Вся библиотека >>>

 

Недвижимость

Погашение кредита при ипотеке


Раздел: Экономика: бизнес, финансы, инвестиции

 

 

 

После того, как вы получили ипотечный кредит и успешно приобрели долгожданное имущество, на эти средства, приходит погашения кредита.

 

«Погасить кредит» значит, что на указанный кредитором счет перечислена  вся сумма кредита и соответствующих по нему процентов.

 

 Ипотечное кредитование – это  долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частично. Существует несколько способов погашения кредита, для удобства заемщика и банка-кредитора. Заемщику не следует забывать о дополнительных возможностях сэкономить свое время и деньги, и стараться  досрочно погасить кредит, а так же   о перекредитовании.

 

Перекредитование при ипотеке:

 

Перекредитование – это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. На сегодняшний день в  условиях снижения ипотечных ставок, заемщик может благополучно воспользоваться этим процессом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке.

 

В тех странах, где ипотека имеет более долгую историю, чем в России, перекредитование успешно  практикуется. Данная операция становится выгодной уже при разнице процентных ставок старого и нового кредита в десятые доли процента.

 В России  данный процесс становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита связано с  дополнительными расходами.

 

Существует возможность избежать существенной части расходов, при условии использования процесса  перекредитования в том же ипотечном банке, который и выдал первоначальный ипотечный кредит. Но, к сожалению,  банки не очень охотно идут на снижение процентных ставок по заключенным ранее договорам ипотеки, так как это ведет к уменьшению доход от операции ипотечного кредитования, попросту говоря, им это не выгодно. Существует  возможность получения в другом банке решение о выдаче ипотечного кредита по более низкой процентной ставке и предъявить его своему банку-кредитору в качестве аргумента для изменения условий кредитования и снижения процентной ставки.

 

В случае смены кредитора в процессе перекредитования, получатели кредита сталкиваются с различным рядом проблем:

 

1.      Могут возникнуть дополнительные расходы в виде банковских сборов:

  за рассмотрение кредитной заявки

 за открытие и ведение ссудного счета

 за выдачу кредита

 

2.   Заемщик должен повторно пройти процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования.  Каждый банк работает со своими партнерами-оценщиками и страховщиками.

3.   Необходимо учитывать, что требования к ипотечному жилью у разных банков разные, и то жилье, которое было одобрено и прокредитовано одним банком, может быть отклонено другим.

 

Но неизменным остается одно - измениться ли при перекредитовании банк-кредитор или нет, заемщик обязан нести расходы, связанные с перерегистрацией ипотеки и нотариальным удостоверением сделки.

 

В главе 7 Закона «Об ипотеке» сказано:

 

«имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)».

 

Согласно законодательству, уместно подчеркнуть, что заемщик ипотечного кредита имеет право на повторный залог ипотечного жилья, что соответствует целям перекредитования.

 

Практика показывает, что заемщик вынужден действовать по схеме:

 

  1. Погасить кредит у первоначального кредитора
  2. Затем снять залоговое обременение с жилья
  3. И только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому кредитору.

 

В том  случае если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, это уместно,  но когда же сумма кредита не превышает 50% стоимости ипотечного жилья, применение такой затратной для заемщика схемы объясняется только отсутствием отлаженных механизмов перекредитования.

 

Существует несколько способы погашения кредита, они включают в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, и  форму платежей – наличными деньгами, безналичный расчет и прочее.

 

При  ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно. Часто кредитором определяется платежный период, например с 5-го по 15-е число каждого месяца. К тем заемщикам, кто нарушает, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции в соответствии  кредитного договора.

 

Размер же платежей определяется графиком платежей, который выдается заемщику сразу  же после подписания кредитного договора.

 Кредиторы в праве  требовать точного соответствия,  до единой копейки,  перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором, как нарушение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что ведет к  штрафным санкциям, а в некоторых случаях  даже требованием досрочного погашения кредита.

 

По форме платежи могут быть:

 а) наличными - заемщик вносит через банковскую кассу деньги на свой  счет.  Заемщик не должен забывать, что не во всех банках существуют и работают вечерние кассы или, что, платежи не возможно осуществить  выходные и праздничные дни.

 

б) безналичный расчет – заемщик переводит со счета деньги, который открыт  в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. Межбанковские переводы – это платный вид услуг, на их выполнение требуется время: от 1-3 дней. Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщику, по желанию, может  открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

 

в) безналичных расчетов, другого вида  – это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. Заемщик следует написать заявление на имя руководителя предприятия, в котором он работает, и согласовать детали перевода с бухгалтерией предприятия.

