Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Пункт 1 ст.21 Закона не содержит определенного правила, а отсылает

к Закону о госрегистрации прав, имеющему специальную ст.20 "Основания для

отказа в государственной регистрации прав". В соответствии с ней (п.1) в государственной

регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

     1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации

которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной

регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

     2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее

лицо;

     3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по

форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

     4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления

о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента

его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его

издания на момент издания;

     5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться

правом на данный объект недвижимого имущества;

     6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило

документ без указания этих условий;

     7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует

об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

     О причинах отказа, если такое решение состоялось, заявителю сообщается

в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного

для рассмотрения заявления. Копия указанного сообщения учреждением юстиции

помещается в дело правоустанавливающих документов (п.3 ст.20 Закона о госрегистрации

прав).

     2. Закон о госрегистрации прав (ч.2 п.3 ст.20) детализирует общие нормы

о судебной защите гражданских прав (ст.11 ГК РФ) применительно к случаю отказа

в государственной регистрации прав. В нем также конкретизируются случаи, при

возникновении которых может быть отказано в государственной регистрации ипотеки

(п.2 ст.29). Указанные случаи могут иметь место при следующих условиях:

     1) если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается

в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу,

которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст.5 Закона "Об ипотеке";

см. комментарий к ней);

     2) если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых

документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (требования к документам, представляемым

на государственную регистрацию прав, изложены в ст.18 Закона о госрегистрации

прав).

     3. Введенное понятие "отложение государственной регистрации ипотеки"

и связанные с ним основания об отложении госрегистрации (п.2 ст.21 Закона)

имеют существенное отличие от понятия "приостановление государственной регистрации

прав", содержащегося в ст.19 Закона о госрегистрации прав.

     4. Приостановление государственной регистрации прав происходят в случаях:

     а) когда регистратор прав в течение месяца обязан принять необходимые

меры по получению дополнительных сведений при возникновении у него сомнений

в наличии оснований для государственной регистрации прав (п.1);

     б) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности.

Госрегистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая

срока "в течение месяца", указанного в п.1. В итоге суммарный срок приостановления

регистрации ипотеки по данному основанию может достигать двух месяцев (п.2);

     в) на основании заявления в письменной форме (с указанием причин и срока,

необходимого для такого приостановления) правообладателя или уполномоченного

им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Госрегистрация

прав может быть приостановлена не более чем на три месяца, при этом подача

указанного заявления прерывает течение срока, установленного п.1, а срок,

истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п.3);

     г) на основании определения или решения суда, в порядке, установленном

законодательством.

     Из смысла вышеназванных норм ст.19 Закона о госрегистрации прав следует, что приостановление госрегистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация

ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что

у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель

нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может

отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для

себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным,

поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п.2

ст.10 Закона и комментарий к нему). Подобное положение дел с госрегистрацией

прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление

ипотеки в частности.

     5. В Законе "Об ипотеке" и в Законе о госрегистрации прав по-разному

изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им

решения соответственно "об отложении государственной регистрации ипотеки"

и "о приостановлении государственной регистрации прав".

     По Закону (п.3 ст.21) орган, осуществляющий государственную регистрацию

ипотеки, принимая решение об ее отложении, запрашивает необходимые документы

или требует устранения выявленных несоответствий. При этом нет указаний на

то, в течение какого времени регистрирующий орган должен выполнить названную

обязанность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в госрегистрации

ипотеки при невыполнении его требований в установленный срок.

     По Закону о госрегистрации прав информативная обязанность регистратора

возникает в двух случаях:

     1) регистратор прав, при возникновении у него сомнений в наличии оснований

для государственной регистрации прав, обязан немедленно (т.е. как только это

оказывается возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить

дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной

регистрации прав (п.1 ст.19);

     2) регистратор прав, при направлении представленных документов на подтверждение

их подлинности, обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае

если в течение не более чем месяца (не считая месячного срока, предусмотренного

п.1 ст.19) не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации

прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госрегистрации прав и сделать

об этом соответствующую запись в книге учета документов (п.2 ст.19).

     6. Нормы п.4 ст.21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся

в п.2 комментируемой статьи, по отложению государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена, с внесением соответствующей

отметки в Единый государственный реестр прав, на основании определения или

решения суда, в порядке, установленном законодательством (п.4 ст.19 Закона

о госрегистрации прав).

     7. В статье (п.5) устанавливается порядок информирования залогодателя

об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государственной регистрации ипотеки,

отличающийся от того, что предусмотрен п.3 ст.20 Закона о госрегистрации прав.