Вся библиотека >>>

 

Недвижимость

Прогноз цен на Московском рынке недвижимости, на 2008 год


Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции

 

 

 

С началом 2008 года, на Московском рынке недвижимости, произошли некоторые изменения.

Страх к  повышению темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, боязнь нового дефолта, призрачной деноминацией рубля и возможными переменами в стране после мартовских выборов, привели к значительной активизации покупателей. Совокупность этих событий еще раз доказывает, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологического фактора, настроений людей, поспешивших вложить свои сбережения во что-то материальное, и купить недвижимость пока реально существует некая возможность, осуществления данного процесса.

 

Вероятно, что при таком «климате» продавцы жилья – как застройщики и риэлтеры, так и частники на вторичном рынке – поспешили поднять цены на недвижимость.

 

После среднего прироста цен в январе, который составил почти 4%, было   вполне очевидно, что февральский прирост не будет не меньше. Согласно произведенным прогнозам среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за февраль составило 4.677 пунктов, что превысило среднее значение индекса в январе на 4,2%, а  в конце февраля индекс стоимости вышел на отметку в 4.850 пунктов, что выше аналогичного показателя конца января на 5,8%.

 

 В отличие от второй половины 2007 года, когда рост цен на недвижимость в Москве носил во многом формальный характер за счет существенного снижения курса доллара, в  начале 2008-го  прирост ценовых показателей уже никак не опирается на курсы валют.  Так по данным  одного из  журнала о недвижимости,  рост  цен в рублях на недвижимость в Москве за февраль 2008 года составил 5,3%, то есть  на том же уровне, что и прирост цен в долларах. В целом с начала 2008 года жилье в столице подорожало в среднем на 8%-10%, но есть и примеры квартир, прибавивших в цене по 15% и более.

 

Расстановка февральского роста стоимости недвижимости в столице по типам домов, количеству комнат в квартире, расположении, округам и районам, позволяет увидеть существенное превышение средних показателей в сегменте жилья, так называемого,  эконом - классом. Наибольший удар пришелся на пятиэтажные дома и другие, схожие по свойствам старые дома,  как панельные или блочные, так и кирпичные. А также на типовую панель Советского периода, большинство которых  9-ти и 12-ти этажные дома 70-х годов. Однокомнатные квартиры лидируют в росте цен.

 

В периоды повышения цен на недвижимость, наибольшей прирост приходится на  недорогие квартиры, которым еще будут дорожать, и которые, в первую очередь исчезают с рынка при возникновении  спроса. Прирост цен в сегменте «недорогого» жилья (20% наиболее дешевых квартир) оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир).

 

В результате, если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от 150-160 тысяч долларов, а в период подкорректировки цен летом 2007 года встречались предложения и по 120-130 тысяч, то теперь этот минимальный предел цены отдельного столичного жилья вырос до 180-200 тысяч, то есть почти на 20%.

 

Примеры недвижимость в Москве Февраль 2008  - Январь 2008: 

 

1.Старые панельные дома,  5-этажки и иные квартиры с небольшой кухней  4275  5,3% 

2. Типовые панельные дома , 9-14 этажей, типовые площади 4354  5,1%

 

3. Современные панельные дома, от 16 этажных и иные   4562  3,8%

 

4.Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)  4648  5,1% 

 

5. «Сталинки» и типовой кирпичные дома, 6-11 этажные и иные квартиры 5296  1,2%

 

6. Современные монолитно-кирпичные дома 5132  4,1% 

  

Все панельные и блочные дома  4397  4,7% 

Все монолитные и кирпичные дома  5025  3,4% 

 

Квартиры в Москве Февраль 2008  - Январь 2008: 

Однокомнатные  4727  5,0% 

Двухкомнатные  4743  4,1% 

Трехкомнатные  4559  3,4% 

Многокомнатные  4731  3,8% 

 

Существует мнение, что еще одна волна сильного роста цен на недвижимость в Москве может привести к последующему кризису на столичном рынке недвижимости. Но, в нынешних условиях, есть основания полагать, что до нового двукратного скачка цен на жильё, в столице дело не дойдет, и февраль может стать финальным месяцем ажиотажного повышения цен на московскую недвижимость.

 

Дело в том, что все психологические факторы, вызвавшие  рост  стоимости недвижимости в Москве, имеют не долгосрочный характер. Выборы пройдут и страхи, вызванные боязнью перемен в стране, уйдут. Ситуация происходящая на  фондовом рынке России постепенно нормализуется.

 

Наиболее вероятная величина роста цен на недвижимость в Москве в 2008 году – 15%-20%, причем во многом  рост этот обусловлен инфляцией. Принимая во внимание такое  развитие событий, очевидно, что рынок использует все свои возможности для роста уже в течение первых 3-4 месяцев. Нам следует ожидать окончательного спада нынешних повышений стоимости недвижимости в Москве к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая волна повышений вплоть до конца 2008 года. В этот же период вполне естественно возникновение коррекции цен на квартиры, как это происходило в 2007 году.

