Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     XIII - XIV вв. - возникновение на Руси, одновременно с возникновением

частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название

"заклад". Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного

обеспечения.

     XIV - XV вв. - упоминание залога в Псковской Ссудной Грамоте - своде

законов Псковской феодальной республики, составленных на основании отдельных

постановлений псковского веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм

Русской правды (свод древнерусского права) и обычного права. Много статей

Псковской Ссудной Грамоты посвящено торгово-ремесленным отношениям (купля-продажа,

залог, дарение, дарение, заем, ссуда, имущественный и личный наем и т.д.).

Древнерусский залог не требовал передачи заложенного имущества во владение

кредитора. В этом заключалась его специфика.

     1649 г. - Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный

переход заложенного имущества в собственность кредитора, что было вызвано

наличием периода экономического кризиса, в условиях которого потребовалось

усиление ответственности должника именно за счет предмета залога.

     1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская

и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской

Конторе, для купцов - в Петербургском порту при Коммерц-коллегии. Банки кредитовали

дворянство и купечество под залог имений.

     1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного

банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при Коммерц-коллегии

в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды

под залог недвижимости землевладельцам.

     19 декабря 1800 г. - установление Уставом о банкротах оставления заложенной

недвижимости во владении и пользовании собственника. Одновременно была установлена

обязательная продажа предмета залога.

     Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений.

В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждались новые кредитные

институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие

кредиты под залог недвижимости.

     30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.

     1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских законов (автор

М.М.Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового

права. Понятие залога относилось только к недвижимому имуществу, в связи с

чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная

ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях

(банковская ипотека).

     1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.

     1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи

с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались

все существующие кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству

земских банков.

     1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества

- первой частной организации долгосрочного кредита.

     1863 г. - учреждение Общества взаимного кредита.

     1866 г. - образование Общества взаимного поземельного кредита всероссийского

масштаба.

     1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой

ответственности заемщиков.

     1871 г. - основание в г.Харькове первого акционерного земельного банка,

выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

     60 - 80-е годы XIX в. - сложилась национальная система ипотечных учреждений,

среди которых были государственные, частные и кооперативные учреждения. Функционировала

эта система при участии и под контролем государства, главным образом в лице

Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов.

     80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс

при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог

недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему

вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам

общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах.

Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного

развития. В этот период массово возникали ссудосберегательные товарищества

(за 10 лет было образовано 729 товариществ).

     80 - 90-е годы XIX в. - создание проекта Вотчинного устава (законопроект

по залогу недвижимости), в работе над которым трудились выдающиеся юридические

умы России, однако в итоге проект статус закона не получил.

     1872 г. - принятие правительством мер, ограничивающих создание новых

институтов в ближайшие 20 лет, вследствие активного роста банковских структур

и возникновения сильной конкуренции.

     1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд

при покупке земли крестьянам, находившимся в тяжелом экономическим положении,

так как они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались

на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей

в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 процентов покупной цены и обходились

крестьянам в 7,5 - 8,5 процентов в год (из-за введенных ограничений по суммарному

объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 г. было выдано

ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).

     1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам

на началах благотворительного кредита (всего под 5 процентов годовых) - на

48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские

услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены

до 51 года 9 месяцев. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент

по ссудам банка снижался с 5 до 4 процентов, были установлены 9 сроков возврата

ссуд (от 11 до 66,5 года). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные

ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 до 12 процентов в

зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока

ссуды без увеличения суммы долга.

     1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.

     1890 г. - закончена подготовка фундаментального проекта Вотчинного Устава,

содержащего множество новаций по ипотеке, занимавшей важнейшее место во все

системе вотчинных прав.

     1891 г. - организация Московским земельным банком в поддержку ипотеки

Московского домовладельческого общества, на которое были возложены специальные

функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения

переходили в собственность этого общества.

     Конец ХIХ в. - начало XX в. - возникновение ссудно-сберегательных и кредитных

товариществ, сельских, волостных и станичных общественных ссудо-сберегательных

касс и земских касс. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный

капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве

случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали

за счет своих прибылей.

     1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало

более 500 товариществ).

     Первое десятилетие XX в. - объединение интересов 8 млн. человек посредством

участия в ссудо-сберегательных и ссудных товариществах.

     1912 г. - во главе системы учреждений мелкого кредита (координатором

по ипотеке) поставлен Московский народный банк.

     1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное

кредитование).

     1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы

и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования,

имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 г. существовало

11 кредитных союзов. Всего в 1915 г. действовало 15 450 товариществ. Также

играли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные,

региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

В нее входили: Дворянский земельный банк; Крестьянский поземельный банк; городские

кредитные общества и городские общественные банки; земские банки; общества

взаимного поземельного кредита; ссудо-сберегательные товарищества; кредитные

товарищества и др.

     1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский

поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского

банка и 18 частных банков.

     1922 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором нормы, посвященные

залоговым правоотношениям, были помещены в раздел вещных прав. Статья 85 определяла

залог как право требования, которое позволяло кредитору в случае невыполнения

должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами

удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В ст.88 предусматривалась

возможность обеспечения залогом лишь действительного требования. Предметом

залога могло быть всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые

требования, право застройки, а также право на горный отвод и на разработку

полезных ископаемых. В примечании к ст.21 было указано, что с отменой частной

собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

     1964 г. - принят Гражданский кодекс РСФСР (в настоящее время применяется

в части, не противоречащей ГК РФ), в котором имеется всего несколько статей

о залоге, помещенных в гл. "Обеспечение исполнения обязательств". Было определено

(при отсутствии экономической почвы в социалистическом обществе), что предметом

залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может

быть обращено взыскание: на здания, сооружения, оборудование и другое имущество,

относящееся к основным средствам государственных организаций; на принадлежащие

колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям здания, сооружения,

тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства и иное имущество,

относящееся к их основным средствам, а также на семенные и фуражные фонды;

на принадлежащие профсоюзным и другим общественным организациям здания, сооружения,

оборудование и иное имущество, относящееся к основным средствам предприятий,

санаториев, домов отдыха, дворцов культуры, клубов, стадионов и пионерских

лагерей, а также на культурно-просветительные фонды.

