 ГК). Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;

2) в тех случаях, когда объектом аренды является государственное или муниципальное предприятие, арендодателем может выступать соответствующий уполномоченный государственный или муниципальный орган (см. коммент. к ст.608). Во всех остальных случаях арендодателями могут быть непосредственно собственники:

3) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;

4) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);

5) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в коммент. статье, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов в субаренду (см. коммент. к ст.607).

Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств (см. п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК). Если специальными правилами не предусмотрено иное, то в отношении прочих объектов действует общая норма п.2 ст.615 ГК, согласно которой наниматель имущества может уступать права владения и пользования им другому лицу только с согласия собственника (арендодателя по договору на сдачу внаем конкретного объекта):

6) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст.138 ГК);

7) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка прав требования осуществляется по правилам ст.382 и др. статей _1 гл.24 ГК. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов (ст.391 ГК) и с соблюдением требований ст.657 ГК (см. коммент. к ней).

2. Ст.49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).

П.2 ст.656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не освобождается (включая ответственность перед кредиторами).

Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, должен определяться законом. До его принятия действует перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 418.

Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418

3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст.20), Кодекс не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде. По общему правилу, при сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п.1 ст.33 и 34 КЗоТ).

Комментарий к статье 657 ГК РФ

В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст.391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст.657 обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия.

Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит арендодателю письменно о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер).

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную ответственность (см. ст.322 ГК) по долгам, включенным в состав сданного в аренду предприятия.

Комментарий к статье 658 ГК РФ

1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, названных в п.2 ст.434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.

2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст.164 ГК. предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.

Государственная регистрация аренды осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Комментарий к статье 659 ГК РФ

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия.

Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49 ("Экономика и жизнь", 1995, N 29). Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается арендодателем и арендатором.

Ст.659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.

Комментарий к статье 660 ГК РФ

Ст.660 в значительной мере воспроизводит нормы п.1 ст.18 Основ законодательства об аренде, наделявшей арендные предприятия широкими правами по использованию имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п.2 ст.615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст.660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать другие положения договора аренды, в т.ч. определяющие сохранение профиля производства или устанавливающие те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч.1 ст.660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством (см. коммент. к п.2 ст.607).

Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного им имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Комментарий к статье 661 ГК РФ

1. Обязанность арендатора - поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что относится как к физической сохранности имущества, так и к функционированию производства. На арендатора возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что отличает правила п.1 ст.661 от нормы п.1 ст.616. П.1 ст.661 носит императивный, т.е. обязательный для сторон характер.

2. П.2 коммент. статьи возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного предприятия. В отличие от п.1 эта норма является диспозитивной. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.

Комментарий к статье 662 ГК РФ

1. В ч.1 ст.662 воспроизводятся положения ч.1 п.2 ст.10 Основ законодательства об аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от того, разрешал ли их арендодатель. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п.3 ст.623 ГК, в этом случае неприменимы (см. ст.623 и коммент. к ней).

Ч.1 коммент. статьи носит диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

2. Ч.2 ст.662 содержит новую норму, согласно которой суд может освободить арендодателя от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если тот докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Комментарий к статье 663 ГК РФ

Ст.663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст.167 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. Если сделка признана ничтожной по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Коммент. статья предусматривает, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они не применяются.

Комментарий к статье 664 ГК РФ

Коммент. статья обязывает арендатора при прекращении договора аренды предприятия возвратить арендодателю имущественный комплекс с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657 и 659 ГК. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст.656, 657).

Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке подготовки предприятия к передаче см. коммент. к ст.656.

_6. Финансовая аренда (лизинг)

Статья 665. Договор финансовой аренды                                   

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды                          

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду             

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды     

Статья 669. Переход к арендатору риска  случайной  гибели  или  случайной

            порчи имущества                                             

Статья 670. Ответственность продавца

Одним из видов договора аренды является финансовая аренда (лизинг). До недавнего времени лизинговые отношения российским законодательством специально не регулировались. Значение финансовой аренды в рыночной экономике отмечалось в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1994, N 22, ст.2463).

Лизинг способствует возвращению основной части капиталовложений в оборудование. Быстрое накопление амортизационного фонда ведет к более оперативному восстановлению и обновлению машин и механизмов. Лизинг предоставляет сторонам определенные финансовые льготы. Платежи за аренду лизингового оборудования вносятся лишь после получения выручки от реализации товаров, производимых на оборудовании. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 ноября 1995 г. N 1133 лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции (работ, услуг). На сумму платежей уменьшается размер облагаемой налогом прибыли.

В соответствии с письмом ГТК РФ от 20 июля 1995 г. N 01-13/10268 "О таможенном оформлении товаров, временно ввозимых в рамках лизинговых соглашений" отмечается ранее существовавший порядок, когда лизинг приравнивался к купле-продаже, и таможенный сбор взимался со всей стоимости товара. Разъясняется, что в соответствии с п.5 постановления Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1995, N 27, ст.2591) при ввозе объектов международного финансового лизинга предоставлено частичное освобождение от уплаты таможенных пошлин и налогов.

Развитие финансовой аренды в РФ предусматривается в постановлении Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633. Данным актом утверждено Временное положение о лизинге, которое сохраняет свое значение в части, не противоречащей ГК. Создание инфраструктуры лизингового рынка предусмотрено в постановлении Правительства РФ от 21 июля 1997 г. N 915 "О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 годы" (СЗ 1997, N 30, ст.3654).

