Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     В ходе приватизации государственного и муниципального имущества большая

часть предприятий стали собственниками имущества, в том числе и недвижимого.

Фонды имущества и комитеты по управлению имуществом выдавали приватизированным

предприятиям различного рода свидетельства о собственности, в которых указывалось,

что то или иное акционерное общество имеет право собственности на все приватизированное

имущество. В то же время когда созданное в процессе приватизации акционерное

общество хотело оформить сделку, например залог здания, то залогодержатель,

например банк, и нотариус, оформляющий сделку, требовали предъявить документ,

подтверждающий право собственности акционерного общества на это конкретное

здание. План приватизации, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный

капитал АО, ни нотариус, ни залогодержатель в качестве такого документа не

рассматривал. Свидетельство же о собственности, выданное Фондом имущества

или комитетом по управлению имуществом, не содержало перечня конкретного имущества.

     Регистрируя право собственности приватизированных предприятий на недвижимое имущество, в частности, Московская областная регистрационная палата исходит из следующих моментов.

     В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий

с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным

Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721, с момента регистрации акционерного

общества активы, в том числе недвижимое имущество, и пассивы предприятия принимаются

акционерным обществом, которое становится правопреемником прав и обязанностей

преобразованного предприятия. Таким образом, происходит реорганизация юридического

лица, и в ходе ее меняется отношение собственности. Государственная собственность

становится частной, а состав имущества акционерного общества на момент его

учреждения отражается в акте оценки имущества, который, по существу, является

передаточным актом. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности переходит

к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

     Акционерное общество, образованное в процессе приватизации, не является

собственником лишь того имущества, которое не вошло в уставный капитал, а

это можно определить только по плану приватизации и актам оценки.

     Изложенные выше положения, для регламентации проводимых Московской областной

регистрационной палатой регистрационных процедур, были отражены в Инструкции

"О порядке регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных

в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий".

     При регистрации прав собственности акционерного общества, созданного

в процессе приватизации, предъявляется план приватизации и акты оценки: акт

N 1, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный капитал; акт N 2,

содержащий перечень не завершенных строительством объектов, вошедших в уставный

капитал; акт N 9, содержащий перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал.

     При этом имеют место следующие проблемы при осуществлении государственной

регистрации прав собственности на имущество акционерных обществ:

     1) в акте N 1 здание имеет одно наименование, например "административно-бытовое

здание", а в техническом паспорте БТИ - "здание-контора". В этих случаях предоставляется

справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера АО об идентичности

наименований объекта. Проверяется, совпадает ли год постройки объекта, указанный

в акте оценки, с годом, указанным в техническом паспорте БТИ;

     2) акт N 1 не содержит пообъектный перечень имущества. В основном он

встречается в документах, подготовленных Госкомимуществом России. В отношении

акционерных обществ, образованных в процессе приватизации, вышеназванный Указ

Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 допускал такое оформление акта, отменяя

в этой части требования Указа Президента РФ от 29 января 1992 г. N 66. Например,

указано одной строкой - "производственный комплекс", а в этот комплекс входит

15 объектов и только на один объект заявитель просит зарегистрировать права.

Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав

"производственного комплекса" и было приватизировано. В этом случае заявитель

представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия "производственный

комплекс" с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку

заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению

имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение

с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому

Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты.

     Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам,

которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества.

Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации

на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество,

которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. Приватизировалось

предприятие в 1995 г., а в 1994 г. приобрело или построило объект недвижимости.

В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет

либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию,

если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация.

     Возникли проблемы и с определением перечня документов, представляемых

для регистрации прав на вновь построенные объекты недвижимости. Требования

к документам изложены в информационном письме Палаты "О требованиях к документам

по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемых

для регистрации прав на вновь возведенный объект". В случаях, когда предприятие

на занимаемой территории, без получения разрешения на строительство, своими

силами построило какой-либо объект недвижимости и не ввело его в эксплуатацию

в установленном порядке, в регистрации права собственности на этот объект

Палата отказывает, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ этот объект является

самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает. Поэтому

заявителю предлагается установленным порядком осуществить техническую инвентаризацию

(паспортизацию) построенного объекта в местном органе БТИ, ввести его в эксплуатацию.

После чего происходит регистрация прав заявителя на этот объект и он становится

оборотоспособным; благодаря этому объектам можно распорядиться, в том числе

передать в ипотеку.