     2 декабря 1990 г. - принят Федеральный закон N 395-1 "О банках и банковской

деятельности", в соответствии с нормами которого было установлено, что кредиты,

предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого

имущества.

     4 июля 1991 г. - принят Закон РСФСР N 1545-1 "Об иностранных инвестициях

в РСФСР", установивший, что имущество предприятия с иностранными инвестициями

может использоваться им в качестве обеспечения по всем видам своих обязательств,

включая привлечение заемных средств.

     29 мая 1992 г. - принят Закон РФ N 2872-1 "О залоге", ставший основным

источником залогового права и остававшийся им до вступление в действие части

первой ГК РФ. Данный Закон ознаменовал возрождение института залога и залоговых

отношений в России.

     20 июня 1993 г. - принято постановление Правительства РФ "О государственной

целевой программе "Жилище", в котором признано, что одной из важных задач

по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного

механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного

кредита, вторичный рынок закладных, расширение перечня имущества, сдаваемого

в залог.

     12 августа 1993 г. - создана Ассоциация ипотечных банков, имеющая образовательные

и иные профессиональные цели.

     24 декабря 1993 г. - в Указе Президента РФ N 2281 "О разработке и внедрении

внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" предусмотрено создание Федерального

агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

     21 октября 1994 г. - принята часть первая Гражданского кодекса Российской

Федерации (введена в действие с 1 января 1995 г.), в котором законодательно

оформлены залоговые отношения на кодифицированном уровне в § 3 "Залог" гл.23

"Обеспечение исполнения обязательств".

     22 декабря 1995 г. - принята часть вторая Гражданского кодекса Российской

Федерации (введена в действие с 1 марта 1996 г.), в которой продолжена работа

по законодательному оформлению залоговых отношений при осуществлении регулирования

оборотоспособности гражданских прав.

     28 февраля 1996 г. - издан Указ Президента РФ N 293 "О дополнительных

мерах по развитию ипотечного кредитования", установивший правовые основы залога

недвижимости в связи с имевшей место неопределенностью в отношении принятия

федерального закона об ипотеке.

     15 июня 1996 г. - принят Федеральный закон N 72-ФЗ "О товариществах собственников

жилья", в котором определен механизм защиты прав кредиторов, предоставляющих

ипотечные кредиты, когда залогодателями выступают как домовладельцы, так и

товарищество собственников жилья.

     26 августа 1996 г. - принято Постановление Правительства РФ N 1010 "Об

агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" об учреждении открытого акционерного

общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в целях реализации

федеральной целевой программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых

средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов для улучшения

жилищных условий.

     21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определивший правила

ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок

с ним, в том числе порядок внесения записей об ограничениях (обременениях)

права собственности и других прав на недвижимое имущество (ипотека, сервитут,

аренда и др.).

     21 июля 1997 г. - принят Федеральный закон N 119-ФЗ "Об исполнительном

производстве", в котором определены условия и порядок принудительного исполнения

судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

     14 - 15 мая 1998 г. - проведены парламентские слушания с участием представителей

Правительства РФ, глав региональных администраций, Конгресса США, Мирового

банка, Ассоциации ипотечных банков, общественных профессиональных объединений

риэлтеров и оценщиков по обсуждению особенностей ипотечного жилищного кредитования

в Российской Федерации.

     14 июля 1998 г. - зарегистрирована некоммерческая организация "Российская

ипотечная ассоциация" в г.Сарове Нижегородской области, учредителями которой

выступили: Правительство Республики Карелии, Правительство Республики Удмуртии,

Администрация Алтайского края, Администрация Красноярского края, Правительство

Саратовской области, Правительство Пензенской области, Администрация Камчатской

области, Администрация Новосибирской области, Администрация города Братска,

Администрация города Рязани, администрация города Новосибирска, Администрация

города Хабаровска и др.

     16 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге

недвижимости)".

     29 июля 1998 г. - принят Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности

в Российской Федерации", который ввел обязательность проведения оценки объектов

оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации

либо муниципальным образованиям, при их использовании в качестве предмета

залога.

     29 октября 1998 г. - принят Федеральный закон N 164-ФЗ "О лизинге", определивший

порядок использования предмета лизинга (которым могут быть любые непотребляемые

вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,

оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество)

в качестве залога.

     19 - 21 ноября 1998 г. - Госдумой РФ и Российской ипотечной ассоциацией

проведены парламентские слушания и международная конференция по теме "Реализация

ипотечной системы для строительства жилья в регионах Российской Федерации

в 1999 - 2000 годах".

     22 февраля 1999 г. - впервые в федеральном бюджете на 1999 г. предусмотрено

выделение средств на цели финансирования проектов ипотечного кредитования

строительства жилья, если в бюджете появятся дополнительные доходы (ст.108

Федерального закона N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год").

     16 апреля 1999 г. - состоялось Всероссийское совещание строителей в Кремле

по вопросу развития ипотечного жилищного кредитования, в котором приняло участие

около 6 тыс. человек из всех регионов России.

     30 апреля 1999 г. - принят Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации

N 81-ФЗ, в котором на кодифицированном уровне получили законодательное оформление

морской залог на судно и ипотека судна или строящегося судна.