Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   

Раздел: Экономика и юриспруденция

     1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ

(с изменениями и дополнениями на 12 августа 1996 г.) является основным источником

залогового права. В нем содержатся ст.334 - 358 § 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение

исполнения обязательств".

     2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ

(с изменениями и дополнениями на 24 октября 1997 г.) в числе основополагающих

общих правил содержатся § 7 "Продажа недвижимости" и § 8 "Продажа предприятия"

гл.30 "Купля-продажа", гл.42 "Заем и кредит" и другие нормы, имеющие принципиальное

значение для формирования рынка недвижимости и жилищного кредитования.

     3. Закон от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 РФ "Об основах федеральной жилищной

политики" (с изменениями и дополнениями на 10 февраля 1999 г.) наряду с Федеральным

законом "О товариществах собственников жилья" создал правовую базу для развития

самоуправления в жилищной сфере.

     4. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ О товариществах собственников жилья установил: отношения собственности в кондоминиуме; порядок образования, эксплуатации, приращения, отчуждения и передачи прав на недвижимое имущество

в кондоминиуме; требования к государственной регистрации недвижимого имущества,

являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме; порядок управления

недвижимым имуществом в кондоминиуме, создания, регистрации, функционирования

и ликвидации товарищества собственников жилья.

     5. Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской

деятельности" (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.). Законом было

установлено, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом

недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных

бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными

законами или договором. При нарушении заемщиком обязательств по договору банк

вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты,

если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное

имущество в порядке, установленном федеральным законом.

     6. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового

дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ).

На законодательном уровне получили закрепление нормы о страховой защите от

рисков при совершении операций с недвижимостью. Страховщикам было предоставлено

право инвестировать или иными образом размещать страховые резервы и другие

средства, а также выдавать ссуды страхователям, заключившим договоры личного

страхования, в пределах страховых сумм по этим договорам.

     7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Законом установлен правовой

статус государственной регистрации, которая является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое

имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация

прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной данным

Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого

имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и

сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие

вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130,

131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав

на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество

подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него,

в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной

государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие

документы.

     8. Постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О государственной

целевой программе "Жилище". Цель программы - определить принципиальные положения

долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры

прежде всего на 1993 - 1995 гг. В качестве одной из многих мер было намечено

выделение средств для обеспечения льготного кредитования индивидуального и

кооперативного строительства, кредитов для развития производственной базы

малоэтажного жилищного строительства, а также средств на развитие инфраструктуры

городов и других поселений. В связи с этим признавалось, что важное значение

имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институты

залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширение

перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных

систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов

и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими

кредитов; льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных

участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний

по страхованию долгосрочных ссуд. Для обеспечения эффективности кредитных

отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления

ссуд разным типам заемщиков. Среди них выделяются семьи с большим и постоянным

доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за

период погашения ссуды; семьи с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных

организациях или фирмах, что дает гарантию своевременности выплат; семьи со

средним доходом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства.

Улучшение условий проживания семей с малым доходом должно обеспечиваться в

рамках программы развития жилища социального использования. Необходимо вовлечение

в активные кредитно-финансовые отношения наибольшего числа семей.

     9. Постановление ФКЦБ России от 12 мая 1995 г. N 2 "Инструкция о порядке

выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской

Федерации" по настоящее время (с изменениями и дополнениями на 30 июня 1997

г.) является основным нормативным документом по практическому использованию

сертификатов. Установленный порядок распространяется на все виды жилищных

сертификатов, кроме государственных жилищных сертификатов Минфина России.

     10. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации

государственной целевой программы "Жилище". Были одобрены Основные направления

нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище". В соответствии

с ними определены долгосрочные перспективы федеральной жилищной политики на

период до 2000 г. и конкретные задачи на 1996 - 1997 г. Главными задачами

нового этапа решения жилищной проблемы считаются: обеспечение возможности

улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем

внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях,

предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи

в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной

поддержки граждан, нуждающихся в жилье; увеличение объемов и повышение качества

жилищного строительства, перестройка производственной базы жилищного строительства

на современном техническом уровне, совершенствование системы эксплуатации,

ремонта и финансирования жилищно-коммунального хозяйства; расширение прав

органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного

самоуправления в улучшении жилищных условий граждан и в проведении жилищной

реформы.