 

Анализ рынка недвижимости, проделанный разными специалистами и экспертами, нередко приводит к выводу, что сильный провал цен на жилье в Москве сейчас невозможен. Возможно, если ситуация с ценами  на квартиры в Москве не будет превышать  уровень 8.000 – 10.000 долларов за метр, то все обойдется стагнацией и незначительной коррекцией цен вниз, как  было ранее. А впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд.

 

Но не стоит забывать, что в отличие от ситуации, происходящей ранее, когда исходные цены на московское жилье были почти символическими,  то сейчас потенциала для значительно подорожания квартир в течение года уже нет.

 Будем надеяться, что баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно настать. Почти твердо можно утверждать, что  произойдет это к майским праздникам, когда рынок исчерпает  весь потенциал для роста 2008 года и наступит период, когда цены стабилизируются.

 

 Менее вероятно, что  под давлением продавцов недвижимости, стечением обстоятельств и других решающих факторов, цены в этом году уйдут еще выше. Тогда, впоследствии, над рынком нависнет более серьезная угроза последующего кризиса и более существенного провала цен. Однако пока вероятность такого развития событий невелика, будем надеяться на лучшее.

 

Смотрите также:

 

Сделки с недвижимостью

Глава 1. Понятие сделки

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

Глава 3. Обмен жилых помещений

Глава 4. Дарение

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

Заключение

 

Ипотека и ипотечный кредит

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2.История ипотечного кредитования в России

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)

2.4.Прекращение залога

2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России

 

Проблемы ипотечного кредитования в России

§ 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений.

§ 2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

§ 3. Правовое содержание ипотечных отношений в России

§ 1. Современное  состояние  жилищной проблемы России.

§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

§ 1. Организация  выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

§ 2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики.

  

Формирование современной системы ипотечных банков в России

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Основная деятельность ипотечных банков

3. Организационная структура банков

4. Пассивные и активные операции банков

5. Развитие ипотечных банков в России

Заключение

 

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимость как объект оценки

Виды оцениваемой стоимости недвижимости

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

Рынок недвижимости и его особенности

Сегментация рынков недвижимости

Методы и процедура анализа рынка недвижимости

Этапы оценки объектов недвижимости

Постановка задания на оценку

Сбор информации и предварительный анализ данных

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

Характеристика внутренней информации, используемой в процессе определения рыночной стоимости

Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Методы оценки доходной недвижимости

Практика оценки доходной недвижимости

Использование метода реальных опционов для оценки недвижимости

Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Оценка эффективности привлечения заемных средств

Оценка кредитуемой недвижимости

Оценка стоимости недвижимости сравнительных подходом

Методы анализа и внесения корректировок

Метод соотнесения цены и дохода

Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Полная восстановительная стоимость строений

Индексирование затрат

Оценка общего накопленного износа

Оценка частичных прав на недвижимость

Оценка прав аренды

Практический пример оценки частичных прав

Оценка стоимости земли и природных ресурсов

Объекты оценки стоимости природных ресурсов

Рента

Теория факторов производства

Капитализация ренты

Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Земельный кодекс Российской Федерации

Имущественные права на землю

Формы собственности на землю

Аренда земельных участков

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Особенности оборота земель

Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

Кадастровая оценка земли и природных ресурсов

Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых

Лесной кадастр. Водный кадастр

Методики государственной кадастровой оценки земли

Оценка рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость земли

Особенности земли, как товара

Основные принципы оценки рыночной стоимости земли

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

Методы оценки рыночной стоимости земли

Метод сравнения продаж

Метод распределения

Метод выделения

Метод остатка

Метод предполагаемого использования

Метод капитализации земельной ренты

Согласование результатов оценки стоимости земли

Оценка стоимости земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения

Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками

Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России

Оценка стоимости лесных земель

Особенности оценки лесных ресурсов

Лесная рента и методы ее расчета

Оценка охотничьих угодий

Оценка стоимости месторождений полезных ископаемых

Основные виды пользования недрами и приобретение прав на них

Стоимостная оценка недр

Методы оценки стоимости месторождений полезных ископаемых

Оценка стоимости минерального сырья в недрах

Оценка общей экономической ценности природных территорий

Концепция общей экономической ценности природных благ

Методы определения экономической ценности природных благ

Оценка стоимости косвенного использования лесов

Методы субъективной оценки

Затратные методы

Дисконтирование

Экологические аспекты оценки стоимости недвижимости

Экологический фактор

Учет экологического фактора в современных западных методиках и стандартах оценки

Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью

Методы оценки экологического вреда

Зарубежный опыт в области оценки экологического ущерба

Общие правовые и экономические принципы возмещения вреда и ущерба, установленные в отечественном законодательстве

Основные методические документы, применяемые для стоимостной оценки экологического вреда

Плата за природные ресурсы

Плата за землю

Плата за пользование лесными ресурсами

Плата за пользование недрами

Платежи за загрязнение окружающей среды

Плата за перевод земель из одной категории в другую и изменение разрешенного использования земли

Концепция эффективного использования природно-ресурсного потенциала страны

Оценка частичных имущественных прав на землю





Rambler's Top100