28 мая 1988 г. в Оттаве была принята Конвенция о международном лизинге (пер. на русс. яз. см.: Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997, с.72), к которой в январе 1998 г. присоединилась Российская Федерация. Нормы ГК о финансовой аренде учитывают положения Конвенции о международном лизинге.

Правила учета лизинговых сделок отражены в приказе Минфина РФ от 17 февраля 1997 г. N 15 "Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга" (РГ, 1997, N 86).

Комментарий к статье 665 ГК РФ

1. На договор финансовой аренды (лизинга) распространяются нормы ГК, регулирующие общие вопросы для всех видов арендных отношений, если иное не установлено положениями ГК о лизинге (ст.625 и коммент. к ней).

Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Закон о регистрации прав на недвижимость (ст.26) предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества, в т.ч. основанного на договоре финансовой аренды.

Арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество, составляющее предмет договора финансовой аренды, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (см. п.2 ст.615 ГК).

2. ГК не предъявляет дополнительных требований к арендодателю по договору финансовой аренды сверх общих правил, установленных в ст.608 ГК. Арендодателю, независимо от его правового статуса (в т.ч. когда арендодателем выступает коммерческий банк или иная кредитная организация), не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора финансовой аренды. Закон о банках также относит лизинговые операции к сделкам, не требующим банковской лицензии (ст.5). В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 разъясняется, что согласно ст.49 ГК виды деятельности, подлежащие лицензированию, после введения в действие ГК могут устанавливаться только законом (п.19).

Однако постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. N 167 "Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст.936) установлена обязанность лизинговых фирм получить специальное разрешение в Минэкономики РФ, что входит в противоречие с нормами ГК. Во исполнение данного постановления Правительства РФ было принято письмо Минэкономики РФ от 10 июля 1996 г. N ВК-765/8-721 "О лицензировании лизинговой деятельности".

3. Основная особенность лизинга состоит в том, что в аренду сдается имущество, приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.

Для финансовой аренды характерно, что ее срок приближается к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести имущество в собственность (ст.624 ГК), возобновить договор на более льготных условиях либо вернуть имущество арендодателю.

4. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК (ст.624) предусматривает, что право выкупа может быть установлено условиями договора аренды.

5. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя) имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Однако участники финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его цене, сроках и месте поставки.

Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст.668, 670 ГК).

Примерный договор о финансовом лизинге движимого имущества с полной амортизацией утвержден 29 декабря 1995 г. Минэкономики РФ (РГ, 1996, N 47).

6. Права и обязанности сторон зависят от вида лизинга: финансовый или оперативный (эксплуатационный). Для финансового лизинга характерно применение срока аренды к сроку службы оборудования. По окончании срока аренды арендатор может приобрести оборудование в собственность, возобновить договор на более льготных условиях или вернуть оборудование арендодателю.

Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает отношения не трех субъектов (производителя - арендодателя - арендатора), а только двух последних. Возвратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду.

7. Оперативный лизинг не дает арендодателю возможность получить до конца действия договора всю стоимость оборудования, т.к. оно сдается в аренду на относительно небольшой период. Повторная сдача данного оборудования в эксплуатацию возможна уже по договору аренды, т.к. отсутствует элемент, характерный для лизинга, - специальное приобретение арендодателем оборудования, необходимого арендатору.

8. Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга. На практике в договорах финансовой аренды встречаются элементы разного вида лизинга.

9. Важным элементом договора является положение о выплате лизинговых платежей. Их размер может быть определен в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету лизинговых платежей, утв. Минэкономики РФ 16 апреля 1996 г. (см.: Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997. с.13).

Комментарий к статье 666 ГК РФ

1. Предметом лизинга, как и иных видов аренды (см. ст.607 ГК), могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

2. Требование настоящей статьи использовать арендованные вещи для предпринимательской цели соответствует задачам комментируемого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов, инвестирование свободного капитала и т.д.).

3. Земельные участки и другие природные объекты могут быть предметом договора аренды (ст.607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду. Данное ограничение объясняется тем, что использование земли и других природных объектов с предпринимательской целью регулируется в первую очередь земельным законодательством.

Комментарий к статье 667 ГК РФ

Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя указывать в договоре купли-продажи, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду конкретному лицу.

Это способствует ясности отношений по финансовой аренде, что важно для правильного применения норм ГК. Отсутствие указания о цели приобретения имущества не влияет на действительность договора, но может быть основанием для компенсаций убытков.

Комментарий к статье 668 ГК РФ

1. В соответствии с условиями договора купли-продажи продавец имущества, составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

2. Имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок. Нарушение этого условия, если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, предоставляет право арендатору требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков, которые исчисляются по общим правилам (ст.15, 393 ГК). При этом арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои собственные.

Комментарий к статье 669 ГК РФ

По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК). В договоре лизинга собственником имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 670 ГК РФ

1. Особенностью договора финансовой аренды является право арендатора предъявить свои требования о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет, сроках его поставки, иные требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу имущества. Иными словами, в случае ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи (см. гл.30 ГК) соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество).

2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей (например, поставка имущества ненадлежащего качества) не дает арендатору права расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя. Ставить вопрос о расторжении этого договора могут лишь его стороны: продавец и арендодатель.

3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе, арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение условий договора купли-продажи (о солидарной ответственности см. ст.326 ГК).