     11. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. N 420 "О разработке федеральной

целевой программы "Свой дом". В Указе содержалось поручение Правительству

РФ разработать указанную Программу в целях снижения цен на жилье и обеспечения

его доступности для всех категорий граждан Российской Федерации. Для достижения

этой цели ставилась задача предусмотреть в Программе: развитие производства

новых видов строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит

снижение стоимости строительства до определенного настоящим Указом уровня

при создании должного комфорта в возводимых домах; разработку механизма долгосрочного

кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет; обобщение опыта, накопленного

субъектами Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства

жилья; обеспечить в апреле-мае 1996 г. проведение конкурса с привлечением

ведущих специалистов и организаций, включая зарубежные компании, по отбору

наиболее эффективных проектов малоэтажного индивидуального жилищного строительства,

учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия регионов

России, реализация которых позволит получить жилье хорошего качества по доступной

для граждан цене. Также ставилась задача предусмотреть условиях конкурса широкое

использование доступных по цене материалов, в том числе получаемых благодаря

современной обработке древесины; подготовить и в мае 1996 г. внести в Государственную

Думу Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона

об освобождении физических лиц от уплаты налога на построенное жилье для полного

погашения взятых ими кредитов; выделить на реализацию Программы 5 процентов

средств, предусматриваемых в государственной инвестиционной программе на 1997

г. для организации кредитования застройщиков; использовать для финансирования

работ по реализации Программы кредиты, получаемые Российской Федерацией по

линии межправительственных соглашений, а также средства международных финансовых

организаций.

     12. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной

целевой программе "Свой дом". Программа была утверждена как составная часть

нового этапа государственной целевой программы "Жилище". Важнейшие целевые

показатели: создание организационных, финансовых и правовых предпосылок для

обеспечения доступным жильем граждан с привлечением их средств и долгосрочных

банковских кредитов; стоимость 1 кв. метра жилья не должна превышать среднего

2-месячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации;

повышение доли индивидуального жилищного строительства ежегодно по всем регионам

России на одну треть, а в отдельных регионах - на одну вторую от объемов вводимого

жилья; увеличение в 3 - 4 раза выпуска легких строительных конструкций из

древесины и тонкостенных металлических профилей и эффективных утеплителей.

Сроки и этапы реализации Программы: I этап (1996 - 1997 гг.) - создание нормативно-правовой

базы, финансово-кредитного механизма, организационных структур, внедрение

прогрессивных архитектурно-строительных систем, организация демонстрационных

зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 40 процентов доступного

жилья от общего объема индивидуального строительства; II этап (1998 - 1999

гг.) - совершенствование правового и финансово-кредитного механизмов, разработка

и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытой архитектурно-строительной

системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию 60 процентов доступного

жилья в 1998 г.; в 1999 г. - 70 процентов общего объема индивидуального строительства;

III этап (1999 - 2000 гг.) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных

доступных по цене домов во всех регионах России с вводом в эксплуатацию в

2000 г. не менее 80 процентов общего объема индивидуального строительства.

     13. Министерство финансов Российской Федерации и Министерство экономики

Российской Федерации от 27 января 1997 г. за N 7-07-01-65 выпустили "Положение

о предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном

бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства

жилья при реализации федеральной целевой программы "Свой дом". Выделение средств

производится Минфином России в первую очередь тем субъектам Российской Федерации,

которые имеют опыт реализации аналогичных региональных программ. Очередность

предоставления гражданам права на участие в программе определяется решениями

органов местной администрации, исходя из следующих критериев: граждане должны

состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; бюджетные средства

на возвратной основе выдаются гражданам на период, который не выходит за пределы

трудоспособного возраста; в программе участвуют граждане, обладающие возможностью

осуществить возврат долгосрочного кредита, а также первоначальным объемом

средств для оплаты части стоимости жилья, превышающего размер кредита. Период

пользования средствами федерального бюджета устанавливался для всех участников

программы в пределах от 10 до 25 лет. Процентная ставка за пользование средствами

для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации не может

превышать одной восьмой действующей учетной ставки Центрального банка Российской

Федерации. Платежи за пользование бюджетными средствами, включающими основную

часть долга и проценты, вносятся не реже одного раза в три месяца, начиная

со второго года после получения средств.

     14. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве

по ипотечному жилищному кредитованию". В целях реализации федеральной целевой

программы "Свой дом" и привлечения внебюджетных финансовых средств для предоставления

населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий принято

решение об учреждении открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному

жилищному кредитованию" с сохранением за государством контрольного пакета

акций.

     15. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных

мерах по развитию ипотечного кредитования" издан в целях развития ипотечного

кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство,

и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия

соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав. Было

установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или

иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды,

подряда, другом договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков,

предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого

имущества (ипотека). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил

ГК РФ о заключении договоров и положений данного Указа. В связи с этим установили,

что по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество,

перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве

собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы

в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним.

     16. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке

граждан в строительстве и приобретении жилья" издан в целях совершенствования

системы государственной поддержки строительства и приобретения гражданами

жилья на рынке недвижимости и защиты от инфляции выделяемых на эти цели бюджетных

средств. Правительству РФ поручено при разработке проектов федерального бюджета

на 1997 г. и последующие годы предусматривать выделение средств на предоставление

гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий

на строительство и приобретение жилья.

     17. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 "О предоставлении

гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий,

безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья". Решено считать

предоставление гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных

условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья основной

формой использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования

в жилищную сферу. Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение

жилья предоставляется гражданам Российской Федерации (по их желанию), нуждающимся

в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством

Российской Федерации на учете по предоставлению жилой площади в органах местного

самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях,

а также лицам, имеющим, согласно действующему законодательству, право на льготное

финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим

это право.