 

 

Досрочное погашение кредита

 

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием, запретом на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все  банки устанавливают минимальное значение суммы досрочного погашения, например 10000 руб. Только при условии, что заемщик накопит  эту минимальную сумму, он может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление всегда пишется по форме банка-кредитора.

 

Смотрите также:

 

Сделки с недвижимостью

Глава 1. Понятие сделки

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

Глава 3. Обмен жилых помещений

Глава 4. Дарение

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

Заключение

 

Ипотека и ипотечный кредит

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.2.История ипотечного кредитования в России

1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России

ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала

2.3.Залог недвижимости (ипотеки)

2.4.Прекращение залога

2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России

 

Проблемы ипотечного кредитования в России

§ 1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений.

§ 2. Классические схемы ипотечного кредитования в международной практике.

§ 3. Правовое содержание ипотечных отношений в России

§ 1. Современное  состояние  жилищной проблемы России.

§ 2. Становление ипотечных строительных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни

§ 1. Организация  выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

§ 2. Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики.

  

Формирование современной системы ипотечных банков в России

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Основная деятельность ипотечных банков

3. Организационная структура банков

4. Пассивные и активные операции банков

5. Развитие ипотечных банков в России

Заключение

 

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимого имущества. Недвижимость как объект оценки

Виды оцениваемой стоимости недвижимости

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

Рынок недвижимости и его особенности

Сегментация рынков недвижимости

Методы и процедура анализа рынка недвижимости

Этапы оценки объектов недвижимости

Постановка задания на оценку

Сбор информации и предварительный анализ данных

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

Характеристика внутренней информации, используемой в процессе определения рыночной стоимости

Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Методы оценки доходной недвижимости

Практика оценки доходной недвижимости

Использование метода реальных опционов для оценки недвижимости

Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Оценка эффективности привлечения заемных средств

Оценка кредитуемой недвижимости

Оценка стоимости недвижимости сравнительных подходом

Методы анализа и внесения корректировок

Метод соотнесения цены и дохода

Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Полная восстановительная стоимость строений

Индексирование затрат

Оценка общего накопленного износа

Оценка частичных прав на недвижимость

Оценка прав аренды

Практический пример оценки частичных прав

Оценка стоимости земли и природных ресурсов

Объекты оценки стоимости природных ресурсов

Рента

Теория факторов производства

Капитализация ренты

Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Земельный кодекс Российской Федерации

Имущественные права на землю

Формы собственности на землю

Аренда земельных участков

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Особенности оборота земель

Градостроительные и иные ограничения в использовании земли

Кадастровая оценка земли и природных ресурсов

Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых

Лесной кадастр. Водный кадастр

Методики государственной кадастровой оценки земли

Оценка рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость земли

Особенности земли, как товара

Основные принципы оценки рыночной стоимости земли

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

Методы оценки рыночной стоимости земли

Метод сравнения продаж

Метод распределения

Метод выделения

Метод остатка

Метод предполагаемого использования

Метод капитализации земельной ренты

Согласование результатов оценки стоимости земли

Оценка стоимости земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения

Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий американскими оценщиками

Основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России

Оценка стоимости лесных земель

Особенности оценки лесных ресурсов

Лесная рента и методы ее расчета

Оценка охотничьих угодий

Оценка стоимости месторождений полезных ископаемых

Основные виды пользования недрами и приобретение прав на них

Стоимостная оценка недр

Методы оценки стоимости месторождений полезных ископаемых

Оценка стоимости минерального сырья в недрах

Оценка общей экономической ценности природных территорий

Концепция общей экономической ценности природных благ

Методы определения экономической ценности природных благ

Оценка стоимости косвенного использования лесов

Методы субъективной оценки

Затратные методы

Дисконтирование

Экологические аспекты оценки стоимости недвижимости

Экологический фактор

Учет экологического фактора в современных западных методиках и стандартах оценки

Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью

Методы оценки экологического вреда

Зарубежный опыт в области оценки экологического ущерба

Общие правовые и экономические принципы возмещения вреда и ущерба, установленные в отечественном законодательстве

Основные методические документы, применяемые для стоимостной оценки экологического вреда

Плата за природные ресурсы

Плата за землю

Плата за пользование лесными ресурсами

Плата за пользование недрами

Платежи за загрязнение окружающей среды

Плата за перевод земель из одной категории в другую и изменение разрешенного использования земли

Концепция эффективного использования природно-ресурсного потенциала страны

Оценка частичных имущественных прав на землю





Rambler's Top100